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喻海文 Calvin H. Yu

声明：本博客文章仅为个人观点，不代表作者所在机构及其关联机构的观点。网络和平面媒体发表和引用本人文章需要注明作者和来源。

1993年毕业于上海同济大学建筑工程系工业与民用建筑专业（辅修建筑管理）。

职业经理人

新南威尔士大学商学硕士( Master of Commerce, UNSW)

华南理工大学工程硕士

同济大学工学学士

高级工程师

一级注册结构工程师

一级建造师

同济大学广州地区校友会理事

广州建设工程评标专家

Email: cncly@tom.com

___文帆沧海___

知识浩茫犹沧海，

     蠡测管窥能几函。

     钩玄纂要贪务得，

     欲航彼岸赖文帆。

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适应房地产新政的游戏规则 (2006-7-10 0:06:05) [发送到微博]

分类：房地产评论　标签：房地产商游戏规则万科世界杯户型 |

适应房地产新政的游戏规则

我在2006年6月6日的文章《适应宏观调控者生存》（http://blog.soufun.com/bulu/7595425/articledetail3_175286.htm）中写道，

“在过去，大多数城市房地产商以大户型开发为主的，不断在高端市场进行细分，主要为高收入阶层提供差异化的产品，赚取了非常可观的利润。在产品高度差异化的市场，房地产商竞争的主要是产品本身，而不是品牌。现在，国家的宏观调控要求房地产商主要提供90平方米以下的比较同质化的住房产品时，房地产商进行品牌竞争的时代才真正拉开序幕。在同质化产品的竞争市场，企业的核心竞争力才能得到更好的体现。在这个转变过程中，谁先适应了国家政策的变化，谁具有提供有价格竞争力产品的能力，谁就能在新的竞争环境中加快发展并甩开竞争对手。”

今天晚上，我在搜房网上发现了《21世纪经济报道》记者徐广蓉女士的文章《郁亮：诠释万科应对国十五条伪球迷世界杯方案》（链接地址：http://news.soufun.com/2006-07-09/750655.htm）。

我下面将全文转载如下：

“调控就像一场世界杯，裁判员的哨音响了，作为参赛队就该上场开球，还在场下争论球赛的规则是否合理似乎不太合适吧。”6月30日中午12点，在飞驰向2006年博鳌论坛主会场的凯迪拉克小轿车上，自称四年才看一次球赛的“伪球迷”万科总经理郁亮借用其对世界杯的理解，诠释万科对国十五条的应对，“怎样快速适应新规则，才是我们要做到的。”

就在当天，万科再下一城，在佛山拿下建积22万平方米的地块，并成立佛山分公司。

新规则“哨音”一落，万科已经率先开“波”了。

新规出台不久，经过短时间的踌躇之后万科内部发文：万科的扩张按照原定计划进行，扩张速度不受影响。

截至目前，万科实际控制的项目储备规划建筑面积达1508万平方米，珠三角区域366万平方米，长三角区域521万平方米，环渤海地域469万平方米，成都和武汉152万平方米。

在董事长王石看来，万科正在将这场“危”转变为“机”。存量土地激活力度的加大，反而为万科快速发展提供了契机，万科在获取存量土地时的质量和效率将进一步提高。他表示，这将加速行业整合，万科作为行业内资本市场信用积累最充分的企业之一，将在合作模式上获得更大的空间。

“我们总是积极应对。”郁亮用世界杯的“评论员”的表述阐释了万科对十五条的理解。“今年的世界杯有一个很大的特点，就是裁判员的吹哨子，掏红牌频率很高，特别勤快。比赛规则严格了，以前粗放型的打法受到了约束。在统一的规则下，强队弱队都一样，适应的快的表现就能够更好一点，”“评论员”总结得很务实，“我们相信房地产政策将不断地陆续有来。游戏规则总是在变化中，如果花太多时间去研究规则是否合理，会发现当你想通了的时候，规则又变化了，所以，现在要紧的就是要在制定的规则下寻找应对的方法。”

万科则表示，他们已经找到了应对的方案，“一个出人意料的方案。”

开“波”就要踢出好球。表现稳定，团队合作紧密，进攻有序的德国是郁亮最喜欢的球队，他说万科就要像德国，进退维谷。

面对严格的90平方米以下户型占小区70%以上比例的规定，万科有自己的打法。

“把一套房子隔成两套，打通来用，这个方法是最消极的。”想不到郁亮对这种应对方式的评论如此直接。

“小户型将成为主流。”郁亮表示，这一点在万科，从王石到项目设计师都已达成了共识。

2005年，万科研究部门明确得出结论，2015年中国户均住宅面积不应超过87平方米。

王石认为，目前中国住宅市场存在一定超前消费现象，尤其是户型偏大的问题比较突出。市场小户型供应将成为主流，及住宅超前消费的现象将逐步得到控制，对土地其他珍贵资源的节约使用将愈发成为社会共识；消费者的居住观念将更为理性，改善居住品质的需求将从过去的主要追求更大面积，转向主要追求住宅性价比和全面居住体验的提升。

“万科对户型结构的调整有充分的预计和准备。”王石表示。

万科想要做的就是在户型结构上再做发挥，给不同的人造不同的房子。

郁亮认为，简单地以大中小面积划分房子的类型，是粗放的，不够科学。

根据市场不同的需要小户型的人群进行细分，可以设计出更多适合于不同人群需要的人性化产品。

“我们从来都没有好好研究过年轻白领的公寓，老年人的公寓，甚至是离婚的人群的需求，这些不同的人群，他们对配套、户型设计、位置都有不同的要求，那么针对这些不同的人群，我们在产品设计上有很大的发挥空间。”郁亮说，“我们鼓励创造、设计上的突破，小户型也会适合于市场。”

“现在地产仍然是粗放的市场，解决问题的空间是很大的，”郁亮说，“这是其中的一个方式。”

“我估计明年就会出现很多小户型，大家要当心小户型供过于求，真的要跌价。”六方会谈上中体地产董事长半开玩笑的一句话，引来观众席对万科生存问题的追问。

“世界杯没有黑马就不好看了，但是进入决赛就没有了黑马，因为黑马毕竟缺少经验，实力不足，最后留在球场上的还是那些传统强队，”郁亮说，“中国经济就是一匹黑马，房地产又是中国经济的黑马，虽然过去发展得很快，但是自身有很多的不足，要获得冠军有很多的工作要做。”

事实上，在德国、英国和日本这些发达国家，其普通住宅的面积也多为80到110平方米。在香港， 80%的家庭是居住在70平方米以下的住房里。中国大陆并不比这些地方更富裕，一些专家有什么充分的理由证明70%在90平方米以下的户型可能并不完全适合一些地方的具体需求。

我建议房地产商多向万科学习，围绕70%在90平方米以下的户型面积的要求，在充分的市场调研基础上进行细致入微的小区规划和户型设计，以赢得新的市场份额和发展空间。只要设计合理、布局实用，90平方米以下的房子一样可以成为舒适而经济的住宅精品。

房地产商要像绿茵场上的球员一样去适应房地产新政下的游戏规则，才能取得最终的胜利。

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