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前言

楼市进入寒冬还是开始转暖？

今年国家对房地产市场进行了有史以来最大力度的宏观调控，全国的房地产销售情况在经历了前九个月的高峰期之后都出现了不同幅度的滑坡，销售量一路走低。其中前期房价涨幅过快、投资需求比重较高的深圳和广州地区销售量的下降最为明显，每日的成交量已跌到100套以下，还不足高峰时期的1/3。

厦门楼市11月开始的销售量，在经过了10月的新低之后，开始了反弹，本月厦门新建住宅的销售套数为2205套，较上月上升近25%，销售均价10124.14元/平米，降幅则为11.8%。但是从每天的交易数据上看，楼市除了10日至13日签约明显之外，之后均呈下降趋势，多少应该得到重视。

到底是调整还是拐点

目前楼市的寒流已经越来越浓，销售量的一再下滑使得不少人对房市的未来没有信心，"崩盘""泡沫破灭"等骇人听闻的字眼在全国各类媒体中频繁出现。房市果真已经进入由盛转衰的拐点？

目前全国楼市正处在一个过渡时期，我国经济制度的独特性决定了房地产市场的走向并不完全由市场决定，同时还受到国家宏观调控的影响。而目前就正处在国家对房地产市场进行调整的初期，政府在摸索，开发商在适应，消费者也在观望，在这样一个大的态势下房市出现下滑现象是极为正常的。

然而不少人却夸大了问题的严重性，认为2007年年末将成为楼市的拐点，全国的房地产市场将从此一蹶不振。不可否认目前中国的房市状况与经济危机前的日本房市很类似，然而经济体制的不同使得我们不会重蹈日本的覆辙。房地产业是我国经济的支柱型产业，在我国的经济建设中起着不可替代的作用。目前国家所采取的一系列调控措施并不是为了要打压房地产业，而是为了建立一个更加规范的市场环境，从而保证其持续稳定的发展。

我国正处在城市化建设的高峰时期，在未来20年内还将有更多农村人口涌入城市，这就意味着我国房地产市场还拥有极大的市场空间。即使在现在，每年我国的商品住宅的销售面积都要高于竣工面积，由此可见市场还是一个供不应求的情况。在很长一段时期里全国的房地产市场还将是一个稳步上升的态势。

随着国家房地产市场政策的稳定以及08奥运会的临近，相信全国的房地产市场即将迎来复苏。

全国重点政策一览

11.06  中国与世界经济研究中心发布最新报告预测，GDP增速趋缓

"2007年第三季度中国宏观经济预测与分析"3日正式公布。报告认为，从今年四季度到明年，我国GDP增速将在波动中减缓，预计今年GDP全年增速达到11.8%，2008年减慢到10.8%;同时，我国城市居民消费价格指数仍将逐季攀升，到2008年第二季度达到峰值7.68%，此后逐步下落，报告预计今年年均通胀率为4.72%，2008年则将达到7.34%。

11.08 央行称必要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构

中国人民银行8日发布的第三季度货币政策报告说，下一步有必要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给。

分析：央行报告称，目前我国部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素;住房抵押贷款增长很快，违约风险已有抬头，一旦房价大幅波动，易致商业银行不良贷款激增。9月末，购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4% ，增速比上年同期提高13.5个百分点。

近期政府出台了众多的房地产调控政策。本次人民银行的货币政策报告也再次关注到了房地产市场。本年，政府已经通过银行对房地产市场进行了5次调控。通过银行进行利率调控是政府目前比较常用的手段。

近段时间，因为"银根"紧缩，企业开发贷款和个人按揭贷款都感受到了无比压力。不少中小开发公司资金链条面临断裂的危险。

分析：目前，多家银行随着年度放贷任务完成，现在已是"无钱可贷"。在此背景下，担保公司侧抓住千载难逢的机会，全力抢夺楼市房贷蛋糕的份额。担保公司在房地产行业中一直处于一个较为尴尬的地位，此次银行"无钱可贷"事件，让大家对担保公司的作用得到了充分的认识。相信，担保公司会借助此次契机，更好的投入到对房地产行业的服务中。

11.09 国家发改委与商务部全面限制外资涉足房地产业

经国务院批准，国家发展改革委和商务部昨天联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，自2007年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入"限制"行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。

本次调整充分体现了我国力图提高利用外资水平的努力，越来越追求"利用外资"而不是"被外资利用"。

分析：此次调整将房地产行业的投资行为全部列入"限制"行列。这些措施虽没有明令禁止外商投资进入房地产领域，但外商投资中国房地产行业已相当困难，除审批时期延长之外，境外资金结汇困难程度也大大增加。本次调整是政府力图提高外资利用水平的一次努力，政府希望通过这一政策真正实现"利用外资"而不是"被外资利用"。也表现了政府对房地产调控力度越来越大。

11.11 央行上调存款准备金率0.5个百分点创历史最高

为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2007年11月26日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至13.5% 。这是中国今年之内第九次上调存款准备金率，至此，存款准备金率已经超过一九八八年创下的百分之十三的历史高位，创下新的纪录。

