一个聪明而高明的决策：一伙房地产营销狡猾的老狐狸
源头
昨天收到广州搜房网博客编辑曾英杰(2009-4-28 18:45:00)邀请您参加话题征集：许家印张力带头不涨价，房价见顶还是见底？的留言。有一段时间没有参加这样的活动了，对于广州的楼市以及珠三角楼市发展动向，是我非常关注和关心的，作为一名国内资深房地产营销策划师，掌握市场的发展情况和房地产市场的变化以及政府的政策和开发商的动作是非常重要的，对于广州楼市的情况虽谈不上精通的熟悉，但是，熟悉到非常一般的程度还是有的。
源头背景
2009年4月27日广东省房地产行业协会、广州市房地产行业协会联合恒大、富力、越秀城建、合生、保利、碧桂园、万科、光大、中信地产、合富辉煌九大开发商和一中介公司召开了“五月促销活动月”的新闻发布会。恒大地产董事局主席许家印在会上表示，恒大集团旗下将坚持走成本价销售路线，并呼吁开发商应该尽努力和责任维护市场稳定，尤其是在市场回暖之时保持理性。富力地产联席主席张力则表示，富力会响应号召，带头不涨价。多家企业建言政府及时调整土地供应计划，在楼市有所复苏的情况下，政府应该增加土地供应。您如何看待大型房企带头不涨价的行为？此举意味着广州房价已经见底还是已经见顶？该行为对广州五一楼市有何影响？搜房博客诚邀各界朋友畅所欲言，献言献策。
核心提示
2007年-2009年，广州楼市所发生的每一个转折点，都是广州每个开发商和代理公司改变营销和推广以及价格策略的重要参考条件。不管是大的集团房地产公司还是小的房地产开发企业，都是随做市场变化而革命，就好象是打一场生与死的战争一样，随着战争（市场）的发展而调整。营销策划是在市场发展中弯曲的进行，绝对不是直的走下去。
内容正文
广州楼市在蜿蜒曲折中发展
2007年9月前，广州楼市是价量齐升；2007年9月-19月是价平量减；2008年1月-9月是价量齐降；2008年9月-12月是价降量平；2009年1月-4月前，广州楼市一级市场和二级市场简直是冰火两重天。也许是三鹿毒奶粉事件，也许是四川大地震，也许是金融危机，也许是北京奥运会，也许是房地产价格已经达到颠覆，也许是楼市已经到了不可继续前进的步伐，价格随着市场供应和需求以及经济环境的因素，反反复复不规则按照市场进行上下波动着，影响着政府和开发商以及购买者投资者的心理，导致开发商和政府对市场的判断出现偏差，广东15条的出来，不仅提高了开发商和投资者的信心，同时也为开发商上涨房价有了一个根据，但是，同时购房者打响了观望市场的决心，和对市场等待的信心。
2009年1月-4月前，广州一级土地交易市场不仅在出让土地的地块减少，还土地出让面积也突然减少；另外一个方面就是开发商的拿地策略有了一个变化，大的品牌比较有实力开发企业退缩到幕后充当看客，而中小型房地产开发企业却成了拿地产大军的主力；不仅是商品房方面，在限价方的土地出让政策上，政府又不出手了；在二级市场上，广州一手房和二手房销售成交面积和套数有了突飞猛进的提高，尤其在价格上逐步的上升阶段，在5月1日之前，广州推出的楼盘大都是07年9月到2008年12月所保留和存下的房源。2009年4月1日-24日，广州楼市的销售成交出现一个下降到趋势，而价格却上涨的趋势，广州开发商看到了市场旺盛的眉头。
2009年广州楼市5月战争前的武林大会
2009年4月27日，由广东房地产武林大会联盟盟主（广东省房地产行业协会、广州市房地产行业协会）招集（联合）广州最具房地产行业品牌和实力九大门派（恒大、富力、越秀城建、合生、保利、碧桂园、万科、光大、中信地产）的掌门人以及武林大会的筹备者（合富辉煌）进行了一场5月战争前的武林大会。会议主题一：如何应变广州目前房地产市场不景气，改变广州楼市小阳春中止的环境？会议主题二：在5月1日作为传统黄金周的市场环境下，如何最大程度的推销所保留下的存货？会议主题三：是不是提高房价？
