流动性过剩推高房价 -文帆沧海 -搜房博客

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喻海文 Calvin H. Yu

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1993年毕业于上海同济大学建筑工程系工业与民用建筑专业（辅修建筑管理）。

职业经理人

新南威尔士大学商学硕士( Master of Commerce, UNSW)

华南理工大学工程硕士

同济大学工学学士

高级工程师

一级注册结构工程师

一级建造师

同济大学广州地区校友会理事

广州建设工程评标专家

Email: cncly@tom.com

___文帆沧海___

知识浩茫犹沧海，

     蠡测管窥能几函。

     钩玄纂要贪务得，

     欲航彼岸赖文帆。

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流动性过剩推高房价 (2006-5-31 0:51:08) [发送到微博]

分类：房地产评论　标签：流动性过剩房价谢国忠泡沫 |

2006年5月29 日，《财经时报China Business Post》总第664期刊登了摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠（同济大学校友）的文章《抑制地产泡沫还欠治本》。

谢国忠认为，新出台的“国六条”并未触及房地产泡沫的根本原因：

（1）流动性过剩；（2）地方政府依靠房地产获得发展资金。

谢国忠在文章中评论道：

“当中央政府对房地产热发出严重警告之时，地方政府会试图和中央指示精神以及文件保持一致。而当中央政府的注意力随时间渐渐淡化，地方政府就又开始想方设法扩大收入。中央和地方政府之间的这种‘猫鼠游戏’，不利于中国的健康发展。”

从长期来说，流动性过剩和人民币升值是导致中国房地产价格上涨两个最重要的宏观因素。流动性过剩是人民币利率长期低企和人民币升值预期造成的。人民币升值压力加大意味着流动性过剩进一步加剧。通过各种渠道流入我国的外汇资金有增无减，人民银行将被动地投放出来更多的人民币。

一个国家的可贸易品的价格，如石油、工业产品等是全球市场定价的。而一个国家的不可贸易品的价格则是由其国内定价的。中国的流动性过剩正在导致大规模的不可贸易品的价格重估。中国目前有充足的货币的流动性，什么东西来吸收这些流动性呢？是不可贸易品，包括房地产、股票、港口和其他基础设施等。我们已经看到，即使国内上市公司的业绩没有改善，但公司的市值却提高了。每年17％、18％的货币发行增长率，正在逐步推高国内股票和住房的价格。因此，中国2006年出现的股票和住房一齐上涨的深层次原因就是人民币的流动性过剩。另外，人民币升值也意味着所有以人民币计价的资产都要升值。显然，境外的套利资金正在投入以人民币计价的国内房地产和A股。

对一只股票而言，如果很多投资者预期其一年后可以涨50%，这个股票一定会在很短的时间内上涨50%，而不会在一年后完成这个涨幅。住房具有消费品和投资品的双重属性。仅从投资品的属性考虑，如果投资者普遍预期人民币在5年内升值20%，那么住房的价格一定在一两年内就涨完这20%的涨幅。当然，住房作为消费品，供求关系也是决定其价格的重要因素。

现在，回到谢国忠的文章《抑制地产泡沫还欠治本》。谢国忠说，推动房地产业发展是地方政府提高收入的手段，地方政府约30~40％的收入直接或间接来自房地产业；只要银行还有过剩的流动资金，地方政府就可能从楼盘数量和楼市价格两方面去推动房地产市场的发展。

谢接着警告，“通过这样一个机制，几乎所有的过剩流动资金最后都流入房地产市场。如果政府不改变这个机制，那么中国经济最终可能会遭遇严重的硬着陆。”

谢认为，这次新出台的“国六条” 着力于调整需求、供给和市场透明度，比以前有很大进步；但是这些措施并没有触及房地产泡沫的两个根本性原因：（1）过剩流动资金；（2）地方政府收入依赖于房地产。

“只要这两个根本因素没有改变，那么泡沫就可能重新爆发。”

谢的文章《抑制地产泡沫还欠治本》详见：http://www.chinabusinesspost.net/showArticle.php?ID=4206

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