广州郊区置业八大板块综合对比

5.郊区置业特征：

① 近郊楼盘开发的产品主要以洋房类产品为主，购房客户基本以常住为主要购房目的。

② 目前广州人郊区置业的热点板块（华南板块、南海板块;萝岗板块、白云大道北）仍以区域内生活或工作的客户购买为主。

③ 远郊楼盘开发的产品主要以别墅产品为主，购房客户基本以渡假兼顾投资为主要购房目的。

④ 目前广州尚未形成大规模远郊置业的趋势。

三、大广州居住格局发展趋势

1.国内外城市居住空间发展借鉴。

① 根据国外大城市发展的规律来看，郊区城市化发展可分三个阶段（见下图）：

② 美国居住郊区化原因—富人自发式的居住郊区化（见下图）

美国居住郊区化是多种因素共同作用的结果，其中客观现实的压力、政府的政策保障、百姓的内在需求是三个最根本的原因。由于城市中心的衰落和贫困化，形成了城市中心周围住穷人、郊区住富人的典型居住空间形态。

③ 香港—新市镇发展背景和效果

发展背景：人口猛增与土地奇缺的矛盾，迫使香港冲出旧的核心市区，在“新界”地区兴建新市镇。

发展效果：吸纳了香港大部分的新增人口。 9个新市镇所在地区的居民由50万 增加到300多万，容纳了香港人口的一半。公共交通网络与新市镇相互促进发展 。目前，全港道路总数超过1911公里，铁路系统全长143公里。

④ 香港—政府规划主导发展新市镇

 新市镇设计理念：◇ 强调均衡发展、自给自足，为居民提供足够的居住设施、商业设施、康乐设施和就业机会。

◇ 政府主导，发展商配合，整体规划，统筹协调，配套先行。

⑤ 香港新市镇计划分三个阶段，每个阶段都有自己的特点（见下图）：

演变原因分析：产业演变促使规划调整。

一、二代里面的产业被珠三角地区吸引过去，没有达到区内就业设想的初衷;第三代实行功能分区，只发展“砼森林”解决居住，然后用高速的轨道交通连接各个功能分区。

在新市镇，公营房屋与香港房地产商自行开发的私人楼宇比例，一般为6：4 ，政府通过公共房屋的编配，把大量中低收入的市民从核心市区疏散到新市镇来 。

⑥ 小结：

综上所述，居住郊区化是内因和外因共同作用的结果，是郊区城市化发展的初级阶段（见下图）。

2.广州居住空间发展的背景

广州城市空间已具备跨越式发展的动因：

① 广州城市化率处于较高水平，2006年广州城市化率达78.5% ，城市化率接近发达国家水平。

②     按国际通常划分指标，广州市目前经济发展处于工业化后期阶段

③     2006年广州市人均GDP按户籍人口计算超过1万美元，按常住人口超过7800美元。一般人均GDP达到3000美元之后，城市空间结构呈现出由紧密型向分散型，由单一中心向多中心的演变。

④     2006年全市轻重工业比重为38.2：61.8 ，工业重型化态势明显。从其他国家城市来看，居住郊区化大多在工业化中后期，城市化率70% 左右时开始快速发展。

     ⑤ 广州已进入汽车普及阶段，广州从2003年开始，家庭汽车拥有量大幅增加，2006年广州每百户家庭汽车拥有量10辆，按国际标准进入了汽车普及阶段，为郊区置业奠定了良好基础。

⑥ 现有人口规模庞大，未来增长压力大：

在广州7434平方公里的空间内，容纳了包括常住人口和流动人口将近1200万。

2006年广州市户籍人口760.72万，市区户籍人口625.33万。根据“十一五”规划，2010年广州全市户籍人口810万，市区户籍人口650万。

未来规划以城市交通为基础拉开城市布局，疏导人口。未来中心城区由于人口拥挤，交通堵塞，生活环境恶化，噪音污染，治安等影响，人口流动离心力大于向心力，逐渐向外围扩散。

⑦     城市中心区住宅供应呈下降趋势，未来开发量有限（见下图）。

⑧ 广州未来可开发土地主要集中在外围地区。

 政府近期可供应土地及开发商手中储备用地主要集中在外围地区，中心城区土地稀缺。显然未来广州楼盘开发将以郊区为主导。市中心楼价大幅上涨，郊区物业价,格优势明显（见下图）

