由搜房网组织的济南地产草根堂第二次聚会于5月22日傍晚举行。今年济南房地产市场1到4月的整体成交量同比去年有大幅的下降，为何会出现这种情况？这个话题引起了草根英雄们的热烈讨论并由此引伸出很多房地产界的热门话题。聚会上，各路精英，自抒己见，纷纷发表了对济南房地产市场的走势和理解，讨论氛围浓烈，唇枪舌战，好不热闹，以至于夜深人静大家告别之时仍带有遗憾。

  聚会的结束并不代表讨论的结束，次日，“济南新西兰的阳光”率先在地产风云论坛发表讨论文章，此举引起了很多草根网友的注意，纷纷参与到讨论中来，小风将大家的“思想”汇总了一下，展示出来，请看下面详情。

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济南新西兰的阳光：

感谢草根堂和各位好朋友的款待，我来发个话题：大家对未来3年济南房产市场有什么看法？奥运后会如何？
我作为一个外来KFS的观点：我从来不相信房价是只涨不跌的，包括所有原因都可以被事实驳倒。

1、我们中国人多地少，土地永远是不可再生资源——我们能比日本、香港人多地少？土地是不可再生，但可以不断开发的，诸位相信我们的下一代未来会没房子住吗？肯定不会，因为土地在不断开发，既然我们不担心我们下一代没房子住，那也就是不用担心土地不够用

济南小风：
 
我也说说自己的观点，我认为香港就是香港，他永远替代不了济南，各地都有各地情况的不同。

我们知道香港和内地在制度上有着明显的差异，97年香港回归、98年金融风暴席卷亚洲后，香港的房价骤然下降，是不争的事实，但是楼主是否分析过济南（咱既然立足于济南，就拿济南说事吧）当时的房价变化？很显然，济南并没有经历过那样的波动！

在济南好的地块建房子从九几年就有卖万元的楼盘（当时济南的房价大多不足2000），像济南舜花园开发公司开发的舜耕山庄，推出很短时间即被抢空。在后续的几年里，又陆续有几个比较高档的楼盘推出一样被抢购，像开元山庄等。我们可以想象一下，在当时济南房产均价不足2000的情况下，是什么人在抢购这么贵的房子？他们真的考虑过此次置业能否升值的问题么？答案是否定的！他们买这些房子的目的是享受生活和标榜地位，而没有考虑过资本进化。这是北方人的一个特点，也正像我上面提及的，大陆当时还算是“社会主义社会”，香港是根深蒂固的老资本主义了！显然，社会制度会左右国民的思维方式，当时济南购房者的心态就像“有钱人买彩色电视机、大尺寸的;我家没钱，我买尺寸小的，黑白的”！因此，在他们眼里，房子也就像电视机，我有钱我就买环境好的、面积大的，让你羡慕;而你，没钱也不会没地方住，买个力所能及的就成。升值不升值，真的没考虑那么多...

再好的房子最后也会不再以价格衡量，因为它是件持续时间较长的商品，有使用年限，他也有青春，像人一样：风华正茂时身价万千，人老珠黄时不值一文...

这是我的观点。当然，现在的济南人已经意识到买房和投资的关系，也越来越在意自己的房子买了之后能不能升值。原因简单得很：社会在变，制度在变，人的观念也在变，这是亘古不变的道理！

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济南新西兰的阳光：

谢谢小风的意见，很详尽

我认为香港就是香港，他永远替代不了济南，各地都有各地情况的不同——只要是实行资本主义的社会就肯定要遵守经济规律，日本、美国、香港、巴西这些地区都有自己独特的社会特征，但只要实行自由经济的就不可避免，所以朝鲜和古巴不会有经济危机，但我们中国会有。

香港房价的跌势98年开始曾经在广州上演，一直跌到03年才基本稳定。从去年底开始同样一幕又在广州和深圳上演了——我说这些是为了证明对济南我的初步看法是：市场供应不大，比内地很多城市，济南的楼盘数量不多，市场总体很健康，至少比上海北京健康得多。

