房博会土地首拍:9.20抢地或“潜伏”高潮

非常感谢搜房新闻中心记者/编辑李洁瑶和董彩云小姐的热情邀请,参加广州房博会9月20日广州大学城土地首拍楼面价和市场分析及拍卖评论活动。2009年9月20号广州市国土房管局推出四块小面积“豆腐”地块，为掀起广州楼市“金九银十”和房博会新一个高潮，为11月广州住交会和2010年11月亚运会活动未到来前先“助威”。2009年6月10日，广州城建拍下珠江新城最后一块“蚊形地，以3.45亿拍下该地块，折合楼面地价15300元/平方米。2009年7月16日广州城建集团一举独得DS1102和DS1601，以楼面地价7296元/平方米和楼面地价7149元/平方米拿下，房价至少在1.4万～1.5万元/平方米，这两块地在大学城升为名副其实的“地王”。

政策收紧下，如此频繁的拿地行动，使得这些活跃在土地市场的地方国企，掀起了新一轮进军房地产的高潮，犹如排头兵，广州城建集团率先攻下了各个城市的“碉堡地”。为什么城建公司拿地非常的“诡计”？是因为城建拿地对于市场判断和筹备土地的策略及对于市场趋势的看好。

7月16日城建拿下大学城两个意外“地王”，纯粹是早有阴谋。笔者认为，是基于八个理由：1）大学城是属于新城区，具有可挖掘和可打造的地方，并且大学城具有一定的人文和生态资源。2）具有高端的大学教育资源，未来市场前景非常的好。3）大学城有珠江，具有特别好的江景资源。4）有地铁、有通畅的交通，出行非常的方便。5）居住环境非常好，大学城有这些配套存在价值，可以把这两块地建成一个区域的地标精品。6）除去成本，具有一定的利润空间，况且土地不是今年就开发，再等2年或3年，房价上涨到一万多是很正常的。7）学城不仅拥有浓厚的学术氛围，同时也是一个配套之城，住宅用地极为稀缺。8）DS1604和DS1703两幅住宅地总用地面积约1.9万平方米，总建筑面积约达5.87万平方米，都不限户型。

2009年9月20日，广州市国土房管局又推出大学城两块土地，分别是位于番禺大学城南区的DS1604地块和位于大学城DS1703 地块。这两幅地块的规模都不大，但是容积率高达3.12，起始楼面地价均为4000元/方米。难道这次广州城建集团公司会以笔者认为的同样理于再拍下大学城这两块住宅用地吗？或者是广州城建集团公司会以超过上次的拍卖“天价”的价格再次拿下？或者是广州城建不参加这次的土地拍卖？

其实，所推大学城两块地块并没有值得可关注和开发商认为具有巨大的利润空间及可挖掘地块价值的利益点，第一，大学城这次推出整体规模小，每个地块体量小，没有什么可塑造的地方。第二，容积率高，面积小。第三，况且，DS1604地块和DS1703有公建配套建筑面积。其中大学城的公共服务设施用地中将有不少于2000平方米的土地用于建设幼儿园。还要求配置200平方米文化室，宜与社区居委会、老人服务站点等集中设置，内容包括书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等，主要供青少年和老年人活动。即使两幅地块的容积率很高，可挖掘的利润空间有一点的限制。

笔者认为，2009年9月20日，广州城建集团公司去拿下大学城这两块土地最好，DS1604和DS1703地块的楼面地价，在6000元/平方米左右，不要超过7000元/平方米，绝对是有利润空间的，加上7月16日另外两块地，就四块土地集中在一个大学城，形成一个片区的开发策略和系列产品，同时有利于房价的上涨空间和价值的扩大。另外，广州城建在这里区域具有最大的话语权。

为什么要选择这个时机拍卖？广州市国土房管局真是用心良苦，“出嫁”土地也要挑选好日子。广州市国土房管局是有理由的，笔者认为，以下三个理由：第一，9月18-20日是广州房博会，参展开发商的热情比较大，容易形成购房者抢房子，开发商抢土地的积极气氛。第二，广州市政府目的是加快大学城区配套和居住发建设，特别是广州土地资源开发和利用受到各种因素的制约下，加大对大学城土地放量是把大学城打造成一个重要的教育与居住及人文的区域。第三，受到广州市国土房管局前些时间收回地王和清理空置土地及要求开发商加大开工的监督影响，心理因素会受到一定的影响，所以希望通过这次房博会缓和下心理的气氛。

广州大学城介绍：大学城位于番禺小谷围岛，目前有中山大学、华南理工大学、广东工业大学、华南师范大学等十间高校。经过六年的建设，大学城已经不仅仅是一个荟萃高校，弥漫学术氛围的学习之岛，随着商业配套的完善，它更是一个配套之岛。广大商业中心、北亭广场、商业南北区、酒店、地铁四号线南站、北站、K-BOX、溜冰场、电影院、大学城中医院等无一不显露着岛上完善的配套。在这里你完全可以满足所有的生活需求。另外大学城还建成多座体育馆、科技中心、岭南印象园，这里已经成为广州新的名片，是抛开烦躁，回归宁静的“桃花岛”。