富通地产总经理黄文：“双港经济”将提升西岸价值

搜房网 王方 李宗苗

深圳新政第一拍的槌声刚刚落下，市场关于西岸的讨论也日渐多了起来，西岸的价值也日渐被置业者认同。作为西岸的地产开发企业有着足够的发言权，因为他们一步步见证着西岸的起步与发展，同时，他们也将分享西岸未来的成熟。在不久前深圳公布的2006年房地产企业排名中，宝安的房企排名高企就是一个例证。

如何来展望新政后的西岸地产？如何来判断西岸的区域价值？如何来看待深圳崛起的一支房民营房企生力军？8月10日，搜房网记者拜访了富通地产总经理黄文，他就房企排名、土地拍卖、“双港经济”和西岸区域价值等问题发表了他独到的观点。他认为，西岸价值正在被发掘，双港经济将提升区域价值。以下是采访内容。

排名里看乾坤

记者：2006年深圳房地产企业的排名早就出来了，你怎么看这个排名？富通在这一次排第七名。

黄文：总的来说排名基本上是开发商实力的一个体现。可能有的排在后面的实力强，排在前面的实力弱，但是总的来看，比如前二十强、前三十强，这还是比较客观的。前二十强不一定就是这个顺序，但是这二十强还是真正的二十强。从整个排名来讲，它确实在深圳第一线的领导者、跟随者，这个很清楚。包括万科、中海、招商、华侨城，这些企业始终在前面。另外民营企业像京基、卓越、富通、鸿荣源也是在前面。它比较实在的反映了市场的真实情况。

对富通来讲，排名也比较客观，还是保持在第一集团在内，希望能继续保持；同时也是一个压力，要求各方面做的更好，不进则退。包括产品、服务各个方面都得往前走。

记者：如何看你所讲的领导者和追随者？

黄文：在深圳乃至全国，地产一线品牌公司应该是万科和中海，这是从具真实的综合实力来讲的，尽管鸿荣源排在中海前面，但是从综合实力来讲还是存在差距的。

记者：你认为富通目前处于什么样的水平或者梯度？

黄文：我把万科和中海看成第一团队，富通应该属于第二团队。

记者：你觉得第二团队里面包括哪几个？

黄文：第二团队我想包括鸿荣源、金地、卓越这些企业都是属于第二团队，包括像振业这些企业。因为和万科的差距还是存在的，一个是从规模方面，一个是从整个开发能力和制造能力、企业影响力。中海和万科是两方面的，中海在工程管理、产品制造、成本控制、过程精品、人才优势等方面，万科则在企业文化、开发理念，包括产品的引导、领导及市场敏锐度方面比较强。

记者：黄总，我还有一个问题，这次排名出来，大家猛一下感觉民营企业迅速浮出水面，你对民营企业迅速崛起，从前十强来看民营企业占了半壁江山，是不是因为现在民营企业非常看好在深圳这块地方，而以前品牌发展商不是太看重深圳了？

黄文：首先，深圳对前面讲的所有发展商而言，都应是重要的市场，甚至是主战场，退出多是没地开发或迫不得已的情况。其次，从全国来看，搜房做的房地产百强研究，很多都是民营企业。当然从资本实力来看，民营企业跟国有企业实力差距，比如和万科、招商、华侨城这种有相当财团背景支持的企业差距更大一些。但是民营企业优势在什么地方呢？第一，相对他的体制来讲是其机制与快速反应，富通就是以他它的快速反应、战略建长，我们把自己的数据跟万科数据比较，存货周转率是它的1.5倍，万科已经是很块的。这反映在同样的东西他可能做一年半，但我做一年。这个就是反映速度不同了，效率也就不一样了。万科的效率已经是很高的了，但是跟富通相比，还是不如富通快。

记者：归根到底还是体制这块？

黄文：体制是一方面，所有民营企业都是反映比较快的，因为他的决策时间短，反应速度快。第二，很多民营企业已经从家族式、农民式管理脱离出来了，合成创展已经是上市公司了，它们已经形成了非常专业职业经理人的团队，而且职业经理人的水平是相当高的，都是在实战中打出来的。他们相当来自国有企业背景，这些人既有国有企业做事程序的严谨性，也有民营企业的灵活性，同时他们还有非常好的专业背景。

