7月适销项目入市增加，多重压力下房价下行趋势明显

文/董成竹

受资金、销售压力影响，7月开盘项目明显增加

6月14日，国家统计局发布5月份经济运行数据，由于受到物价上涨因素影响，5月份CPI指数同比上涨5.5%，创下了34个月以来的新高。就在当日下午，央行发布信息，宣布再次上调存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年第六次上调存款准备金率，也是去年以来第12次上调，此次上调存款准备金率将达到21.5%的历史高位，此次将冻结3800亿元的资金。政府进一步收缩流动性资金，抑制通货膨胀的决心非常坚决。而这对于需要大量现金流支撑的房地产企业来讲，无疑是一个利空的消息。而当前房地产市场仍然低迷，无论是成交量还是供应量均表现欠佳。据亚豪机构统计数据显示，2011年6月份上半月（截止14日）京城期房商品住宅3051套，日均成交套数仅为218套，而现房成交套数仅为563套，日均成交更少仅40套。这与09年同期，日均期房成交418套、现房成交349套的高峰时期相比，相差非常悬殊。不仅成交情况仍然低迷，即便是供应方面，也不如人意，据亚豪机构调查统计，6月上半月（截止14日）北京新开盘项目仅8个，新增供应商品住宅套数仅为1961套。而这种供应低迷的状态有望在6月下半月及7月份得到明显的改变。据亚豪机构调查6月下半月将会有多个项目入市销售，而据亚豪机构最新统计数据显示，7月份，将有40个项目开盘销售。其中，首次开盘的纯新盘项目将有12个，其余项目均是老项目后期开盘。据调查了解，这40个项目中，有21个项目明确表示会在7月份开盘，如香江别墅II 、御翠?尚府、首创?澜茵山、正源广场等等，其他项目虽然还有一定的不确定因素，但开盘的几率仍然很大。由此来看，7月份无疑会迎来楼市供应的高峰期。对此，笔者分析指出，7月份开盘项目入市量会有明显增加，主要是受到市场因素及销售压力的影响，尤其是地产上市公司开发的项目，更是如此，由于年中业绩的要求，不得不加快推售力度，以求取得较好的业绩。而对一些资金相对紧张的公司来说，由于受到政府货币紧缩政策的影响，资金状况愈加紧张，为此不得不在项目推售上多做文章。由此，造成了7月开盘项目明显增加的现象。

7月豪宅、别墅产品入市增加，凸显弱市下产品优势

据亚豪机构最新统计的新盘数据显示，在7月份即将入市的40个项目中，预售均价在40000元/平米以上的高端豪宅项目有4个，如PARK北京、西单?上国阙、东湖湾等，而西单?上国阙项目的预售均价更是高达105000元/平米，突破了10万元大关，每套均是三千万以上的豪宅。而7月，更有7个别墅项目入市销售，多在昌平、顺义等传统别墅区。联排别墅多在300平米以上，而独栋类别墅面积更大，多在500平米以上，有的甚至达1800平米。从7月入市项目的比重来看，豪宅、别墅等高端产品入市比重达27.5%，接近了三成。对此现象，笔者进行了分析，他指出，在当前限购政策坚决执行的市场情况下，消费客群的结构发生了明显的变化，对于那些符合购买条件而又有一定经济实力的家庭来讲，珍惜购买机会一步到位，无疑是当前明智的选择，尤其是对于那些占据优质资源和稀缺资源的豪宅别墅项目。在当前通胀高居不下的状态下，这类产品无疑是保值增值的最佳途径。笔者指出，越是弱市环境下，豪宅、别墅产品的优势愈加明显。因此，7月这类项目入市增加，正是当前的市场环境所致。

远郊新城项目扎堆入市，低价策略引导房价下行

    在7月入市销售的项目中，昌平、顺义、房山、大兴等远郊新城的项目占据了很大的比例。据亚豪机构统计数据显示，7月份计划入市的40个项目中，远郊区县的项目多达23个，比重达57.5%，仅房山、大兴两个南城新区就有8个项目入市销售。如恒盛?小镇藝墅、首开?熙悦山、西棕榈滩、世界名园、领海朗文世家等。这两个新城区域2010年就是北京最为活跃的成交区域，而当前，这两个新城区域仍然有多个项目扎堆入市。而从价格方面来看，据亚豪机构统计数据显示，7月房山区入市的新盘项目整体开盘均价为13200元/平米，而6月份该区新开盘项目的整体开盘均价为14833元/平米，5月份该区新增开盘项目整体均价为16500元/平米，与上两月相比，分别下降了11%和20%。不仅房山区如此，大兴区7月即将开盘的项目，开盘均价也比上月出现了明显的下降。而另据亚豪机构统计数据显示，6月份上半月（截止14日），房山、大兴两个区域商品住宅的成交均价分别是13173元/平米和17409元/平米，与5月份的成交均价相比分别下降了1.4%和5.8%。对此，笔者指出，远郊新城项目集中入市，无疑会加剧同质项目之间的竞争，尤其是在当前限购政策之下，争夺有效购房者更加迫切。未出，这些项目势必会执行更加具有竞争力的价格策略，以此来提高项目性价比，以获得购房者认可。而这种低价策划必然会引导区域房价的下行，继而会带动更大范围的房价水平下行。笔者指出，在2011年下半年，这种低价的传导效应会愈加明显。

为迎合市场需求，7月入市项目以中大户型产品居多

除了上述几个特点之外，7月即将入市的项目在户型设计方面也具有一定的特点。据亚豪机构调查统计，在40个即将入市的项目中，主力户型面积大于120平米的产品比重超过了7成，别墅、洋房等低密度的产品以三居、四居居多，户型比较均比较大。而小户型产品，主要集中在几个商住项目和少数的普通住宅产品中。这种现象与以往开盘项目多以中小户型为主的产品结构形成了明显的对比。对此，笔者分析指出，入市产品结构的变化，恰恰说明了当前市场主力消费结构发生了明显的变化，以往以刚性需求加投资需求为主的消费市场，逐步被改善性客群所代替，而正是由于政府的限购政策促进了这种现象的发生。而对于改善性客群来讲，产品的舒适性、保值性无疑是他们选择物业的重要标准。正因为如此，市场上迎合这种需求的产品逐渐增多起来，这必然会导致入市产品向大户型、舒适性产品的过渡。

笔者指出，7月份，在市场、销售等多重压力的影响下，开发商必然会加大推盘力度，推出适合当前市场消费特点的产品，而由于前期开发产品较多，大兴、房山等新城区域的销售压力会进一步加剧，在低价策略的带动下，房价会出现明显的下行，并会很快传导到更多的区域。由此可见，未来京城房价的下行趋势会愈加明显。