2007年12月2日下午，深圳市威尼斯酒店宴会厅坐无虚席。一场由深圳市富通房地产开发投资有限公司主办、清华大学EMBA粤港澳同学会和全国工商联房地产商会深圳商会协办，并由凤凰卫视著名节目主持人胡一虎担纲主持的“聚焦南中国——新经济时代下金融与地产投资高峰论坛”，吸引了近700人前来聆听与交流。

富通房地产开发投资有限公司总经理黄文在“房地产调控与楼市发展趋势“演讲主题中，点出他认为中国目前的四大热点问题。梳理了房地产调控与政策走向。展望了中国与深圳楼市发展趋势。并对地产企业和消费者如何面临未来的楼市提出了建议。

主持人（胡一虎）：一个有激动，一个有激情，这让大家都很感动。当你描述这个美丽的泡泡的时候，我突然想宏观调控政府会出哪些手呢？会不会戳破你刚刚说的泡沫。接下来我们请出文质彬彬的黄文。

黄文：宏观调控更准确意义上讲，国家一般也不提房地产宏观调控，而讲房地产政策的调控。我的题目是：房地产调控与楼市发展趋势。现在大家对房市、股市、汇率的关注特别多。这里是我自己的一些判断。大约分四个部分：第一，中国目前的四大热点问题; 第二、房地产调控与政策走向; 第三，中国与深圳楼市发展趋势;第四，地产企业和消费者如何面临未来的楼市。

    第一个问题，人民币持续升值，包括流动性过剩。现在人民币兑美元11月28号已经达到7.387,还有加速上扬的趋势。最近中欧峰会对汇率问题达成一个共识，人民币对欧元的贬值将来会有所改变。欧美国家始终对人民币升值有一个预期，他们希望是1：5左右。今年已经加息五次。还有央行连续8次上调存款准备金率。这都是流动性过剩带来的问题。外汇储备第三季度已经突破14000亿美元，四季度还会创新高。外汇储备带来一个很严重的问题：第一，国民财富流失;第二，宏观调控自主性丧失;第三，增大央行对冲成本支出;第四，恶化中国企业对外贸易环境;第五，增大流动性。与之对应的是美联储为遏制美国经济增幅放缓而采取减息。

    06年末到07年，中国进入新一轮的通货膨胀期，而且这种通货膨胀期才刚刚开始。明年这种高通货膨胀还会依然维系。为什么会这样呢？核心通胀率，能源和粮食通货膨胀这是中国控制不了的。这种情况下的通货膨胀，基本上中国很难控制。另外还有一个深层次的问题，人民币面临升值压力，中国政府要减缓升值压力的话，从政府角度是需要一定的通货膨胀的。对国内而言，人民币是贬值的，通货膨胀这么高;但是对美元又是升值。这带来一系列问题:就发现自己手上的钱出了问题，放在这里贬值，对外升值;热钱大量涌入。中国通货膨胀的计算实际上没有包括房地产这类内容，只是包括食品、粮油、农产品这块的价格波动;如果考虑房价各方面上涨因素，中国通货膨胀应该在10%甚至更高。我们今年100元放在银行，明年就变成90元。

    楼市，一线城市已经进入调整期（北京、上海、广州、深圳）。从房地产发展周期来看，这也是正常的。因为一线城市确实上涨过快。但是我后面还会讲它上涨的合理性。股市从6124点下降到4700多点，跌幅达到22%。在这个过程中，我个人认为目前的调整市道还没有结束，但是牛市还会持续，未来高见1万点也有可能;但是同时还有一个问题，中国进入牛市下半段，将出现二八现象,20%赚到钱，80%很难到钱。可能股指上涨了，你却没有赚到钱。