记者：民营企业职业经理人已经具备了操盘经验非常丰富，制度化。也就是说它的团队的建设已经成熟。

黄文：已经逐渐成熟，不能说成熟。第三方面，金融和融资，融资的渠道已逐渐打开。

记者：刚才听你讲过，你们这块未来想怎么发展？

黄文：富通未来融资模式可能是多种模式，比如合作的模式，其它金融资本的使用，这些都是在进行过程中。在整个思维模式和盈利模式方面，以前建了房子卖房，滚动着发展，这是一种方式，但这不是唯一的方式。很多民营企业为什么发展这么快？因为他一定要解决资金通道、融资渠道问题，否则不可能起这么快。否则你怎么跟万科、招商这种企业PK？我觉得做企业很重要的两点，一个是资本这块，怎么解决资本问题。资本两方面，一是货币资本，货币资本就是钱；一是人力资本，人力资本就是人，和人力资源不同。真正高端的、核心的人是属于资本的概念，解决人力资本和货币资本这个问题，就是这两个资本的一个融合过程。但是在解决人力资本和货币资本这方面，民营企业比国有企业优势大得多，一些国有企业的背景，像深圳振业、农批正在做一个股改，就是他核心管理层持股，万科也正在进行高管激励。但是大部分国企还做不到这一点，它的人还是人力资源范畴，还没有上升到人力资本的层面。只有到这两个资本有机融合、有效融合后，这个企业才真正进入一个现代企业轨道里。

记者：说的有道理，人力资源和人力资本完全是两个概念，现在好多公司对人才进行一个产业的经营或者公司资本运营。

黄文：一定作为一个资本的形态考虑，人力资本其实在进入美国现代企业，也是近二十多年的事情，像韦尔奇，一年可以拿几亿美金，如果不是资本概念不可能做到这样。资本是可以参与利润分配的，是这样一个概念。你想想这种机制和动力，国有企业怎么给他？万科股改，形成这样一种趋势合力的时候，他的能力就会更强，但大部分国企做不到。

记者：黄总，针对排名这块，你觉得民营企业下一步应该思考一些什么？

黄文：民营企业下一步一定要解决企业治理结构的问题，有一句话叫做“民营企业做大就死”，为什么做大就死，就是因为管理跟不上，企业治理结构出现问题。打江山的时候，一个老板，周围几个兄弟，你去打哪，他去打哪，安排的有条有理，当企业几十亿规模的时候，跟着的这帮兄弟，一方面跟不上了，管理大师德洛克曾说过一句话，往往一些企业达到一定的时候，原来促使企业成功的这帮人往往是使企业走向没落的一帮人。为什么呢？首先是这些人的局限促使对新的东西无法接受；接着是管理问题。所以企业发展到一定规模时企业治理结构一定要解决；核心的问题是解决管理架构、管理流程，企业内部管理结构的问题。现在老板肯定管不过来的，你几个兄弟也管不过来，而且还管不了了，你必须得考虑按现代企业模式、现代企业理念来做，这是企业首先要做的问题。第二个问题，民营企业大都面临货币资本紧张，任何一个民营企业做的过程当中，快速扩张、快速运营、快速滚动会造成现金流偏紧，核心问题就是解决现金流供应、资本通路。绝对不能一个渠道，跟饮水一样，只有这一条河，当河断流或截流时就没有水喝了，民营企业是一样的，民营企业现金流跟人的血液一样重要。

记者：品牌这块呢？

黄文：只有解决这两个问题后，才谈到品牌。民营企业首先第一要务是活下去。现代企业竞争不是说你最强的企业一定能生存，能活到明天的企业才能赢，“剩者为王”。活下去的时候，品牌对企业是非常重要的，一个有品牌的企业和没有品牌的企业肯定是不一样的。对房地产而言，我对品牌的理解是：品牌=产品+服务+企业营销+企业文化。

新政第一拍发现西岸价值

记者：你如何看待宝安中心区三宗地的拍卖，特别是天健拿的那一块小户型商住用地？

黄文：深圳这次拍卖也不能说不成功的，从两年以后走势来看，天健这个项目还是会成功的。

记者：所以我就是说刚好宝安中心区拍卖完了，主流观点怎么认为的话实际上很影响片区的表现。

黄文：拍出来，业界普遍第一觉得地价偏高，包括我也觉得这个地价偏高，至少天健做起来不会很轻松，但是你说他不可以做或者一定赔，我也不这么认为，如果做高端的项目，这快地是有优势的。当时招商华侨城曦城那边拍出来的时候，当时也觉得很高，觉得不可想象的，你看人家卖2万多的时候，成本也不是很高。

