为什么房价有拒绝下跌的刚性 -文帆沧海 -搜房博客

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喻海文 Calvin H. Yu

声明：本博客文章仅为个人观点，不代表作者所在机构及其关联机构的观点。网络和平面媒体发表和引用本人文章需要注明作者和来源。

1993年毕业于上海同济大学建筑工程系工业与民用建筑专业（辅修建筑管理）。

职业经理人

新南威尔士大学商学硕士( Master of Commerce, UNSW)

华南理工大学工程硕士

同济大学工学学士

高级工程师

一级注册结构工程师

一级建造师

同济大学广州地区校友会理事

广州建设工程评标专家

Email: cncly@tom.com

___文帆沧海___

知识浩茫犹沧海，

     蠡测管窥能几函。

     钩玄纂要贪务得，

     欲航彼岸赖文帆。

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为什么房价有拒绝下跌的刚性 (2006-6-11 9:55:11) [发送到微博]

分类：房地产评论　标签：房价投资流动性地价 |

中国的货币资金呈流动性泛滥，意味着中国已经进入资本剩余的年代。有数据显示，中国广义货币M2(流通中的现金、活期存款与定期存款之和)在过去3年的增长超过60%。今年上半年，各银行大打票据贴现战，有的商业银行甚至以低于再贴现率的水平向企业提供票据贴现服务。商业银行存款太多，整天头痛如何将钱贷出去，鼓励信贷员放贷。根据中国人民银行4月14日发布的一季度金融统计数据，今年前3个月人民币贷款增加1.26万亿元，占到全年2.5万亿元贷款增长目标的50.4%。

在缺乏金融产品的环境下，居民的投资渠道非常有限，除了股票、国债和为数不多的企业债券，剩下的钱就只能存在银行了。在可供投资的金融产品匮乏的情况下，房地产就成为流动性泛滥的泄洪渠道，房价因此具有拒绝下跌的刚性。

与普通商品不同，房子不会占用保存空间产生保存费用，政府也未在房产持有环节征收税收。房子一般也不会像工业设备电子产品那样因为科技进步制造效率提高或者产品更新换代产生替代品而贬值。每一处的房产都具有其所在地段和产品本身的唯一性。

在现实条件下，房地产商也不怕存货的资金压力，甚至囤积房子坐等提价。房产商与其将房子低价卖出套现，还不如维持其高价，以高价抵押给银行获取更多的资金。

因此，房产商并不惧怕房子卖不出去，他们更惧怕房价下跌。房子宁可空置，也绝不降价，以维持高位的房价。在这种情况下，房价只能是单方向的上涨。

房产所具有的保值增值的功能，使得房子本身也变成了金融产品，其价格逐渐脱离其实物状态，房产市场也就成为金融产品市场的一部份，甚至是重要的一部份。

于是乎，房产就像股票、债券一样，成为泛滥的流动性资金的一个重要的投资渠道。流动性过剩导致资产类的投资需求旺盛，推高了作为不可贸易品的房子的价格。不断上涨的房价和地方政府对土地出让金和相关税费的渴望，使得土地“招拍挂”的价格越来越高。商业银行根据土地交易价格向开发商发放贷款，开发商根据现时的地价（不一定是其土地的实际出让价格）、开发成本再加上利润，再考虑购房者的价格承受能力，决定房子的最终售价。房价就这样涨起来，每一批先前的买房者都感觉自己的房子升值了，赚了钱的投资者再次投资置业进一步推高房价，同时土地的出让金也随之进一步上升。

境外资金不断流入也在不断推高房地产价格。境外资金的流入迫使央行发行更多的基础货币。无论今后是人民币本币升值（汇率涨），还是人民币在国内贬值（物价涨，房价跟着涨），境外热钱在国内房地产上的投资在人民币对外升值汇率涨和国内炒作房价涨的两种情况下均能获利。

如果，金融市场不能提供更多的可供居民投资的金融产品，如果，人民币的利率还是维持这样低的水平，如果，人民币的升值预期还将长期存在，如果，地方政府对增加财政收入和GDP增长的强烈动机不改变，流动性的过剩就决定了房价拒绝下跌的刚性。

索罗斯说，最好的投机就是顺着泡沫前进去攫取最大的利润。如果你是个房地产的投机者，你就必须记住自己是个投机者，如果忘记这点，你就不会是个成功的投机者。投机市场奉行的是博傻理论(Greater Fool Theory)。即使你完全清楚房子已经估价过高，你还是会继续购买它。为什么？因为房子的价格还在上升。等待时机合适时，你一定要找到一个更大的傻瓜(Greater Fool)来接手你的房子。否则，一旦泛滥的资金洪水流过去了，你自己就成了那个最大的傻瓜。

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