    第二个方面，对房地产调控政策进行一个简单的梳理。05年、06年主要针对国八条、国六条相关政策衍生出来的，07年主要强调执行。国六条“90、70”政策的执行，从07年、08年这个政策会作为一个重要强制实施。第二，重点讲一下金融政策、税收政策。今年连续的加息对整个大家的贷款支出是利率增高。第二套房有一个1.1倍的系数，按揭贷款支出可能高出30%。这里面对购房者产生一个很大的影响。另外就是税收政策，现在房屋转让没有满5年，要交20%增值部分的税。这个政策调控，特别是07年7月份开始的这次调整，二手房市场有一个急剧下滑的趋势。因为政策基本上是限制了交易，就相当于把水库闸关起来了。我们在二手楼市会急剧感受到政策带来的巨大影响力，还包括人们的心理影响力。金融政策主要是提高个人贷款门槛、开发商贷款门槛等等。包括土地增值税。还有大家关注的房屋保有税，这对大家持有房屋并没有影响。宝安这个地方，100平米的房子一年持有也就几百元，造不成一个很大的影响。

    政策性住房是未来政策调控的重点。比如深圳2006-2007年安排了5、60万平米。这是调整住房结构一个非常重要的方面。房地产政策调控以来，房地产供应量有一个下降趋势，地价走势是一直上扬，是推动房价上涨的重要原因。一手楼新增供应面积和成交面积（图），从05年深圳每年新增供应量都在减少。我们不考虑投资需求，就考虑自身需求，按照正常情况我们看02年以来的数据，投资不到10%的情况下，应该是700万平方米左右的需求。现在供应量实际上存在一个缺口，为未来房价报复性增长还是埋下了一个伏笔。二手房价格主要是在07年九十月份有一个下滑，供应量也有一个下滑。07年6月份之前，成交量是很高的，说明深圳投资这块是很旺盛的。

    房地产调控政策方向，这一点是在座都要非常关注的。近日，温 家 宝主持国务院常务工作会议达到一点共识，房地产问题形式上是房价上涨过快，但是深层次原因是住房保障制度不健全，商品房供应结构不合理。2、单纯从抑制房价入手的的调控，难免会陷入行政权力干预市场的尴尬局面。3、短期对房价的单向抑制，将会导致长期的供应不足，从而使房价在更长的周期内报复性上涨。去年，我记得11、12月份清华大学EMBA粤港澳同学会搞过一次活动，我当时说深圳房价明年会加速上涨，这就给我言中了。为什么呢？就是因为供应量摆在这里。当供应量下跌时，每个月只有20、30万平米的时候，未来肯定是没有量了。低收入保障家庭的经济适用房、廉租房是政府主导解决，商品房供应仍然由市场供给。调控调什么地方？就是调北京、上海、广州、深圳这样的城市。国务院常务工作会议确定了三大重点：第一，抓好廉租房、经济适用房建设。第二，供应结构的调整。加快中小户型的建设，“90、70”必须达标。第三，保障市场的供应量，特别是土地供应。

    第三个方面，中国房地产发展趋势。中国其实进入了新一轮房价上升期。这个不是我讲的。是今年9、10月份国家发改委、国家统计局根据去年和前年数据得出的观点。我自己认为这种增长趋势在五到十年内不会改变。人民币持续升值与高通货膨胀是房地产内在升值的压力。第二，土地资源紧缺,我们中国目前18.37亿亩土地，只有3700万亩可转为建设用地。如果全国有4万家开发商，3700万亩可以开发多少年？第三，住房的刚性需求,中国的城镇化进程加快，有2亿多农民进入城市。第四，中国GDP高速增长,这种增长对房地产上涨提供强大的驱动力。第五，不动产作为保障性投资被看好。因为房地产不但具有使用价值，另外还有投资价值。我认为因为供需之间这种差距，调控本身改变不了长远供求关系。即使像钟教授提供的我们大量屯地的这块，房地产商屯了这么多地，也只够3、4年开发。而且很多地也动不了，能来拿做的地很少。
    黄文：深圳楼市进入一个调整期。从7、8月份整个量在下降，但是供应量这块也是很可怕的，供应量也在下降。8月份后，供应量只有20、30万平米。如果持续下去，不出一年，这个又有麻烦了。另外上海市，他作为中国调控重点的区域。第二套房贷政策出来后，我有一个统计数据，1-7月份，上海接近两位数增长。7、8月份有一个下调趋势。每次调控政策出来后，影响期大概一年左右。