记者：人们往往根据历史经验来拍卖。

黄文：人们常常根据现实和过去的东西来做未来的判断，而对未来的趋势不了解。因为市场是动态的，现在市场总的趋势是向好，宏观基本面方面判断都是这样，至少我们认为深圳基本面是这样的，首先GDP每年都在10%以上，连续两位数增长，近几年都是在15-17%这个数增加，这个是很厉害的。深圳房价也就是这两年才上来的，之前一直是很低的。还有一个，你把深圳和上海相比的话，上海一环3万，二环2万，二环之外是1万，和深圳是一个倍数关系，上海更贵的房子深圳是无法比的，十几万一平米的像汤臣一号更是无法比的。

记者：你认为鸿荣源为什么要拿这个地，32万多的？

黄文：鸿荣源经过前一段时间积累，包括鸿景园、尚都等等的开发形成了雄厚的资本；第二，可能它的资本融资渠道拓开了；第三，以后的经营模式不是做了之后再买，是做了以后持有经营；第四是外部资本、国际资本的进入中国很多的投资商业，一个是做写字楼，一个是做商业。之前他们重要精力在住宅，现在进入商业了。最重要的还是买产品的，你整个项目建好了，可以整个买下，然后再打包上市。所以我觉得鸿荣源做这个事不奇怪。这是我的看法。

记者：这么大体量，另外他们公司也没有商业人才的积累，本身公司这块储备，虽然钱是没有问题，再一个的话整个行业还是不规范的，现在这个行业还处于一个摸索阶段，怎么样对一个商业项目进行经营。

黄文：做商业是两方面，一个是人气，一是看它未来前景。刚才我们讲的三、四点，它肯定是看好前景的。深圳宝安建成华南物流中心的时候，从整个区域来看，宝安未来商业价值远远没有发挥出来，就跟我们两三年前看曦城的地价一样。现在来看宝安中心区的商业价值，应是三年以后的，三年以后整个商业价值起来了。商业6000多的地价，5000、6000的成本，就是1万多，但是每平米我估计价格整个全部商业打包至少2、3万，我来看这个项目是有非常丰厚的利润。虽然这个不一定能马上变现，但是可以通过资本运营或者通过打包方式，比如对这么大体量的商业和基金的合作、导入，国际资本可能持有这个商业。或者作为一个长远的收益。在美国房地产叫不动产，以后的地产模式，物业的经营是很重要的一方面。香港的和黄、信和、新鸿基相当一部分利润来源都是来源于它的物业。鸿荣源看到了这一点，包括富通以后走也不会把商业做出来就卖掉了，商业很大部分特别是优秀物业将会考虑自己持有，获取一个长期的现金流。因为商业的潜在价值增长很大，我们在进行企业估值不是看净值多少而是看现金流，同样一个商业物业，现在价值都是3000万，一个租金收益10%，一个租金5%，从价值来讲，10%收益的物业价值是另一物业的一倍甚至更多。企业价值也是一样，与企业的价值紧密相关的，评估一个企业不是按照净值多少，而是按照现金流评估的，这是一个金融的概念。

“双港经济”提升西岸居住品质

记者：认为土地成本会上涨，房价也会上涨？

黄文：房价上涨在西岸是大势所趋，我看深圳房价，它很简单，特区内没有什么地，像罗湖、福田、南山都没有什么地，它要么西进，要么北移。本身深圳的土地供应是不足的，旧改这块这几年跟不上，比如随便拆一个房，能拆的出来吗？不是想拆就能拆的，所以土地供求矛盾非常刚性；另外需求也非常刚性。我们有一些数据，深圳的供求比大概是1：1.36，就是二级市场。还有每年深圳人口增长大概在6%-8%左右，按1000万人口来算，就有60-80万，大学生每年是2万人进来，大学生一般过5年左右会买房，这个需求是很刚性的。这就跟水库一样，始终有水往里面注入，有流进的也有流出的。深圳是华南的物流、金融中心，是一个区域性的国际化都市。

记者：西岸这块，我们往往好像对这个区域价格判断的基本上还是要绕回关内来比较，实际上我觉得还具有定义土地价值的这种内涵，它本身就是一个中心，没有必要再引用别的中心。

