如果说高九路给花漾湖带来了新的动力,给同创高原带来了区域中心的位置感,给阿卡迪亚带来了无数台耀眼的名车,那么给富洲带来的,就是对联芳村片区的忘却----别再提石小路,说高九路多好.

    但事实上,一个不得不正视的现实就是,目前开发的第一个组团实实在在的就只有石小路，就只能从宽敞的高九路上屈尊下道,颠簸着将车开进高低错落而且到处堆满建渣的路面,和电三轮、垃圾车、各种交通工具混合着走到联芳村门口掉头，然后在一个凌乱的路口看到富洲。

    我一直觉得，这其实是一个很不公平线路，但是事实如此。所以当进入富洲的销售中心，看到那个巨大的沙盘，心里的不平依然无法消失。

    1000亩地，200万方，3.3的容积率，这是这个项目的主要技术指标。至于那个已经获得的中国内地首个“人居金牌示范项目”的名号，则是项目之外的另外一种说法。

    沙盘很大，和奥园一样，用木色和黄沙堆砌的沙盘散发着原生态的气息，不过品相的差别就实在不在一个档次了。从联芳村到平顶山，从高九路到石小路，整个富洲被高九路分成两块。35万方的商业在两条路交汇的地方单独成型。

    最初听到的是关于这个项目价格偏高的传言，说是在5500左右，但当问到置业顾问的时候才知道，实际成交价格是报价的91折，也就是实际在4900--5500之间。猛的看这个价格实际上不高，但仔细一想，周边有这个价格的其实却不多。云栖谷5000，花漾四季没出来，但对面的凯莱阳光也是4400左右。距离销售中心10米的地方，一个原来被定位为农民工公寓的社区以4200左右的价格不紧不慢的看着。这样一来，整体价格方向就将富洲变成了领头羊。

    当然，旁边的项目不在一个档次和等级，凯莱阳光就规模而言也无法相比，云栖谷虽然有协信的品牌和阿卡迪亚的血统，但总体规模也还差很多。从价格来看，这几个项目之间500元的差距确实存在。

    其实这个项目最好的组团就是现在这个了。虽然3.9的容积率依然偏高，但103亩的中厅却实在是诱人。11栋住宅，6栋点板结合的楼最有看点，整个楼的选型与总平和劲力五星城极其相似。大围合之下，中厅的面积和视野极度奢华。据说有近8000平方的水面上，游泳池、戏水池、飞瀑、叠水、小溪等一应呈现在一个十字型的布局中。从后到前一路下跌的水系是贝尔高林惯常的手发，在兰州的另外一个项目中，这个布局被称为“黄河之水天上来”，而到了此地，就成了两江交汇的特色地理表现。
整个小区的规划水平，除了容积率实在偏高以外，其他的都不错。估计这也正是中国内地首个“人居金牌示范项目”的实质所在了。

   但从指标的控制和总体来看，有些地方也实在值得商榷：综合容积率之下，后期临近平顶山的小高层有多大的必要？以至于直接影响了前期的建筑密度和其他指标，除一期以外，后面几期的容积率还要更高。尤其是项目对面的大组团，更是活活的在一期平面的上面加了三栋，一下子让整个组团的透气性和品质大打折扣。另外，不知道什么原因，为什么先动高九路边的地块而先动这个出入都不方便的组团，是拆迁进度影响还是另有原因？
 
   再着，第一组团的品质无疑是整个社区高层住宅中最好的一个，现在拿出来整体价值显然是被低估的。如果采取高调入市的做法，将最好的先亮出来，那现场的包装和广告的调性显然没有对这一策略给应有的支持。这样费力不讨好的事情，到底出自怎样的考虑？

   还有，在价格策略上，高价高扣的做法不是不行，但大盘操作过程中，价格空间一直是一个非常重要的环节，虽然这个做法会让买家在最终买单的时候有一个惊喜，但传播过程中造成和高价恶名显然会对意向客户的传播产生极大的伤害，到底在图怎样的价值认同，不是很明白。

   从项目本身的其他指标和现有表现来看，处在这样一个地方的大盘虽然有无奈，但更多的机遇也随之而来。产品并不属于高端，但细节依然需要推敲。富洲在本板块的权重足以影响整个板块的信心。

   所以，祝福富洲。

     去年7月中旬的某一天，阳光明媚。坐在兰州黄河边的一个很好的咖啡厅，楼下就是自己操作的项目，销售中心人山人海，正在进行开盘前的咨询。突然想起已经有一些日子没有听到李战洪的声音，于是拨通了他的电话。电话那头，他的语气象个孩子。
   “正要给你打电话，亚太商谷开始销售，已经有1000套了，只打了65万的报纸广告，开心死了！”
    直到前天，因为参加一个讨论才来到了这个项目的现场。晚上7：20分，简捷现代的销售中心已经下班，负责策划的燕飞兄弟亲自端了咖啡出来，然后拿着莹光笔给我们解说，着实让我和同去的香城和剑兄弟受宠若惊了一把。
     这个项目的规划出乎我的意料。从销售业绩和宣传的方向看，感觉中项目的规划水平应该是非常霸道。而现在看到的模型除了有些建外SOHO的后工业化影子以外，展现出来的是对容积率的极端追求。 听燕飞讲，靠近科普公园一侧的那个组团已经往下降了一些，由原来的四栋高层变成了两栋，但依然感觉用地强度非常之大。240亩土地之上，73万方的体量，4.8的容积率，这样的指标放在这个位置虽然并不过分，但这个项目依然相当的坚硬。
     立面是坚硬的铁灰，简捷的线条，冷峻的幕墙，方方正正的象个工厂，工业化气息相当浓厚。现在已经销售接近尾声的中间那个组团，两栋夹在中间的小高层LOFT甚至感觉有些突然或多余。
     到是临近科普公园一侧的江景豪宅真的有着得天独厚的条件。脚下是科普公园，前面是浩瀚长江，对面是渝中半岛辉煌的灯火，先天形成的优越无可比拟。
     由此看来，营销水平对该项目的影响相当之大。广告出来之处，没有电话号码，没有logo，甚至没有主题广告语，这个被李战洪称为“三无”的广告表现取得的成就是巨大的，案例的诞生绝非偶然。
     诚然，项目的位置同样得天独厚。面前的会展中心即将开始进行二三期的建设，两年之后，下穿的四层城市道路将撑起一个庞大的会展中心广场，会展经济带来的效益，将使这个项目最大的预期。所以虽然价格并不低，但销售速度依然惊人。
     从产品的规划来看，虽然强度大了，但开发利益得到了最大化体现。商业、商务、酒店、loft、精装公寓，所有的产品细分完全符合中心商业所有的内容。从收益的比例看，现金流和沉淀优质物业的比例划分相当清晰。当渝能遭遇融创，所获得的利益就变的轻松而愉快了。