冯仑在2007年2月2日发表了一篇文章《开发商要听党的话 按照政府的要求办事》。冯仑正面评价了严格征收土地增值税等宏观调控措施，他认为房地产市场在往健康的方向调，“好企业会越来越有空间，不规范的企业会越来越生存困难”。

 

冯仑在文中提出，房地产企业要在下面3个方面“改进工作”：

1. 把核心竞争能力由来土地和资源方面(包括获得低价的土地和不正当的关系处理等)转移到公司战略、团队训练和商业模式的改进上来。

2. 加快住宅的产业化，快速地提供高品质的客户买得起的住房。

3. 拿更多的钱来改善房地产的品质和服务。

 

冯仑在文提到王石的一句话：“如果出现一个政策的变化，对行业都是问题，对万科如果不是问题，那不正常；如果只对万科是问题，那万科就有大问题。”

 

冯仑在2003年初有一篇文章《学习万科好榜样》。冯仑将房地产开发模式分为2类。

 

一类是香港模式。

香港是城市经济体，可供开发的土地面积极其有限。香港政府实行“低税收、高地价”政策。政府的主要财政收入来源于卖地。政府对土地实行垄断，实行高地价给政府带来极大的收益，另一方面几大房地产开发商垄断了70％的新房供应量。政府和房地产商博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。

 

一类是美国模式。

美国是大陆经济体，土地随着城市化的进程不断被开发。“在美国，土地是无限供应，只要修路、架轨（城铁）、挖洞（地铁）就会有大片大片的土地被开发出来吸引大批人群去工作和居住。另一方面，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。”

 

冯仑在对比了两种模式后，认为：

“中国地域辽阔，未来房地产领域的竞争条件和市场化走向更像美国而不是中国香港。因此，未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条极度专业化的道路，是在中国的制胜之道。万科的成功其实就是美国模式的成功。万科目前将专业化不仅理解为将主业集中到房地产，更在实践中将所有产品简化为城乡接合部面向新兴白领的成片居住社区。如今万科生产房子就像沃尔玛开店一样，已经形成大规模复制的能力。美国的可口可乐公司单靠卖可乐可以成为世界第一，今日中国的万科单靠卖一种小白领的住宅也成为产量世界领先的公司。万科在中国内地资本实力不敌李嘉诚，但却在产量和效益上创造了足以让李先生羡慕的成就。这一结果本身就证明万科采取高度专业化和产品单一化作业、在细分市场上逞强的美国模式，在中国是可以生根的。”

 

冯仑是中国房地产业的思想者，而王石是中国房地产业的实践者。作为中国房地产行业的领跑者万科通过借鉴发达国家（主要是美国）的住宅工业化发展历程，结合中国国情，正在走一条住宅生产工业化的道路，也就是冯仑所说的美国模式的极度专业化道路。

 

你能想象，当万科造房子就像福特在流水线上造汽车一样，中国的房地产业将发生怎样的革命性的变化。

 

在2000年11月24日召开的中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会上，中国建筑业和房地产界的专家学者、政府官员和企业领导首次正式提出了中国住宅产业化的概念。用现代科学技术对传统住宅产业进行全面、系统的改造，通过优化资源配置，降低资源消耗（包括建造与使用），提高住宅的工程质量、功能质量和环境质量，提高住宅建设劳动生产率水平，实现住宅产业的可持续发展，这就是住宅的产业化。在住宅产业化初期阶段，发达国家实现了住宅建造的工业化生产，提高了劳动生产效率，缩短了建设工期。在住宅产业化的成熟期，发达国家住宅产业化的重点，是提高住宅的质量和性能。目前，发达国家的住宅产业化已经进入了可持续发展阶段，重点转向建筑节能、降低物耗、减少对环境的影响以及循环利用资源。

 

2004年，万科在南昌四季花城杜鹃苑、荷花苑等项目上对外墙孔洞、铝合金门窗、玻璃窗无框转角、以及栏杆等数以百计的细部构件进行订做，统一安装，实现了工厂化生产。

 

2007年，万科将位于上海浦东三林地区的“新里程”项目的20号、21号两栋住宅项目作为产业化试点楼，其户型均为90平方米以下的中小户型。虽然作为住宅产业化的试点楼，但工业化生产也仅局限于外墙的维护结构采用PC(预制钢筋混凝土结构)。据说，采用工厂化生产方式的外墙渗漏率水平将降到0.01％。

 

作为领跑者，万科正在推动着中国住宅产业化的进程。但我们会很快发现，这一进程将非常缓慢，目前的概念多于实际。中国的劳动力实在太便宜了，工厂化生产将显著增加楼房的建造成本，而建造周期又受制于规划设计和销售周期，工业化生产对缩短总体开发周期的效果可能是非常有限的。万科能否通过工业化缩短住宅的建设开发周期提高资金运作效率还是一个未知数。毕竟，万科的标杆企业美国帕尔迪住宅公司所处的外部环境和中国有很大的不同。

 

王石和冯仑已经指明了宏观调控背景下的住宅类房地产开发商的发展道路———走美国模式的住宅产业化道路。

 

这两年多的一系列宏观调控措施对所有的房地产开发商都有负面的影响。但是对一般的房地产商的影响更大，这反而是对拥有公司治理的制度优势、卓越的职业经理人队伍、美誉度高的成熟品牌、财务状况健康的万科这样一类标杆公司的利好。这类标杆企业将继续引领市场发展并扩大其产品和服务的市场份额。宏观调控将使万科这样的房地产企业活得越来越好，公司市值越来越高。

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