黄文：你的观点我基本赞同。但是西岸这块它的价值在哪些方面，我也在想这个问题，前两天我还在想深圳的房价到底会怎么走，但是没有写出来，正好今天说到这个问题。之前特区报在宝安中心办开了一个会，谈到它的区域定位的问题，当时我就提出一个华南物流中心概念。为什么会讲到这块，这里面涉及到一个区域价值的问题，待会儿我给点你资料看，宝安这块形成了比较罕见的双港中心（海港和空港）。深圳港去年集装箱吞吐量是1620万标箱，上海是1808万标箱左右，第一大港05年排名第一的是新加坡，2319万标箱，香港大概2243万标箱，世界大港方面深圳排名第四。第五位就到了1184万标箱，一般情况下世界第一第二的是新加坡和香港，上海和深圳是三、四紧随其后，前四大港目前是这种状况，而且这种地位基本上不会动。大铲湾投资非常大，投资还有250亿，有1000万标箱，如按专家预测，建成后深圳吞吐量将达到3600万标箱，是世界级顶级大港，不是第一就是第二位的规模了。世界上凡是港口经济发达的地方，它的城市一定也是非常有价值的，你看香港、新加坡，远一点说还有阿联酋的迪拜，荷兰的鹿特丹，特别是迪拜和鹿特丹都是因为港口经济最后导致一个城市国际地位的提升，这是海港这块。空港这块，深圳也是全国第四大，现在还高标准建第二跑道。双港经济带来的模式，我们传统认识认为会降低居住的品质。实际上不是，我对港口经济的理解，不是这样的。

记者：你有没有这个专门的论文？

黄文：有想法，没有写出来。

记者：这个挺有价值的。

黄文：我可以给点资料给你，特区报在探讨国际西岸时也谈到双港的价值。前面说到双港对经济的拉动，另外港口方面对居住也有几个方面的优势和价值。第一、一个港口往往带来休闲的一种文化、氛围；第二、在港湾这种居住模式下会促进文化的交流和融合。所有港口城市，港口就会出现大的物流，就会来方方面面的人，而形成文化的交融，同时也会促进商业的发展。第三方面促进城市的活跃和繁荣。在深圳很明显的就是蛇口港，这是一个不大的港，但是蛇口居住氛围和生活氛围非常有情调的。一般港口城市比较休闲、有情调、有文化氛围，这是港口城市的三个特点。它一方面会促进整个区域商业价值，另一方面则会提高它的居住氛围和居住气氛，带来一种和谐和休闲加文化的特色，这样反过来会促进地域价值和居住价值的提升。

记者：可能是因为人对港口经济或者港区的理解更多是从比如说深圳更多从盐田港理解，就没有认识到比如说我这个跟那个是不同的。

黄文：它是一种港湾经济，一种海港经济，这种海港经济一般港湾经济加临港经济，它会带来整个生活模式的变化，你看维多利亚港，新加坡港也是，新加坡港口旁边就是它的高档的住宅区。

记者：可能还是要消除掉这个盐田港对深圳的印象，或者因为他们更多的印象建立在盐田港对居住的影响。

黄文：盐田港需要解决什么问题呢？它需解决交通的问题，它的人流、货流是重叠的，这是盐田港带来的生活不便，形成负面影响。实际上以后的大铲湾，它的输港通道和人流、货流通道是分开的，不影响到人们生活的便利。大铲湾港的货运主要在海上解决，或由输港通道通过海边高速路、快速路，是从城市外区域解决的。居住在里面的人感受到它带来的繁荣，而不会感觉到它带来的喧嚣。宝安整个总体规划的时候，有它专门的输港通道的，跟盐田不一样的，盐田一堵就堵死了，盐田没有解决输港通道的问题，这是它规划的失误。

记者：一般大港口，可能深水港比较有潜力一点，你觉得西岸这边有这个潜力吗？

黄文：这个没有什么问题，从远景规划，2030年后大铲湾变成一个休闲港，我看了整体深圳市规划，把主要港口移过蛇口那边。但是它往那边移的时候一定会解决输港通道的问题。