3广州未来居住空间发展方向。

1）.城市空间结构与空间发展策略 ：

① 空间结构：一主三副，“一主”即中心主城区，“三副”指在中心主城区南、东北各发展一个副城区，即南沙、萝岗-新塘，花都。 

② 城市布局：若干个中心镇构成的“卫星城”发展布局。扩大中心主城区范围，布局重点向东南部地区转移，适度向北部地区发展。

③ 人    口：疏解旧城中心区的人口和交通。 未来广州人口将很大程度向外围城镇，“卫星城”流动、疏解。

④     城市格局： 2010年城市新格局初具规模，空间架构呈现“城市增长中心”、“外围城镇组团” 两个层次。

⑤     产业导向：中心城区“退二进三” ，外围承接产业梯度转移。

2005年广州市经委提出了发展汽车产业、石油化工产业、电子信息制造业为广州市三大支柱产业。

◇ 电子信息技术产业—广州开发区、保税区、南沙开发区、番禺区和国家级软件产业基地为主体。

◇ 石化产业—南沙。

◇ 汽车业—花都、广州开发区、南沙三大汽车产业基地。

◇ 北部工业组团以空港经济（新白云国际机场）为载体，大力发展物流业。

产业转移至外围郊区蓬勃发展，随之而来的是大量的产业人口。未来外围将会迎来大规模的人口流入。

⑥ 地铁全面铺开：广州未来地铁建设全面延伸到外围区域，特别是2010年以后规划。南至南沙客运港，北至从化街口，西至佛山大良，东至增城市荔城。

2）.未来重点发展区域。

① 东进—萝岗区。

发展目标：广州东部未来的城市副中心，适宜创业发展和生活居住的开放型、生态型、创新型示范新城区。

发展定位：华南现代制造业与高新科技产业基地和创新基地;保税加工与现代物流中心;广州东部行政商务中心;适宜的城市居住生活区;现代高新农业研发与示范基地。

规划人口：2006年常住人口29万，2010年规划42万，2020年70万。

② 南拓—南沙

发展定位：南沙将建设成为产业布局合理，经济辐射能力强，基础设施配套，服务功能完善，最适宜生活居住的，充满创意与活力的现代滨海新城。

规划人口：南沙地区人口规模宜控制在100万人;南沙开发区人口规模宜控制在60万人; 2006年南沙地区人口仅有14.76万，未来将迎来大量的产业人口迁移。

石化产业：南沙石化产业发展成果显著，广州石化是国内屈指可数的千万吨级炼油企业。广州石化2006年产值约295亿元，2007年的产值预计将达到400亿元。

③ 北优—花都

规划人口：规划2010年花都区总人口120万人，其中城镇人口90万人;远景基于水资源承载能力的人口容量为160万人。花都区2006年常住人口65万。

发展定位：拥有强大对外枢纽功能，自然生态环境优美，适合创业居住的广州市北部重要城市组团。花都区自然生态环境优美，是唯一提出“田园城市”概念的城区。

汽车产业：花都成为中国汽车产业链最完整、发展速度最快区域。2005年，89家中外企业签约落户广州花都汽车城，投资总额１１３．５２亿元人民币。

空港经济：成为广州发展又一引擎。国际物流企业纷纷落户，联邦快递(Fedex)、联合包裹(UPS)、TNT、伯灵顿(BAX)、马士基(Maresk)、DHL等。

④ 广州新城

广州新城面积30平方公里，规划常住人口100万。通过亚运村建设带动，主要体现居住、旅游和休闲功能

⑤ 金沙洲

规划总面积9.08平方公里，规划人口11万人，居住功能占绝对主导地位。

金沙洲规划结构“一心、二带、六区”：

四、大广州居住格局发展趋势综述：

1.广州城市总体规划的变动，城市向外扩张，加强了外围副城区的居住功能，副城区将成为相对独立、功能完善的新区，成为推动广州居住郊区化模式转变的主要区域，并向“边缘城市”的郊区城市化阶段发展。引发新一轮人口居住空间变化。

2.产业结构调整导致工业郊区化，带动了城市人口居住郊区化。

3.路桥、轨道交通基础设施的完善，改善了城郊的交通条件和改变了城郊联系方式，为居住郊区化创造了必要的条件。

4.商业郊区化将伴随居住郊区化的发展逐步展开。

5.优质环境、产品多元化、高性价比的郊区楼盘，强烈吸引着人们居住郊区化。

2007年7月10日