【星博客】尘埃落定:最牛黄金周惨败拐点乱象环现 -谢逸枫 -搜房博客

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【星博客】尘埃落定:最牛黄金周惨败拐点乱象环现 (2009-10-9 9:18:55) [发送到微博]

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尘埃落定:最牛黄金周惨败 “拐点”乱象环现

今年长假楼市“平淡”得让人没感觉，黄金周楼市难破“冰”和市场难现“黄金市”是注定的一样。其实，不是市长不给政策，而是开发商不降价;不是购房者购买不起，是房价上涨太离谱。观“十一”八天黄金周，开发商笑了，购房者忧了，投资客愁了，政府发财了。预测黄金周有大成交的人彻底错了，预测房价会下降的人彻底错了。

尤其是，黄金周统计楼盘销售数据，实在“惨不忍睹”，或说“数据打架，打成大脑进水”，造成楼市“黄金周”真假难分辨，导致楼市未来难预料，如此为何？高房价下，必有新政策，低成交下，必有新调整。看十一黄金周后，政策一再调整，楼市将满城“哀鸿遍野”，投资不动产最牛最抗通胀神话将彻底破灭。

相对于2008年广州楼市黄金周，今年“十一”黄金周成交量下降是可以肯定的，主要原因是开发商涨价速度过快，上涨幅度过大，给的折扣优惠不多，房价不仅没下降反而上涨到吓走购房者，在原来房价比较高的基本上，再上涨到10-15%幅度，成交量如果是上升了，肯定是有人在弄虚作假。

广州楼价狂飙背后，“拐点”乱象环现。事实证明，成交量已被房价高涨提前扼杀。2009年“十一”黄金周，广州阳光家缘网最新成交数据统计显示，“十一”黄金周总成交套（10月1日-8日）,成交总面积平方米。和去年相比较，如此成交走低和巨大萎缩，拐点已经是来临了，今年“十一”黄金周原本是可以创下历史最新高潮的，可如今，成了冷淡。

黄金周后和2010年第一季，楼市或现冰火两重天的现象，首先是买方市场迹象明显，观望依旧，“金九”破灭 “银十”开局成色不足，楼市在“金九银十”遇冷情况下，房价失去上涨动力，房地产商继续死撑。其次，随着楼价的急速上升，楼市入市门槛也在推高，成交将残淡，并进一步萎缩，“全市为楼狂”的荣景不再。

2007年10月1日-8日			2008年10月1-8日		2009年10月1日-8日
日期	成交套数	成交面积M2	成交套数	成交面积	成交套数	成交面积
10月1	74	8711M2	80	10331.54M2	365	40715M2
10月2	8	1135M2	86	9024.57M2	172	18078M2
10月3	12	1572M2	80	8601.72M2	131	14013M2
10月4	20	1890M2	128	13994.37M2	81	8304M2
10月5	8	696M2	141	14971.13mM2	80	9340M2
10月6	23	2468M2	142	13719M2	178	19747M2
10月7	24	2615M2	267	31631M2	155	15549M2
10月8	313	40913M2	379	43670M2	131	12954M2
8天	482套	60210M2	1303套	145943.22M2	1293套	138700M2
10月份	4491套	55万M2均价11970	3961套	35.83万M2均价9469

2007-2008年10月1日-8日黄金周成交数据主要来源广州阳光家缘网(谢逸枫-数据统计和分析)。2009年10月1日-8日黄金周成交数据由广州lf统计（10月1日-4日成交749套，成交面积为81110平方米）。但是，与另外二家网站的数据统计不一样,一家是广州Jd网黄金周成交（2009年10月1日-4日，成交382套。于2009年10月6日在广州日报A3今日热闻版面上报道）统计数据不一样。差异比较大，一个749套，一个是382套，两者相差367套。

南方日报10月8日报道,阳光家缘的统计数据显示,10月1日—10月6日,广州楼市的网签量为704套,日均不足120套。而广州lf统计10月1日-6日成交1007套。另外，广州Jd网黄金周成交（2009年10月1日-6日，成交704套，和这个数据是一致的，由于南方日报上未有注明出于什么地方，只有说，阳光家缘的统计数据显示）