记者：这一点如果我们说的话，还是很有价值的一篇文章。

黄文：对，就是双港经济带来的一些区域价值的提升，这对宝安是潜在的，对它未来影响是很大的。因为宝安会真正成为一个华南的物流中心。

记者：盐田港是先发展，后面规划的。

黄文：基本上对，这边是先规划，后发展的。宝安整个中心区，深圳市中心区规划的时候，深圳做过中心规划的只有两个，一个是福田中心区，第二个是宝安中心区，而且宝安中心区是目前最大的一个中心区，我们发现任何一个事情做过规划的和没有做过规划的，它的区域价值是截然不同的。从小到一个楼盘来看，福田中心区升值最大是水榭花都、港中旅、熙园等，特别是水榭花都、港中旅，它的规划比较好。因为有规划，考虑到了以后未来的需求和空间尺度上的东西，这种东西一旦定下来就改不了的。宝安中心区整个规划起点还是比较高的。但是在整个建设上还是有不足，包括城市设计这方面没有做到，但是至少它有这个意识。另外宝安中心区扩大，包括整个碧海湾，现中心区包括中央商务区，包括写字楼区、办公楼区、商业，在外围形成中央的居住区，包括富通城这些区域，整个区域非常有层次，通过规划、布局形成办公、商业、居住，各种层次非常齐全，而且非常合理的布局。

记者：黄总谈到几点完全可以在网上搭起一个讨论，一个就是文章里也讲到的大小铲湾会不会影响人居这块，我想肯定也有不同的观点出来。刚刚黄总又讲到几点，盐田区是缺乏规划的，宝安中心区起点这么高，就是有比较。我觉得回答这几个问题更能澄清一些现在楼市的误区，这个误区太严重影响我们对片区的片断。

黄文：前面谈到双港经济带来区域的繁荣、价值的提升和宝安地位的提升，第三方面，就是交通方面。决定一个区域价值，交通是非常关键的。一般路通到哪，哪就有价值。商业也是一样的，有水到有水稻，商业也是这样，有路到的地方才有商业价值。整个宝安交通的改造是一个立体的改造，首先空港非常近，是一个得天独厚的优势，空港一个是人流，另外是它的高科技物流，比如芯片这些东西往往通过空运，空港物流是高科技的。海港主要是以货运为主。还有一些正在完善的道路系统陆路交通，宝安正在形成它非常合理、庞大的交通体系，一个是西部通道，连接深港穗，就是深圳、香港、广州，整个西部通道会形成；第二，沿海高速；第三，海滨大道（滨海大道），整个会连在一起；第四，宝安大道，就是深南西路，和深南大道连接一起的；第五，地铁。你从这五条道路横贯东西的道路体系，区域价值会大大提升。

记者：富通在整个西岸受影响是比较大的。不知富通如何看？

黄文：我觉得也是这样，我不是说天健这块地拍出来才这样讲富通城升值潜力大，半年前，富通城房价上涨很块，一些朋友问多少钱可以卖，因为当时已经6000多了，我告诉他两年后就是10000到11000。其实你现在也看出来，我估计明年年底到后年年初基本就1万多了。区域价值这块，宝安区域价值这块慢慢在被发掘。很多问在深圳买房目前最好的区域在哪，我说第一还是宝安。
记者：按照这次拍卖的情况看未来走势一两年也就就到1万多了。

黄文：其实拍卖不拍卖都会这个情况，刚才我讲了三点大的区域价值，不管关内关外，这几点看一个区域价值的时候，放在整个中国来看的话，乃至放在整个世界范围来看的它的区域价值，因为一个区域价值一定决定一个地段价值，地段价值决定楼市价值。从大的价值判断肯定是这样的。另外还有一个，从整个交通设施改善，包括整个中心区规划，实际上会发现宝安和南山有一个无缝的衔接，把深圳地图打开，从华侨城到宝安中心区距离，和华侨城到蛇口的距离，这边比蛇口要近得多。

记者：我去过天悦龙庭，他们说只要立交一修好，然后连到滨海大道，将比我住蔚蓝海岸，从蔚蓝海岸去市里还要近。这个挺有意思的，许多人后来看越来越后悔。

黄文：我这里有一个深圳的立体地图，你就看宝安中心区的距离，它的区域价值，你看南山和宝安的房价，拿我们关外和关内比较，宝安和南山大概是0.7：1.1的关系，就是宝安和南山的房价。当时富通城开的时候，我让我的朋友买，有的人买4套、6套的，都是这样买的。我说你随时可以买，第一批没有买的，第二批可以买，第二批没有买的，第三批还可以买。西岸的升值潜力是深圳最大的。