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飞龙看楼之复地上城 (2006-8-28 3:44:13) [发送到微博]

分类：飞龙看楼　标签：水土不服版块开盘重庆一点 |

    看过这个项目很久了，一直不知道该怎样评价。
    昨日夜晚，因为保利的焰火晚会，又一次路过这个让我产成无数次评价冲动项目，于是下定决心，将自己的想法记录下来，也算对自己、对这个传说颇多的项目的一个交代。
    对于复地以及它在上海如日中天的地位早已知晓，所以一直对于业内对这个项目的评价颇不以为然。最多的评价是在一个错误的时间、错误的地点做了一件错误的事情，但我想，以复地的成熟，应该不会错到那里的。
    对于这个地段上是不是适合做这样的产品，公正的说，是稍微提前了一点，这从金科观天下的销售情况可见一斑。但从这个位置来看，无疑是渝北最具价值的版块，金开、金渝两条大道四通八达，整个北部新区的核心居住区在这里已经初步形成。当然，在这个版块上，最多的形态还是洋房和联排，但无论怎样，电梯公寓住宅的市场空间应该还是不小，在很多与重庆同样规模的城市中，无一例外的有者与此相同的形态，这一点无庸质疑。
    这也是目前重庆规划水平最好的一个高层住宅项目：80万方的体量中，有少量的洋房和联排，只是为了满足产品线的丰富性和小区规划的层次；1.9的容积率、10.31%的建筑密度、52%的绿地率、1：0.6的车位比例，从指标上看，完全符合一个高档社区的基本要求。
    这也是重庆为数不多的大量以短板为主的围合社区，板楼在重庆并不多见，而这样雅致的短板就更少。在上海，这也是目前的主流产品，可以说，复地在这个项目上所花费的心血，却远远不是业内简单的一句“水土不服”可以说明问题的。看过很多外来开发商的项目，有些是本身就不是真正意义上的房地产企业，有些是近几年才进入这样行业的新贵，但复地却是为数不多的专业开发企业之一，所以才能用这样成熟、优秀的产品进入重庆市场，在这一点上，复地对重庆充满着尊重！
    但不能不说的是他们的户型，这样的户型即便放在复地发家的上海也是不可原谅的：为了追求立面效果，几乎所有的房间都出现了异型空间！如果这是一个120以上的大户型社区，在空间使用面积足够的情况下出现这样的情况还可以接受，但主力户型在100以下的紧凑型住宅中，空间的合理性因为异型房的出现遭到的极大的破坏。同时在视觉上也满足不了豪爽、正直的重庆人的审美：大家总觉得方正一些好些，斜的东西始终不是主流！
    在三房的设计中，空间的利用情况还可以接受，但四房的设计水平简直不能恭维：动静区域混乱，卧室、餐厅、厨房、客厅没有明显的过渡空间；125的套内面积，居然可以有两间房间不到9个平方！而这个，正被他们做为样板房在展示！
    当然，也不是一无是处，挑空阳台的设计就极富创意。下沉广场、双会所、区域内环行水景，这些都体现着泛亚的水平。从景观的合理性来看，短板使社区景观的均好性和穿透性得到了更大的体现，同时也满足了在高地空气的流通。整个保利的建筑和球场就成了复地的一个绝佳的配套，这一点正是地理位置最为优越的一点。
    只是，在项目的入世和营销方略上还是显得不够大气和老练。最初的传闻是由于对面融科的低价策略乱了阵脚，所以一直没有开盘，对于这一点我宁愿相信那只是一个传闻，但在一期全面封顶过后，却就这样开盘销售到真的是有点出乎意料：在当时，融科刚刚换帅风声四起、金科观天下强销之下前途未卜、爱加丽都开盘受租、建工未来城内部事件沸沸扬扬，只有龙湖的弗莱明戈一枝独秀势头正旺。在这样的情况下开盘，按照常规操作，怎么都应该有更大的动作，起码在蓄势的时候应该清楚，目前的金开已经不是当年媒体热炒的金开，正确的做法是应该全力以赴重新燃起整个重庆对这个版块的期望，然后借势而起，一如当年的奥园。但复地显然是没有这样的考虑，或者是因为这几年上海的市场太好，复地营销团队的水平实际上已经下降，竟然丧失了应有的警惕或市场敏感，竟然在市场热点不在、版块吸引力下降的时候，平淡无奇的开盘了。
    或者，在这样的情况下，经过分析和判断，确信没有再次带动金开版块热度的能力，凭借复地的实力，完全可以等待，来一个全现房销售，将一个实力开发商的形象完全展示在山城市民心中。这样以来，园林完全成熟、自身配套也可以经过自己的调整达到基本满足，再解决一些基本的交通问题，也一样可以达到效果。至于户型的硬伤，一样可以经过装修调整等方面进行处理，虽然费点时间，但总能解决问题，总不至于象现在这样摆在这里不上不下。
    但是，都没有。
    结果，就正应了业内的一句简单的判断：水土不服。
    对于业内传闻的会不会是下一个到下的对象，我想还不致于此，以复地的实力和年报业绩，对于这样一个项目的资金简直就是小菜一碟。而且也坚信，以复地的成熟，即便是一期受阻，二期还有大量的调整空间，毕竟一期只有八栋，景观也刚刚开始呈现。从长线来看，金开的价值不容怀疑，应该说，这个项目有着足够强劲的潜力可以厚积而薄发。
    还是相信复地！相信这个成熟的企业能够在这个新兴的直辖市展示出应有的风采，毕竟，这个城市需要带动，这个行业需要竞争，这个版块前程似锦。
    相信复地！

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