主持人：喻海文先生，您是怎么看待地王频现对楼市的影响？

喻海文：我们应该考虑宏观经济环境。贸易顺差不断的增大，央行每天都在不断增收新的美元，每收入1美元大致就要发行7元多人民币。这个市场上充斥的货币太多了，这些货币不可能都拿去购买普通的商品，因为普通的商品是在全球范围内贸易的，可贸易的商品的定价是全球范围内的。只有不可贸易的产品，比如说住房等不动产，还有股票等，它们的定价是受制于国家的范围。货币发行多了，就会发生通货膨胀。比如猪肉涨价，但猪肉价格高了，可以进口猪肉压低国内的价格。但是房子价格高了，就无法进口房子。这样，必然造成特殊的通货膨胀，就是资产的通货膨胀。这就是不断拍出地王的深层次背景。而这种地王的频现，政府并不是定价者，竞买者才是定价者。每一个竞买人都在预测未来的房价是多少？没有人拍下地王是为了今后破产，出价肯定是在有利可图的范围内，只不过他们竞争出价的结果使得政府利益最大化。一方面通过宏观调控的种种措施，政府在房地产这块蛋糕上的利益分成不断地变大;另一方面，政府通过招牌挂这些土地出让方式使其利益更加最大化。大型的房地产公司，包括上市公司，它们往往会比其他中小房地产公司以更高的价格夺下更大的土地，尤其越大的土地它们承受的价格越高。为什么？可以取得区域的定价权，就是这个区域的房地产价格它们说了算。另外可以消灭竞争对手，让竞争对手没有土地，迫使他们转行，抬高了行业的门槛。这种现象是必然的，只要这些游戏规则不改变，这种现象将长期存在。

在目前这种环境下，中小房地产商要争食的话，必须承担更大的风险、更小的利润，不能再按照以前的利润空间去抢夺土地。它们要比大的开发商承受更小的利润空间和承担更大的风险，才有可能拿到土地。另外不要有侥幸的心理，不要认为在二级市场上能比别人更便宜地拿到土地，在目前的环境下，是不大可能的。一块土地很便宜，别人不去争，一般情况下是因为这块土地问题很多。这就像你在树下看见一个苹果，没有人去捡，经济学家告诉你不要去捡，为什么？因为前面一定有人捡过看过，那是一个坏苹果。在今后的一小段时间内，是广州市的土地集中供应增多的时期。中小房地产商应该要抓住这个机遇，去一级市场争夺土地资源，因为再大的房地产商短期内也拿不下这么多的土地。

主持人：我看过你的博客，你觉得高地价绝对不是引起高房价的因素？

喻海文：房价和地价之间的因果关系不能颠倒。就像我们看到，某年雨水多了，农作物产量多了，不能说农作物产量多导致雨水多。我们从亚当•斯密和大卫•李嘉图等古典经济学家的著作中，已经可以得出是房价决定地价。也可以用数量经济学的统计方法，对1998年以来中国的房价和地价进行统计分析，进行因果检验，也不难得出这样的结论。房价决定地价是经济学常识。这个问题我觉得没有必要多讨论了。

说到土地出让方式，以前，房地产公司会做关系的人，人力资源价值很高，他们整天陪政府官员玩乐，就可能廉价获得协议出让的土地资源;现在改招拍挂了，专业人员就比做关系的人值钱了，他们要认真做研究，这个地块的房子能卖多少钱，多少价格去买下这块地。如果在市场上前一种人有价值，这个市场是畸形的。如果专业人员在市场上非常有价值，这个市场就是专业化的市场，是正常化的市场。政府的信息要透明。政府的年度土地出让计划应该是在年初时公布，让每一个参与者有足够的时间做前期准备。在信息不透明的情况下，比如一块土地突然出让，一些企业可能就来不及做好准备。政府运作要法制化、制度化，政策一定要透明。不能说今天要达到某一个目标，就做一个短期行为。

谈到拍卖方式，这对于地价短期有提升的作用。但只是短期影响。举个例子，淘宝网上拍卖的成交价经常低于非拍卖的成交价格，所以说拍卖的方式不一定导致高价。在信息非常透明的情况下，拍卖方式不影响成交价格。但是不同的成交游戏规则能影响成交价格，比如说用某种招标的方式。我们假定一个招标的游戏规则，先定房价，再定地价。游戏规则规定，各个开发商有效报价的平均值作为基准房价，越接近基准房价的投标人得分越高。这种游戏规则下的成交价格一定是低于拍卖的成交价格。反过来思考，这种方式合理吗？

游戏规则对价格是有影响的，但是所有符合市场经济规律，不扭曲资源配置的游戏规则，它们得出的成交价格基本是一样的。如果说，采用某一种方式产生的成交价格跟其他方式产生的成交价格差异很大，一定是这种方式扭曲了资源配置。

