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姓名：喻海文

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喻海文 Calvin H. Yu

声明：本博客文章仅为个人观点，不代表作者所在机构及其关联机构的观点。网络和平面媒体发表和引用本人文章需要注明作者和来源。

1993年毕业于上海同济大学建筑工程系工业与民用建筑专业（辅修建筑管理）。

职业经理人

新南威尔士大学商学硕士( Master of Commerce, UNSW)

华南理工大学工程硕士

同济大学工学学士

高级工程师

一级注册结构工程师

一级建造师

同济大学广州地区校友会理事

广州建设工程评标专家

Email: cncly@tom.com

___文帆沧海___

知识浩茫犹沧海，

     蠡测管窥能几函。

     钩玄纂要贪务得，

     欲航彼岸赖文帆。

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适应宏观调控者生存 (2006-6-6 0:38:29) [发送到微博]

分类：房地产评论　标签：宏观调控房地产商万科国六条社会责任 |

国务院“国六条”5月17日出台。5月24日，银监会发布了新的房地产信贷监管措施“银六条”。5月29日，九部委15条房地产新政问世。5月30日，税务总局发出“加强住房营业税征收管理问题”的通知，国土资源部发布“进一步从严土地管理”的紧急通知。地方政府也在紧张地制订贯彻“国六条”的具体措施。此次宏观调控，中央由以往的调控市场转向了调控市场与调控政府并重。

在大多数房地产企业因宏观调控而感到房地产业的冬天可能来临的时候，我注意到有一家房地产企业早早准备了过冬的棉袄。这家企业就是万科。

我们回顾一下，2006年4月10日《中国房地产报》记者敖虹对万科集团总经理郁亮的采访。

郁亮说，宏观调控很正常，万科能做的就是按宏观调控的要求，不断适应行业环境；增加满足中低收入人群需求的普通商品房的供应，对控制房价上涨过快将很有帮助；如果政府推出这样的地块，万科也会积极参与。

郁亮当时还透露，万科针对中低收入家庭的住宅解决方案在今年5月会有阶段性成果发布。

由于万科有对国家宏观调控方向的准确预期和应对措施，所以王石才能在5月31日从容表示，房地产调控的持续深入，为万科快速发展提供了契机。王石认为，本次宏观调控对万科是利好，因为万科对户型结构的调整有充分的预计和准备。万科将发挥率先思考住宅小型化问题的先发优势和专业开发优势，占据市场先机。

5月31日，王石的博客文章标题就是《国六条细则关注普通消费者，小户型将成为市场主流》，大家可以去拜读一下。

我记得在去年下半年北京那次创天价的土地拍卖会上，北京万科和国美置地在开拍前临时退出。该地块成交价折算成楼面地价每平米保守估计在3500元至3800元，建安成本每平米约为1200元，两项加起来的成本就已经接近5000元。这么高的单位面积开发成本，不给富人们盖大房子，不将户型定位为面向高端客户的大套型，以其地理位置推出中小套型又如何能卖出好价钱呢？按照九部委15条新政的第二条，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。我想，那家中标的开发商面对这突如其来的宏观调控措施，已经感受到了一些冬天的寒冷，原有的策划方案和营销计划可能要重新考虑，整个公司的未来发展都会受到一定的影响。

真正的企业家能及时察觉政策的变化方向，见瓶水之冰而知天下之寒，及时调整企业的战略，从而避免了政策的风险，并赢得新的发展机会。

在过去，大多数城市房地产商以大户型开发为主的，不断在高端市场进行细分，主要为高收入阶层提供差异化的产品，赚取了非常可观的利润。在产品高度差异化的市场，房地产商竞争的主要是产品本身，而不是品牌。现在，国家的宏观调控要求房地产商主要提供９０平方米以下的比较同质化的住房产品时，房地产商进行品牌竞争的时代才真正拉开序幕。在同质化产品的竞争市场，企业的核心竞争力才能得到更好的体现。在这个转变过程中，谁先适应了国家政策的变化，谁具有提供有价格竞争力产品的能力，谁就能在新的竞争环境中加快发展并甩开竞争对手。

从法律上，房地产商确实不存在为“穷人”盖房的责任。但是，我们要建设和谐的社会，企业家就不能忘记企业的社会责任。伟大的企业家会自觉将企业的社会责任融入到企业的文化中去。提供中小户型的商品房，不仅是国家宏观调控的要求，更应成为有社会责任感的房地产企业的自觉行动。我想，万科能先于其他房地产企业调整户型结构并将国家的此次调控视为利好，也同王石和万科的社会责任理念和企业文化分不开的。

我的一个大学同学在武汉万科。以我那同学当年对人对事苛刻的评价标准，他在大学里就很少赞扬过什么人或什么事。但他赞扬了万科，赞扬了万科的企业文化，赞扬了万科管理的透明与规范。有一次，我凌晨在MSN上碰到他，他说他刚组织完会议布置了工作。能使我那个同学这样赞扬与这样卖命的企业，在中国一定是个伟大的企业。

我预言，如果中国未来十年有那么几家股票价格翻十几倍的公司，万科会是其中的一员。

今天就写道这里。用一句话来总结，那就是，适应宏观调控者生存。

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