对济南市场的进一步分析我还在思考和搜证之中，在下面的回帖里我会逐步道来。毕竟对济南的了解还不很深，贸然说出来让诸位老大笑话就不好啦。

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eagle谁用了:

我认为，房价是下跌还是上涨，首先应该在这样一个前提下讨论：世界经济、国家经济情况如何。

现在中国出现的通货膨胀、股票下跌甚至楼市的下跌我认为主要原因是受国际经济的影响。美国的次贷危机影响的是全球的经济，面对这次的全球性危机，中国一方面防止大量热钱流入国内造成投资过热，另一方面也在鼓励投资、增强投资信心。中国的房地产就是在这样一个经济环境下发展的，所以最先受到影响的是房地产的投资市场，全球经济的衰退趋势使投资者的投资信心受到打击，间接的影响到中国的股市、楼市，在一些较为发达的城市如深圳 广州，很有可能出现抛售（只是猜测，不知道有没有这种情况，也不知道他们的房价有没有下跌）已投资的物业，造成市场的一种恐慌心理，从而会出现阶段性的“过剩”，造成房价的下跌。一句话，开发商和房产投资者信心不足，使房价下跌。

那再来看一下济南的市场，济南房地产市场在从业以来（虽然只有三年，加上学校的四年也接近10年了），从没听说过有下跌的情况。原因只有一个：市场消费结构合理。济南房地产市场（仅住宅）即使有二次置业，个人认为改善居住条件者居多，就是说投资市场不发达。所以像济南这种受投资市场影响不大的城市，在刚性需求还没有满足的时期，房价下跌，两字不可能，仨字还是不可能。

降价的唯一可能是国家经济出现严重问题，全国房价不止深圳广州都在降，不光投资市场没信心，正常消费市场也没信心了，那时候房价下跌流氓也挡不住。

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zl990920: 

济南市场目前的合理与否，感觉范围太大，不是一句话两句话能道清的。
不过从购买力来讲，我认为已经见顶了。以下是我的论点：

在4、5年前，济南的购买力从地域上来说，肯定是以东部和南部为高，在此区域有置业计划的人一般都会“晨两个”;而西部和北部（济南北部我不大了解，姑且认为和西部差不多）置业的人，虽然在经济实力上和东部南部有差距，但就选择西部和北部来讲，还是能够承受一次性付款的。
印象中，那时不论在西边还是东边买房子，基本以一次性付款为主，贷款占的比例不大。

在2006年，在东部买房子的贷款的比例占了大多数;而西部由于房价基数低，涨幅也有限，所以除了一些外地青年在西部贷款买房外，基本还是以一次性付款为主，但比例大为缩小。

再看看2007年年底，或者说现在的房价。在东部买房子的有几个是不贷款的？而在西部，也不大见的到一次性付款的了。
为什么？难道真是购买群的主体变了那么简单吗？
我认为，是购买力和房价两极分化严重的表现。
一个是购买力的主体变化，购买力持续下降
另一个是房价在无休止的增长，从而造成现在有价无市的局面。
今年时报和晚报的房展会我都参加了，而且每天都去了。感觉现在的市场就是一个字——冷。
从现在济南的成交量上就能看出来，不论是新房还是二手房，都在低迷。
很多来这的朋友都是战斗在第一线的，能说出哪个楼盘特别火爆吗？

至于说济南和香港不同，我也这么认为，至少我在2006年底的时候还在给朋友说：“济南的房价还是很合理的。”
但我在2007年底已经开始对朋友说：“济南的房价已经出现虚火了。”，而今年的一些迹象也表明，虽然济南相对深圳广州来说要好一点，但并不代表济南就能在此次危机中置身事外。“任何经济价格总是会围绕价值波动的”，到现在为止，还没见过哪个经济能摆脱了这句话。而我从认识字开始，也没看到哪本书上说有价格一直上升，摆脱价值规律的经济。

呵呵，罗嗦那么多，其实总结一句话，现在中国，包括济南的房价，我认为已经背离价值规律了，所以会降，至于降多少，不好说。

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济南新西兰的阳光：