主持人：喻海文先生，您认为我们怎么合理利用这些土地资源，才能够有效的抑制房价上涨？

喻海文：主要是看如何利用这些土地，土地上生产怎样的产品。同样是珠江新城的土地，如果规定只能建90平方米以下的小户型，并且小户型间用剪力墙隔开。这块地拍出去的地价能高吗？不能高。这也就是国家宏观调控，改变住房产品的结构性供应。我们向市场供应什么样的产品，是供给自住者的产品还是供给投机者的产品。在宏观调控方面，我还是比较赞成国家对户型的限制，土地资源有限，如果都去生产满足富人需求的大户型，把房价降下来很难。

另外就是提高容积率，有限的土地生产更多的住房产品。

人们的消费观念也要改变。讲个例子，前几天有个大学同学说同济大学的附近的房子卖到1.7万每平方米了。我说价格还可以，你的收入高，可以买。她说太贵了，原来她要买200平米的住房。现在，普通老百姓稍微有一点钱的，都愿意买100多平米的房子。这反过来说明什么，可能我们的房价还不够高，如果房价高得连投机者都买90平米的时候，这时候土地资源也许得到最充分的利用。香港人就住得很小，住90平方都觉得很大。

现在年轻的夫妇买房还有一个特点，就是双方的父母，把自己的储蓄都给儿女投进去买房了。这一方面是父母对子女的爱，另一方面就是房子不会使他们的储蓄缩水。诸多因素在一起，造成了房价越来越高。

政府调控的目标不能把价格作为调控的直接目标，去调控价格本身永远不会成功。政府能调控的是什么？是数量，是产品。这块土地是用来种棉花还是种土豆，是生产别墅还是中小户型住房，这是政府能够调控的。

主持人：广州市通过增长土地供应达到稳定房价的目标，但是在拍卖过程中楼面地价不断攀升又促使房价上升，这里面存在着一个矛盾。喻海文先生怎么看这个问题呢？ 

喻海文：比增加土地供应量更重要的问题是增加房屋的供给。市场上的很多存量土地并没有转化成住房供应，为什么没有？是因为政府的监管责任没有到位。土地两年没开发为什么没有收回？另外，在土地拍卖的时候，可以设置这样的条件，比如开发商手中的闲置土地超过多少的时候，就没有竞买资格。

考虑的核心不是土地的供应，而是住房产品的供应。包括提高容积率。你看，广州的城中村，为什么建握手楼，农民是最爱惜土地的，所以把城中村建得密不透风。增加市场上高容积率土地的供应，在土地消耗面积不增加的情况下可以极大提高住宅的供应量。还有一个就是限制户型，这样可以减少一部分人的投资和升级需求。产品有两种，一种是人们收入增加而去购买的产品，一种是人们收入增加而减少购买的的产品。如果房子越建越大，收入增加的人群就会增加购买，收入低的人群还是买不起。为什么增加了这么多的土地供应量，但还是满足不了需求。这跟我提到的低利率和流动性过剩的金融环境有关系。一些人的财富在过去的一年内是以翻几番的速度增加，你看同期的股票价格指数的涨幅就知道了。对这些人来说，房价的涨幅同他们财富的增长速度来讲是可以忽略的。

我今年在一篇文章中写道，“我真的不敢想象今后几年珠江新城的房价将飞到哪里”。有人看了，问我珠江新城的房价会飞到哪里。我说，我不敢把预测价格写上去。我告诉他，珠江新城低于3万元单价的新建住宅，广州市区低于20万的地下车位有钱只管买进，赔不了。这是很快就能看到的事实。财富的增长方式发生了很大的变化，你开一个商铺或办个企业，一年回报可能没多少，但你投资于资产，可能翻倍。其实很多国家都经历了这个阶段，包括日本和韩国。在这个时期，资产的增值造就一批富裕的阶层。这一批阶层的出现，对房地产的影响非常大。这就是为什么有的经济学家会讲，房价的增长速度没有超过工资的增长速度，他应该说房价的增长速度没有超过资产财富的增长速度，这样才准确。

大家不要认为房价下降对老百姓是好事。错了，人们解决住房问题时应该是房价上升的时候，没有一个国家是房价下降的时候。房价真的下降了，那是经济危机来了。房价上升的时期是处在经济周期的上升阶段，一旦上升的经济周期改变时，房价会出现剧烈的变化，房价如果真正下跌时，一天跌10%都不要稀奇。不要仅仅把住房看成是实物资产，住房更是金融资产。分析房价时，一定要紧密盯着金融环境。你去计算它砖头水泥的成本，永远算不出这个房子值那么多的钱。

另外，政府在推出大地块供应时可以把大的地块分拆成小的地块。这样，能够带来中小房地产商更多的机会，避免一个区域某个大型房地产商对住房产品的垄断性定价。谁取得了一个5-600亩以上的地块，就取得了整个区域的定价权，产品就没有竞争，价格也没有竞争。招拍挂具体操作方式还是大有改进的地方。

现阶段具有强大购买力人群的财富，很多是靠资产的升值。不一定是他买了房子升值，可能是他的股票增值了。他们财富的增长这几年是翻番的增长。我们经常讲二八规律，20%的人拥有80%的财富，20%的人买走了80%的房子。高房价也很现实地反映了财富分配的不均匀，这是我们国家历史发展所必然经过的阶段。在城市不断涌入外来人口的时候，经济适用房的作用和效果也是有限的。