控制了土地，就控制了命运 -文帆沧海 -搜房博客

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喻海文 Calvin H. Yu

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1993年毕业于上海同济大学建筑工程系工业与民用建筑专业（辅修建筑管理）。

职业经理人

新南威尔士大学商学硕士( Master of Commerce, UNSW)

华南理工大学工程硕士

同济大学工学学士

高级工程师

一级注册结构工程师

一级建造师

同济大学广州地区校友会理事

广州建设工程评标专家

Email: cncly@tom.com

___文帆沧海___

知识浩茫犹沧海，

     蠡测管窥能几函。

     钩玄纂要贪务得，

     欲航彼岸赖文帆。

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控制了土地，就控制了命运 (2006-9-8 0:33:16) [发送到微博]

分类：房地产评论　标签：土地命运地价金沙洲帕尔迪万科喻海文 |

控制了土地，就控制了命运

美国最大的房地产开发商帕尔迪公司(Pulte Homes，PHM.NYSE)有句名言，“当我们控制了土地，我们就控制了我们的命运——确保我们明天有房可建，并且置竞争对手于劣势。”

帕尔迪的2004年年报写道，“在过去3年中我们建造房屋只使用了100,000块土地。与此同时，我们却投入足够的资本来控制302,000块土地。为什么会有这么大的差距？成长。我们的计划要求我们在未来几年中显著增加提供的房屋数，而土地是关键的原材料，没有它我们无法运营。为了抓住任何成长机会，我们手头上必须有土地。”

房地产开发商要建房子，就一定要有土地。可利用的土地作为关键资源会变得越来越稀少，大量取得土地的战略是正确的，土地储备越多的公司就越有价值。没有了土地储备，房地产公司迟早就要关门歇业或者转行。这个道理非常简单。没有哪家公司喜欢去高价买地，高价买地一定是为了获得土地储备而不得已的手段。

如果万科在广州市区有足够的土地，广州“四季花城”就不需要建在南海区黄歧了。因为万科在广州缺乏足够的土地储备（和万科的扩张速度相比），万科要在广州可持续性进行发展，就必须扩充土地储备，即使为此付出高昂的代价。

9月6日，万科房地产有限公司和中粮地产（集团）股份有限公司联合体以17.5亿元高价夺得金沙洲大型住宅地块。

我们回顾一下金沙洲地块开标情况。投标地块占地约14.47万平方米，容积率3，总建筑面积约43.4万平方米，政府公开招标底价为99800万元，折算楼面地价为2300元/平方米。下表列出各投标人的报价情况：

投标人报价(万元) 楼面地价(元/平方米)与底价相比(％)

万科/中粮 175,000万元 4,033元/平方米 +75.34％

保利 161,480万元 3,721元/平方米 +61.78％

中海 160,900万元 3,707元/平方米 +61.17％

越秀城建 138,800万元 3,200元/平方米 +39.13％

广东龙光 95,500万元 2,200元/平方米 -4.35％

富力 65,000万元 1,500元/平方米 -34.78％

可以看出，在广州拥有较多土地储备的富力报价最低，而在广州土地储备不足的万科、保利和中海均报出了16亿以上的“天价”。保利和中海对该块土地的估值比较一致，显然万科志在必得，报出了最高价。万科“四季花城”就在金沙洲地块附近，金沙洲的高地价也可以顺势推高“四季花城”的房价，因此万科的报价高于保利和中海十几个百分点就非常符合理性。

金沙洲地理位置“偏”吗？

很多广州人会这样认为。我们仔细研读地图可以发现，金沙洲地区虽然位于广州市的西郊，但却是广佛都市圈的中心。广州西部和佛山南海区的城市实际上是连成了一片，因为行政区划的关系，该地块位置才令人觉得有些偏远。金沙洲地区东临白沙河，北部、西部及南部与佛山市南海区相接壤，广佛高速公路、环城高速公路及地铁6号线穿越本区，区域交通条件优越，具备建设大型居住新城的条件。根据规划，金沙洲居住新城规划总面积为8.26平方公里，规划人口11万人。

从广佛都市圈的大视野来看，金沙洲绝对是非常值得开发的黄金宝地。金沙洲新城不仅将吸引广州人去定居，而且将吸纳大量的佛山人去居住。充分挖掘金沙洲位于广佛都市中心的概念并开发出有竞争力的住房产品，高于7500元每平方米的房价是能够为市场所接受的。不要忘记，10多年前珠江新城也很偏呀，人们对地理位置的概念是容易发生变化的。

一定不要认为金沙洲项目80％要做90平方米以下的中小户型，容积率还要做3.0，万科肯定无利可图，因为万科是一个非常善于学习的公司。1996年华润创业收购万科属下的深圳最大的蒸馏水饮料厂——怡宝蒸馏水后，负责收购事宜的执行董事黄铁鹰评论万科说，“这是一个可怕的公司，因为他们不拒绝学习。”

2005年，万科研究部门就得出结论，2015年中国户均住宅面积不应超过87平方米。王石认为，市场小户型供应将成为主流，住宅超前消费的现象将逐步得到控制，对土地其他珍贵资源的节约使用将愈发成为社会共识，消费者的居住观念将更为理性，改善居住品质的需求将从过去的主要追求更大面积，转向主要追求住宅性价比和全面居住体验的提升。万科总经理郁亮曾说，“把一套房子隔成两套，打通来用，这个方法是最消极的。”这表明万科的创新会用在正途上，而不会去专门设计些上下左右可以打通的小房型。我丝毫不怀疑万科在中小户型住宅产品上的首创精神和能力，万科将对市场上需要不同中小户型的人群进行细分以设计出更多适合于不同人群需要的差异化产品。

因此，万科本次 “天价”置入金沙洲地块，虽然出乎很多人的意料，但却是地产新政下市场竞争的正常结果。

我们再看看上海的情况。

9月6日，疯狂拿地的开发商对占地560余亩的上海浦东花木新民北路地块报出了最高59.89亿元的投标价，创造了历史纪录。按照该地块不超过53万平方米的建筑总面积计算，该报价折算的楼面地价可达11300元/平方米。

开发商为什么这么疯狂拿地，是为了生存。在中国，土地的供应商只有一家，那就是政府。政府对土地的垄断，才是高地价的根源。如果允许城郊农民和开发商直接进行土地的交易，就不会有令人生畏的高地价。开发商为了生存，就只能从政府手中高价买地，大开发商对土地的竞争已经到了白热化的地步。政府对土地的垄断供应，造成市场上的房地产巨鲸找不到合适的食物，鲸鱼一口要吃一吨，结果只有些小鱼饵去喂这些饥饿的巨鲸。所以，这些房地产巨鲸一旦发现有一大堆肥美的食物，就不得不竞相开出高价进行疯抢。抢到手了，就能喂饱自己，饿死竞争对手。万科和其他开发商只是游戏的参与者，开发商们不是游戏规则的制定者。有什么样的游戏规则，就会有什么样的演出。

控制了土地，就控制了命运。

但是有了土地，却没有资金，最终命运还是会被别人控制的。顺驰因为拿地成本过高，高成本、大扩张导致的资金短缺成为压垮顺驰身上的最后一根稻草，9月5日，香港路劲基建与顺驰中国正式签署协议，孙宏斌是含泪贱价出让顺驰控股权。

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