房地产开发商独享行业暴利的时代结束了

2007年1月16日，国家税务总局在网上公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。不少媒体误读为：从2月1日起，国家税务机构正式对房地产企业征收30％-60％不等的土地增值税。其实，1994年1月1日起实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》就已经规定了对土地增值税实行30％-60％的四级超率累进税率。也就是说，国家税务总局的通知并没有对房地产开发企业加征新的土地增值税。

土地增值税的实施与1992-1993年间的房地产过热、投机现象频繁的经济形势密切相关。土地增值税的主要目的是调节房地产开发企业过高的收益。后来随着经济形势的变化，为启动内需，拉动经济增长，该税种的征收管理被放松。1995年1月27日颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。现在各地方政府实际征收情况是按照销售收入的百分比进行预征。一般地方政府以较低税率（约0.5％~3％的销售收入）对房地产开发企业预征土地增值税，在项目竣工时结算。采用这种方法，当价格上涨时不能对增值收益进行合理调节，对企业的利润和房价的大幅上涨基本没有抑制作用。由于房地产开发周期长、土地增值税计算涉及收入、成本费用及其他扣除项较多，使得土地增值税计算复杂；房地产开发企业经常存在跨时间、跨地域的多个项目同时开发或先后滚动开发的情况，使得各开发项目的成本和费用很难厘清。并且，房地产开发企业经常把各项目的成本和费用混淆，以达到重复和多扣除费用的目的。很多房地产商在项目开发销售完成后，长期不对项目的土地增值税进行结清，以达到延付税款的目的，延付的增值税款相当于提供给开发商的无息贷款。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》在下列5 个方面对房地产开发企业土地增值税的清算作了明确的规定。

《通知》明确了土地增值税的清算单位和清算条件。
《通知》规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。《通知》同时严格规定了土地增值税的清算条件：（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。[第二条第（一）项]（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： ①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； ②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； ④省税务机关规定的其他情况。[第二条第（二）项]

《通知》明确了非直接销售房地产的情况，对应税收入做了更加明确的规定。
《通知》明确地说明了非直接销售的几种情况：（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

《通知》明确了土地增值税计征的一些扣除项目。
《通知》对土地增值税的扣除项目做了严格规定：（1）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（2）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（3）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： ①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（5）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

《通知》明确了土地增值税的清算依据。
为严格审查报送结算项目的房产销售情况，并方便操作，《通知》详细地规定了申报所需时间和资料：（1）符合通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。（2）纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。另外，纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

《通知》明确了清算后再转让房地产的处理。
《通知》规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，如果清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

虽然《通知》没有增加新的税收，但是由于以前征管不严，基层税务机构倾向于以预征替代查账征收。虽然土地增值税本来就是房地产开发企业要如实缴交的税费，但是严格征收使开发企业无法逃税避税就相当于增加开发成本。《通知》实施的效果就相当于对房地产企业加征了税费，从而对房地产开发企业的利润和现金流产生非常不利的影响。实际税负的增加可能导致一些临近盈亏平衡点的企业退出房地产开发行业，并抑制投资者对房地产行业的投资，从而减少未来的住房供应或降低未来住房供应的增幅。住房供应的减少会推高房价的升幅。

分期项目参与计税、普通住宅和非普通住宅分开计税将压缩房地产开发企业的避税空间，增加资金压力。预征转清算的转变将直接减少开发企业的增值收入，中小开发企业的生存空间将越来越小，行业垄断将进一步加剧，大型房地产企业的市场份额将扩大。

2006年5月23日，我在搜房网上发表了《加征税收不能控制房价的上涨》。我在文章里提到，“在住房的交易中，购房者的需求往往缺乏弹性。即使政府向房地产商或炒楼者征税，税负也必然会转嫁给购房者承担。对房地产商或炒楼者加征税收，是不可能使普通工薪阶层更容易购房，而只可能是让购房者付出更高的价格，因为购房者实际上承担了大部分增加的税负。加征税收不能降低房价，由于人们对住房的刚性需求，加征税收只能增加政府的收入。”

国家税务总局认为《通知》的实施不会促进房价上涨的观点是非常荒唐的。我们很难在世上找到一件商品因为在生产和流转环节征税而变得更加便宜。

《通知》的实施或许可以抑制房地产行业的投资增长，但会加速房价的上涨。在一轮又一轮的宏观调控中，中央政府和地方政府的荷包不断膨胀起来了，老百姓们仍然在期盼房价会在政府的调控中回落。

随着《通知》的实施，房地产开发商独享行业暴利的时代结束了，开发商必须学习和政府分享暴利大餐了。

最后，我想提一提《通知》的一个积极意义。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。如果房地产开发企业能够主动开发不超过20％增值额的普通住宅，中低收入人群也许能买上较便宜的住房，而开发企业也可以少交税了。当然这只是我的梦想，不过梦想会使人快乐。