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金九银十:“猪坚强”变身“楼跑跑” (2009-9-2 9:34:28) [发送到微博]

分类：地产刀客读地产　标签：金九银十 |

金九银十:“猪坚强”变身“楼跑跑”

8月广州楼市，继7月再次成交出现萎缩，并现小跌幅，而上海、深圳等地的成交量上涨步伐也已戛然而止。量跌价升令“拐点论”再度抬头，二套房贷政策从严执行更令市场恐慌。楼市累积的风险在不断增加，拐点论甚嚣尘上，楼市调整几乎是来临一般，二套房贷松紧将直接决定楼市的生死。“金九银十”一向是传统旺季，就算没有别的因素，开发商也会推出促销优惠，现在新房出现滞销，开发商有优惠促销的动力。

从6月底到8月底，保利公馆2010经过车轮般的疯狂宣传和蓄客，终于正式开盘。一直被炒热的亚运板块，保利公馆2010开盘打出7500元/㎡的均价，开盘当天公布的价格为毛坯7000-8000元/平米，开盘享受98折优惠，保利会员另有3000元的购房现金。另外，开发商为了聚集更多的人气，套用一贯的优惠诱惑——“买房送家电”，价值68888元。

2009年8月下旬以来，楼市全新开售或者加推新品的楼盘都有了优惠活动，以1-4个点的折扣为主，也出现了“买房送车”这样的大手笔优惠，而一些在售楼盘也新增了优惠活动，连在今年上半年已销声匿迹的特价房也重现市场。9、10月会出现大量楼盘优惠促销，新房滞销形成促销动力，开发商已开始变相降价，一手房新盘旧盘优惠推出，二手房中介外出发放传单招揽客人，这现象与2007年同期颇为相似。

有人认为，新盘开售普遍给一两个点的折扣优惠，这是可能的，但要是说大批特价房、大幅度折扣或者说直接降价，近两三个月是不可能出现的，因为开发商还没有到急出货的状态。一是开发商没有资金压力，很多国企或上市房企上半年已超额完成销售任务;二是从以往的市场调整来看，开发商都是要挺很久才促销的。

二套房贷政策严格执行，必将抑制改善及投资性购房需求，进而对下半年成交量产生冲击。虽然今年1季度的回暖依靠的是刚性需求，但自2季度起，改善及投资性需求决定了市场交易量。目前，许多购房者因此恐慌，认为今年4季度房地产可能再次陷入深度调整。我国经济还未完全复苏，如果这个时候打压房地产，很可能是让2010年经济再度探底。正是基于这样的压力，在实体经济没有回暖之前，政府不可能出台打压房地产的过激政策，宽松的货币政策还将继续，充足的流动性导致房价短期内不会下跌。

当前的价跌量升，其实是市场的正常反应，量跌价升是正常反应。除了二套房贷政策从严外，还有2个原因导致成交量下滑：一是经过上半年的销售，一些地方的供应量已经不足;二是七八月本来就是市场淡季。当前房地产成交量与房价并没有直接关系。房价上涨是因为市场上的钱太多了，实体经济尚未回暖，它们只能进入楼市推动资产价格上涨。

但是，房价并不会因为成交量下跌而下跌，当前开发商也并不会因为房子卖不动而降价。市场回暖令开发商的资金链不再有压力，销售回款的意愿自然大幅下降。下半年楼市将进入滞涨阶段。不赞同说拐点。如果未来由于成交量下滑，房价增长开始放缓，对市场的长期健康发展是有好处的。但是，如果是因为供应量减少而导致成交量下跌，反而会继续助推房价上涨，这是很危险的事情。交易量下滑是暂时的，未来房价还会稳中有升。对于购房者，现在是最佳的购房时机。

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