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喻海文 Calvin H. Yu

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1993年毕业于上海同济大学建筑工程系工业与民用建筑专业（辅修建筑管理）。

职业经理人

新南威尔士大学商学硕士( Master of Commerce, UNSW)

华南理工大学工程硕士

同济大学工学学士

高级工程师

一级注册结构工程师

一级建造师

同济大学广州地区校友会理事

广州建设工程评标专家

Email: cncly@tom.com

___文帆沧海___

知识浩茫犹沧海，

     蠡测管窥能几函。

     钩玄纂要贪务得，

     欲航彼岸赖文帆。

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房价上升趋势没有改变 (2007-11-30 0:06:26) [发送到微博]

分类：房地产评论　标签：房价投资理财流动性 |

房价上升趋势没有改变

　　2007年11月的楼市非常冷清。人们又在谈论中国房地产市场的冬天是否来临，楼市是否在慢慢走熊，房价变化曲线的拐点是否出现。

　　2006年5月31日，我在搜房网发表了《流动性过剩推高房价》一文。我在文中引用谢国忠先生的观点，中国房地产泡沫的两个根本性原因是“过剩流动资金”以及“地方政府收入依赖于房地产”。

　　2006年及其以前的调控措施基本上都没有触及房价上涨的这两个根本性原因。

　　2007年的调控措施，特别是2007年下半年的调控措施，开始作用于过剩的流动资金。提高银行存款利率、提高法定存款准备金率、“窗口指导”、发行特别国债、QDII境外投资以及房贷新政，管理层通过这一系列的措施全面收紧流动性。2007年10月22日以来，各商业银行全面收紧银根，2007年贷款额度几乎告罄。

　　短期看来，管理层对资产价格的宏观调控似乎非常有成效。11月份，很多城市房地产成交清淡，一些楼盘甚至是有价无市；上证指数在11月28日一度跌破4800点，绩优蓝筹地产股万科A跌破增发价。

　　管理层筑起了一道高高的三峡大坝，妄图堵住滚滚泛滥的人民币之水。然而问题在于，人民币还在渐进式升值，外汇占款还在迅速增加，水位只能不断地升高，要么开闸放水，要么溃堤泄洪。

　　实际上，人民币的流动性没有减少。流动性过剩的出现首先取决于存在大量的过剩资金，其次才是居民有信心去动用这些资金。中国贸易顺差增长迅速、外汇储备不断增加是人民币流动性过剩的主要根源。截至2007年10月，中国外汇储备达1.455万亿美元，较去年同期大约增长45%，比2006年底增加3200多亿美元。外汇储备的增加意味着通过外汇占款渠道投放的基础货币增加。2007年前3季度外汇储备比2006年底增加了3672亿美元，为此投放的基础货币比去年年底增加了约2.8万亿人民币。

　　一旦房地产市场出现轻微的回暖，房价将出现非常强烈的报复性上涨。我认为，最迟于2008年的5月初，各主要城市的房价将有一轮报复性的强烈上涨，2008年的房价可能仍然处于一个较为快速上升的阶段。中国居民的投资心理已经发生不可逆转的改变，他们不再将钱以实际负利率存入银行忍受货币的购买力下降；然而他们的投资渠道太少，市场上可供他们选择的投资产品也少，他们将在2008年继续增加在不动产和股票市场上的投资，当然，他们将承受比2007年更大的投资风险，突如其来的政策变化将随时吞噬他们的财产性收入。

　　“地方政府收入依赖于房地产”在可以预计的未来很多年里都不会改变，除非一个城市房地产开发到无地可卖了。不过，一旦这个城市无地可卖，那就开征物业税吧。所以，深圳必然是中国第一批开征物业税（土地使用税）的城市。由于存在明年中央政府与地方政府分享土地出让金的可能，一些城市将在12月份集中推出大面积土地进行出让，毕竟肥水不能外流呀。

　　就写到这里。本币的流动性过剩没有改变，地方政府收入依赖于房地产没有改变，房价上升的趋势也就不可能发生改变。至于房价的泡沫，那是非常刚性的，不像肥皂泡那样容易吹破。

其他文章链接:

房价决定地价是经济学常识

泡沫——房地产的繁荣幻象

残缺的住房产权

为什么房价有拒绝下跌的刚性 

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