央行必须在人民币的流动性过剩和人民币的汇率稳定之间进行选择。显然，央行的第一目标是维护币值稳定，人民币的升值就成为一个长期而缓慢的过程。在这个漫长的过程中，人民币的流动性过剩将一直延续。这也就意味着资产价格的牛市仍将延续。2007年的房地产价格指数和股票价格指数将继续上扬。

近年中国长期国债的收益率一直在低位徘徊，10年期记帐式国债的利率目前在3.10％~3.15％之间。一般情况下，我们将长期国债的收益率视作资产定价模型CAPM (Capital Asset Pricing Model)中的无风险利率R_f (Risk-free Rate)。依据CAPM模型，资产的期望收益率E(R) (Asset Expected Return)等于无风险利率R_f和该项资产的风险溢价RP (Risk Premium)之和。本币的升值在一定程度上补偿了投资于以本币为计价单位的资产的风险，从而降低了风险溢价RP。也就是说，构成无风险收益率的市场真实利率的长期低企与人民币的长期升值，降低了资产期望收益率E(R)。期望收益率E(R)就是资产DCF(Discounted Cash Flow)估值模型中的贴现率(Discount Rate)。根据DCF估值模型，贴现率的下降会导致资产的净现值的增加，也就是资产价格的上涨。在这里，我用金融学的基本原理解释了低利率和低汇率政策导致了房地产和股票资产价格的上涨。

中国不断增长的外汇储备导致大量基础货币的被动发行，制造了人民币的流动性过剩。2003年以后，资金主要流入信贷和房地产市场。2006年的宏观调控措施和股权分置改革的成功，使得泛滥的流动性涌入了股市。央行要么让人民币升值加速，要么任由资产升值。显然央行选择了资产升值替代货币升值。又由于房地产和股票市场是资产升值的2个主要市场。过剩的流动性流入股市，对社会稳定和经济发展的影响不至于太坏；但过剩流动性继续涌入房地产市场，其制造的房地产泡沫将对民生和经济产生非常大的负面影响。我们发现，政策的制定者希望过剩的流动性涌入股市，让财富积累方式从股市上体现出来。看来，中国股市未来几年恐怕要天翻地覆。

在资产暴涨的年代，总是有人担心泡沫。

今天，又有人问我，房地产市场有无泡沫？

我觉得他应该这样问我，他的房子还会不会涨？

在资产的泡沫破灭之前，很少有人能成功预言泡沫的存在与破灭。投资者作为游戏的参与者，在不动产和股票的投资中能够做的事情就是增强自己与泡沫共存的技巧，在击鼓传花的游戏中不要接到最后一棒。精明的投资者能在资产泡沫膨胀过程中赚取可观的利润。

尽管在过去18个月中，广州10区住宅的均价上涨了接近50％，但是当年高价买入荔湾广场物业的业主直到今天还未解套。不动产所在的地段对不动产的升值潜力影响最大。另外，你要认真研究国家和地方政府的政策和意图，及时抛售不适合继续长期持有的物业。在未来几年中，不是所有的不动产都会上涨，房价普涨的时代即将过去。

不要在错误的地方以错误的价格买入错误的不动产。股市上有很多投资者赚了指数不赚钱，房地产市场亦然。至于资产的泡沫，那是政策的制定者们思考的问题。毕竟资产泡沫的膨胀，给我们带来了暴富的可能。