房产证的租约性质 (2008-5-12 0:30:27)
房产证的租约性质
当你买了一套商品房，拿到了房产证，如果有人问你，你的房子是你所有的吗？你一定很吃惊。但当我告诉你，你的房产证本质上是一个租赁凭证，一个长达70年的租约，你会更加吃惊。但事实可能如此。
你的祖父买了黄金和名人字画，你的祖父可以将这些动产传给你父亲，你父亲传给你，你传给你儿子，你儿子再传给你孙子。你的商品房在70年期满后，财产权利就处于一个非常不确定的状态，你可能要向房东（国家）续缴地价以延长租约；甚至，你的房子也许过了二、三十年就面临着拆迁，你只能得到很低的补偿。所以，你能够将你的房子传给孙子的概率是较低的。（1949年前华侨留下的房屋是具有完全的不动产的财产权的，没有期限的限制。）2007年10月1日起施行的物权法虽然规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但没有法律明文规定续期是免交地租的。
在普通法系的国家，不动产的交易有leasehold（租赁持有）和freehold（自由持有）的区别。当你购买freehold的房屋，你不仅拥有你的房子还拥有你房子下的土地。在这些国家，大多数公寓（flats）是租赁持有（leasehold）的，住宅（houses）有自由持有（freehold）的，也有租赁持有（leasehold）的。当你拥有租赁持有（leasehold）的房产，这意味着你要给freeholder/landlord（房东，房东在中国就是国家）交土地的租金（可以以出让金的形式，今后也可能采用土地使用年金的形式；注意，土地的租金和物业税不同）。因此，中国人买的房子仅仅买的是不动产的用益物权，房产证本质上是租约的证明。这张租约经过包装，使得许多人相信自己买了件不动产。进而可以推定，租房不只是买房的替代方案，租房和买房在中国本质上是一回事。
但是，政府部门对通常所说的租房采取了歧视性的政策，对租房者在户籍、子女读书等方面实施歧视性的政策，使得那些本来想租房的人群去买房，进一步推高房产租约的价格。
记住，你不是你买的商品房的自由持有者（freeholder）,你只是租赁持有者（leaseholder）。你的爷爷的爷爷，挣了钱买地置业，他们是自己不动产的真正所有者（freeholder）, 等到你省吃俭用贷款买房时，你换来只是一份70年的长期租约，你是租户，虽然你骄傲地以为自己是业主了，但实际上你不是房东（landlord）。房产不能离开其附着的土地而独立存在，房子的财产权是土地的财产权的衍生物。实际上没有人能买到自己的房子，真正的房东是国家。
因此，我们可以认为商品房的房产证只是一张70年的租赁持有（leasehold）的租约。
现在的问题是，随着租约接近到期，租约的价格应该是减少的。因为买二手房的人，其持有的租约年限已经少于原一手房的租约（房产证）的租约年限。因此，在其他因素不变，房子的价格随着持有年限应该是下跌，其到期价格应等于拆迁的补偿费。
我注意到，香港的土地所有权归香港特区政府，香港政府出让的只是土地若干年限的使用权，而土地或其地上建筑物的转让也只是其使用期限的转让。香港人非常清楚在使用期限为99年和50年的土地上面建造的房子价格是不同的。疯狂的大陆购房者在香港往往以99年租约房子的价格买下了50年租约的房子。
房产证同时也是一个买入期权，当租赁持有期限到期，持有人有优先补缴地租从而延长租约（房产证）的权利。我们可以得出一个结论，房价应该等于其在有效租期内假定用于出租的租金收入和持有租赁合约（房产证）终止时获得的补偿费的现金流的折现值。你可以简单的认为，房价和上述现金流的折现值的差异就是房价的泡沫。
因为中国的所谓房产产权实际上只是租赁持有（leasehold）的租约权，所以海外的投资者不会长期持有中国的房地产，他们会在房产合约还有较长的存续期限时赶紧卖给国内的投资者，他们不会等到拆迁或者到期的那一天。实际上，大多数的西方驻华商业机构在中国国内是租房，而不是买房。
当然，法律是会随着社会的演化而改变的。一位网友就留言给我，“那么多投资者都将自己的资金转化为房产？难道他们不知道70年的产权？事实是中国的社会现阶段正在形成一个有财产权的社会，即使70年后你的房子是危房，那也是你的财产。这是一个不可逆的历史演进过程，法律只能顺从这种进程。”另一位朋友在我修改发表这篇文章的时候说，“不过等70%以上的中国人成为有产者的时候，也许宪法会改变的。”
（注：本文的大部分观点在2006年5月9日~10日发表于我的搜房博客，本次重新修改发表）