广州Jd网	成交套数	广州lf网	成交套数	广州sf网	成交套数
10月1日	150套	10月1日	365套	10月1日
10月2日	95套	10月2日	172套	10月2日
10月3日	67套	10月3日	131套	10月3日
10月4日	70套	10月4日	81套	10月4日
10月5日	181套	10月5日	80套	10月5日	83套
10月6日	141套	10月6日	178套	10月6日	181套
10月7日	128套	10月7日	155套	10月7日	158套
10月8日	160套	10月8日	131套	10月8日	套

根据两家十一黄金周成交套数的数据统计,广州Jd网黄金周成交（2009年10月1日-8日，成交992套），广州lf统计（10月1日-8日成交1293套，成交面积为138700平方米）。究竟是谁家的统计数据,最接近阳光家缘网统计的数据,这个还真是不好说,建议广州国土房管部门尽快落实这个黄金周成交的数据工作。还有另外一家sf网站也进行了为期8天的黄金周成交统计，但是，成交套数和成交面积的依然是差别很大。

当前购房者对价格的敏感到极高，但仅部分开发商倾力促销，如广州郊区部分楼盘以3、4字头开盘吸引众多自住客，而部分广州市区楼盘则死守万元线，尽管出销售和广告及营销花招尽出，也无法力挽狂澜，不少广州楼盘冷淡到“拍乌蝇”，因此也就造就了“冰火两重天”的楼市局面：“亮点不突出，总体大平淡。”

受金融危机影响和二套房贷收紧的重创及上市，或者是为储备土地和因为资金紧张。广州部分不少开发商选择“现金为王”抛售楼盘。以广东地产五虎之一的恒大地产为例，恒大集团主席许家印7月份在公司内部报告中自己总结，2008年至今，恒大采取“现金为王”的经营理念，同时采取“高性价比”的营销手段，根据市场情况判断趋势、合理定价、快速销售、迅速回款，成功实现了销售火爆、资金快速回流。

今年黄金周期间，房价是媒介和同行及购房者最受关注的话题。开发商依然按照九月前的言论，不会下降房价，但是，十一黄金周楼市房价“明降暗升”。从最终情况来看，呈现两种态势，郊区楼盘大都开始了一场“价格大战”，在开发商资金不紧张情况下，广州市中心六区楼盘价格显得相对稳定。因此，在房价高企的情况下，很难再吸引更多的消费者过来买楼，也不会让十一黄金周的成交量产生井喷的效果，整个广州楼市将会以平淡为主调。

楼价拉升过快，恐怕难现“丁旺财旺”。受近期广州楼价拉升过快以及假期市民出行等因素影响，导致成交萎缩。由于“十一”黄金周，开发商大都认为，楼价没有下降的空间，主要原因在于市场新增供应多而开发商不愿意推货、“地王”效应、通货膨胀等因素。各楼盘新货价格普遍上调，广州十一黄金周楼价上升在所难免。同时，由于近期广州连续拍出天价地王，不少开发商也借此提价，让本来已经高企的广州房价更加火上加油，造成本来对房价已经难以承受的消费者的购房门槛更高。

随着近期各项调控政策的不断落实，以及政府加大对保障型住房的投入力度、加大土地供应量、二套房贷政策调整等政策的影响下，让消费者对市场的观望态度更加浓厚，也将成为今年十一黄金周继续平淡的一个重要原因。房价高企和二套房贷政策收紧及开发商有房不售,并暗中上涨了房价,抑制了刚性需求和换房型需求.另外,对于货币政策调整预期,投资客不为通货膨胀买单，而不出手，成为影响2009年十一黄金周广州楼市成交量持续下跌的最大因素。

2008年8月到2009年2月，这半年时间，房价方才呈现真实的下跌;但很快，今年3月以来，房价再拾升势，反弹格局显现。这种说法固然有一定道理，可问题是，房价是受供求关系支配的，如今，广州的房价已严重透支了未来的升值空间，房子有价无市，没人买得起，再高的房价又有什么用呢？从这个意义上讲，房价迟早还是会跌下来的。

有泡沫的啤酒才好喝，关键是政府的容忍度。房地产本轮复苏靠的就是政府救市，政策拐点何时到来？在市场流传的高层目前对房地产的看法是：“房地产业是两快一慢，一个是价格回升比较快，一个是销售面积增加比较快，甚至是120%，特别是深圳和上海。慢：投资比较慢，但是最近是有所回升的。”

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