或者说是一场“五月促销活动月”的新闻发布会。恒大地产董事局主席许家印在会上表示，恒大集团旗下将坚持走成本价销售路线，并呼吁开发商应该尽努力和责任维护市场稳定，尤其是在市场回暖之时保持理性。富力地产联席主席张力则表示，富力会响应号召，带头不涨价。多家企业建言政府及时调整土地供应计划，在楼市有所复苏的情况下，政府应该增加土地供应。
这是一个广州房地产行业最具影响力的武林大会，会上这两位重要人物的发语也许代表着广州房地产市场在5月的市场发展趋势，或者说代表做他们在发动市场攻击的策略之一，或者说是大品盘房地产集团内空外需的表现之一，或者说是为了响应广东房地产武林大会联盟盟主的号召，或者说是市场的变化让他们没的选择，或者是他们的一个营销策略。但是，至少他们勇敢的站出来说：“带头不涨价”这一句购房者和政府以及媒介人士最想听见的声音，就是这样一句话，他们是绝对的赢得市场尊敬的英雄人物。
说到做到才是真正的市场房地产英雄，如何是说到做不到，仅仅是做做秀，或者说是为了表现自己的，或者说是为了号召而已，没有一点的实际行动，仅仅是一个说大话的人，那么，这样的英雄是我们最不希望看见的，哪就不是真英雄。英雄是一诺千金，讲信用，遵守承诺的男人。
房价见顶还是见底与带头不涨价无关
也许恒大集团主席许家印和富力集团主席张力的话到2009年5月1日-15日后就可以得到一个广州房地产市场的印证。其实，许家印张力带头不涨价，房价见顶还是见底？的话题本来是没什么直接的关系。房价见顶还是见底？不会因为许家印张力带头不涨价一句话产生什么实质性的影响，同时不会产生广州楼市的房价就见顶或者说是房价见底了。房价见顶还是见底，不是由他们几个人就能够说到的，看必须看以后的房地产市场发展趋势和政策的走向，另外就是看广州开发商的对于市场判断力是否正确，因为市场是一个不规则的无形之手。
首先这仅仅是广州房地产市场所处的大经济环境和市场供应需求所导致，开发商不得不采取这样的措施，对2007年-2008年所保留的存货进行大清仓，要不，资金周转不来，容易产生项目烂尾楼，这样公司就容易破产，说到底是一个无奈之举，或者说是广州开发商一个阶段性的营销策略而已。如果开发商自己主动站出来说，也许可以挽回以前的损失，也许可以减少最大损失。
其次是广东政府所出台的政策影响力和延伸作用以及政策效果力已经到了一个局限程度，国家的各个政策已经到市场失效的因素，开发商对政府的政策已经失去了希望情况下，所作出是一种短暂性的营销策略。如果广州房地产市场稳定下了，开发商一样的上涨房价，现在在广东政府的带领下，积极配合他们，也许是唯一的一个出路，至少购房者见到开发商是在下降房价，给了购房者真正的实惠，并且有政府在后面支持，这样需求会大增加，购买者会活跃起来，投资客会出手，开发商保留的存货就不用担心消化不完，资金就合拢了，市场也许就恢复了往日的信心。
另外一个是市场刚性需要已经达到了顶峰状态，投资客见市场未恢复到2007年的状态下，是不会贸然的出手。还有一个就是广州开发商对市场信心的问题，和对市场预测期以及对购房者的预期出现问题。在这样的传统季节如果还不争取时机，保留的存货越来越多，资金面临着越来越大的风险，也许现在是一个出手的好机会，也是一个顺水推舟的人情关。
一伙房地产营销狡猾老狐狸
恒大集团主席许家印和富力集团主席张力在广州楼市人物当中是一个重要的大人物，在2009年3月的国家两会上，两位房地产业界当中两位重量级地产大鳄发表过精彩而具有代表性的语录，是媒介和同行忘不了的。
因此，他们在广州所开发的楼盘和建设的项目以及销售的房盘，还有他们在每一个公共场合的一言一语都是媒介和同行，甚至是购房者和投资客所关注的焦点。对于这些聪明而敏捷又狡猾的地产大人物，如果不比狼还凶狠，不比狐狸还狡猾，不比政府还聪明，如何能够过市场关和经济关以及土地关。
可以这样对他们评价，他们是一群狼还更凶猛，比狐狸还更狡猾，比政府还更聪明的营销大师。（这样的评价和评论也许才是最合适的）也许这就是高智商人应该具备的性格，或者说是成功商人应该具备的气质。
