本文刊发于《南方都市报》

   房地产价格与市场供需、货币政策、产业政策、信贷政策以及市场预期等诸多方面都有着相当的关联度，更加之房地产商品与边际成本接近的其他非资源独享性商品有着本质区别，严格意义上说，房地产的重置成本都各不一致。故此，对于房地产价格的预测，尽管参与者众多，而事实言中甚寡。

  预测者多以上述的某个点作为依据，而实际上其他的点会对该点构成对冲。客观而言，就目前的商品住宅市场来看，的确是乱象丛生。

  目前，官方统计数据多以市场成交价格作为统计基准，而并非以各个区域的重置价格作为统计基准。因此，统计数据必然将受到至少两个方面因素的影响，即成交的区域分布（是中心城区还是边远区域）、项目定位（普通住宅还是高档住宅）。由于每个统计时间段的成交的上述两个因素都未必一致，如果再考虑进不同项目的权重，统计数据的涨跌也很难反映出整个市场的态势。可以倾向于认为，三级市场即二手房市场更能反映真实的市场状况。

  诚然，房价令人担忧的是在其经常的非理性上涨，而其实也验证了市场经常处于非理性情绪之下的特点，同时不得不看到的是，房价的增长速率与GDP的增长呈现正相关关系，与广义货币M2增速的关系亦是如此。中国物流与采购联合会1日发布数据显示，5月份制造业采购经理指数PMI为52%，环比下降0.9个百分点，连续第二个月出现下行。而之前，汇丰银行发布的报告显示，5月份汇丰中国制造业PMI预览值为51.1%，较4月下降0.7个百分点，创下10个月新低。上述数据反映了经济增速正在放缓，而基于气候因素，5月份的消费者价格指数CPI很难出现逆转向下的趋势。

  难点在于国内的经济结构转型依旧在缓慢的进行，实体经济与消费市场的提振并不乐观，多年来投资拉动对于GDP增长更占主要因素，而对于房地产，土地财政的份额也逐年递增。

  在存款准备金率达到历史高位，在民间借贷利率高企之下，也许压倒骆驼的最后一根稻草就是利率了。并不止一次的历史经验都说明了，央行连续的加息动作，将使得房地产价格呈现跌势。而同样按照上述的逻辑，基于市场经常是非理性的，在下跌的趋势之中，价格很难呈现理性下跌，也即可能超出预期。同时应该看到的是，持续的加息同样将对地方融资平台产生影响，也将对经济增长产生影响。因此，管理层的倾向如何决定日后的走势。

  在受政策影响较大的非完全市场中，慎谈房价涨跌其实是对大众负责。