    深圳楼市长远看将重新上涨。第一，深圳GDP高速增长，人民富裕，财富聚集。从2000-2007年末，8年不到的时间，深圳GDP在4.5倍左右，深圳房价数据也差不多。如果维持房价不动，明年相当于下降10%。而且深圳GDP17%增长率依然会维持。07年接近7000亿，08年8200亿-8500亿，这种数据的增长对深圳经济发展构成强烈支撑。另外深圳连续几年供应量1平方公里，够深圳需求的一半。

    还有住宅市场化仍是必由之路。作为一般楼市的需求，我们在座各位基本上一般是从市场解决的这部分。调控我们是欢迎的，因为这样有利于房地产企业健康发展，也有利于保障广大投资者长远利益。每次调控都是地产整合洗牌的良机，这两次调控受益最大的就是万科、金地，他们通过调控，急剧的膨胀。第二，加重企业内功锻炼强调附加值的创造能力和对客户的增值服务。现在房地产品质在提高、成本在提高。第三，作为企业他有一个长远责任，着重长远，面向未来，这也是我们富通所追求的。

    消费者如何面对调控的楼市。我们有一个原则：在自己资产保值的前提下使其增值。中国目前投资方向只有金融和房地产。投资的种类：1 保障性投资;2 长线投资，比如买房放在哪里;3 短线炒作,投机。07年上半年，短线投机是非常厉害的。这次投机，我相信也给很多人创造了大量的机会。

    股市方面：股市进入二八时代，80%的人很难赚到钱，我觉得还是要寻求专业投资人来帮助。第二，恪守价值投资的原则。
    楼市：寻找价值洼地——世界是平的。区域价值决定房价（地租理论），比如上海中心区地租去到那么高，房价不可能下来。上海像陆家嘴这样的地域房价去到东京需要5-6万美金。北京房价大概是汉城1/3，如果我们把汉城北京的房子放上3、5年，上海、东京放个5-10年，价值又去到哪里？韩国有很多人在北京买房，为什么呢？就是因为北京的便宜。虽然上海房价已经很高了，但是上海是一个世界的上海，还是值得投资。北京和重庆都有机会。深圳的价值洼地，像即将全面启动的宝安中心区。我们福田中心区是一个CBD概念，宝安、前海中心区是深圳的经济中心区，一个是它是华南的物流中心。第二，港口经济。规模相当于盐田和蛇口的总和比不上。第三，双港经济。第四，深港穗的枢纽。宝安房价到年底可能还要创新高，因为从深圳市外看，目前确实不低了，但是长远来看，还是低的。特别是一个中心区的建设会带来巨大的价值。

    对房地产泡沫的预警值。我拿北京的例子给大家看看，这个研究是赵晓教授做的。他们运用这种分析对北京做了实证的分析，从97年到2004年，大家看到预警值从98年后逐年下降。房价上涨这么凶，为什么预警值逐年下降？就是整个中国经济强劲增长。包括深圳，如果用这套数据分析的话，我相信他比91年低得多。从2000年到2005年房价没有上涨，到2005年后就是一个报复性增长。现在通过一个回调，会带来一个稳健发展。我仍然深圳还有一年的调整期。这跟中介的意见有一些不一样，中原等中介商认为到明年4\5月会回升。我认为明年是二手楼特别好的买入时期。短线买入的人没有办法承受短期的高利率，短线有30%的下跌空间,这是一个非常好的抄底时期。因为二手楼抛出，会大量影响新房定价。我认为在这个之前，在调控阶段，有的人认为是机会，有的人认为是很坏的环境来了，我觉得不用这样。我认为到明年10月份后，深圳房价会回升,因为供应量还是严重不足的。当然将来不会出现急剧增幅，但是稳中有升的格局依然再现。
    最后我祝各位理性投资，财富增值，谢谢大家！