这已是今年央行第九次上调法定存款准备金率，受此影响各行用于住房贷款的资金也大大减少，为了满足购买首套住房的消费者的贷款需要，各行都延后办理二次或多次购买住房的贷款者的房贷业务。

11.13  统计局今日将公布CPI本周末可能再次加息

10月份270.5亿美元的贸易顺差，再创历史新高。虽然这一数字低于市场预期，不过估计仍会刺激美国就人民币升值问题再度向北京施压。考虑到今日国家统计局将要公布的居民消费价格（CPI），可能仍将维持6.5%左右的高位，多位分析师昨日预计，最快本周内，央行将再度加息0.27%。

11.16 建设部官员:将大力发展中低价位、中小套型住房

我国在今后几年中将继续完善有关住宅性能的制度衔接，推动有利于环境保护和经济建设的新技术、新产品的研发使用，积极地推进住宅供应结构的调整，大力发展中低价位、中小套型的住房。

"国六条"中已经明确指出，在今后几年中将大力提高中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房在商品住宅中所占比例。同时还将加大"70/90"政策的执行力度。

11.18  房贷利率明年调至6.6555% 购房人提前还贷升温

从明年起房贷利率将从现在的5.81%提高到6.6555%，越来越多的贷款买房者选择了提前还贷。贷款利率的提高，使得贷款成本陡然上升，这必将使得贷款炒房的投资人受到极大打击。

11.26  从温总理演讲解读中国住房政策取向

"经济适用房大多数是面向中产阶级的"长期以来发展房地产业和提高国民生活水平都是我国经济发展中一对难解的矛盾。房地产业作为我国经济中的支柱产业，一直以来政府都把他放在了高出民生的第一位置。

温总理的讲话表明，今后国家将加大房地产业的调控措施，通过发展廉租房以及经济适用房建设规模以及调整住房结构来使更多的中产阶级以及贫困家庭住上低价房。

11月全市商品房销售监测（11月1-11月30日）

在对全市商品房销售数据持续监测的基础上，对11月市场特征总结如下：

1、三大成交指标较10月表现各异，局部有回升。

成交总套数：11月共成交商品房住宅2205套，较10月1760套涨了445套，涨幅为25%，与9月相比，止跌回升，回升涨幅17个百分点;成交总面积：11月共成交商品房23.5万㎡，较10月21.06万㎡增加了2.44万㎡，涨幅为17%;与9月相比，依然是止住了跌势，回升涨幅为4个百分点;成交总金额：11月商品房成交金额为23.78亿元，较10月24.06亿元减少0.28亿元，降幅为1.2%，与9月相比仍然上涨了5个百分点;从上述数据中可以看出，虽然成交总套数和成交面积均有所上涨，但是11月岛外楼盘销售占据了较大的主流，因此总价相对拉底，因而成交总金额有所下滑，但是降幅并不明显，可见，尽管新政不断出台，市场隐现观望之势，但开发商仍然预期良好，楼市价格继续坚挺。

2、全市成交均价自8月以来，涨跌抛物线极为明显。

在10月份的14%的涨幅之后，本月又有所回落，为10124元/平米，较上月上涨14%后的商品房住宅成交均价11464元/㎡，跌了1340元/㎡，降幅达11%。其中成交均价最高为湖里区15769元/㎡，其次则为思明区为13044元/㎡，海沧区以8215元/㎡居于第三位，而同安区以6764元/㎡居第四，集美区以6592元/㎡居于第五位，而翔安区以6109元/㎡居末。

究其原因，主要在于：

思明区与湖里区本月成交均价冲到前位，主要是由于鹭江海景花园二期、南中山景叠院、万科金域蓝湾三期与水晶森林、源昌鑫海湾二期、幸福密码的集中备案所致，而集美区和海城区分别依靠乐活小镇、悦美筼筜与禹洲华侨金海岸、绿苑海景国际的带动，结束有段时间缺乏已备案新开盘的支持而稍有下滑的局面。翔安区则在结束了特房阳光开盘以来一直的缺兵少将的局面，特房两大项目再次出击，影响价格的回升。另外，同安本月10多个项目同时有所成交，拉动了区域价格回到9月份的状态。目前，厦门各区的市场价值还有待进一步体现，楼市补涨带动价格回暖，另外一方面，市场渐渐趋于理性，虽然有不少项目均呈蓄势待发之势，市场预期也较高，但是给与购房者的考虑时间也越来越多。

2、从各区域主要成交指标看，思明区势头旺盛，三大指标中有两项列全市第一，从成交套数上看，全市6大行政区中，位于前三位的分别为翔安区、集美区、思明区;从成交金额上看，全市6大行政区中，位于前三位的则为思明区、湖里区、海沧区;从成交面积上看，全市11大行政区中，位于前三位的是思明区、湖里区、翔安区;从上面的数据对比中可以看出，本月三大交易指标前三甲是思明、湖里与翔安区，但思明、湖里以其岛内环境的优势，继续领跑厦门楼市，稳踞本月三大交易指标的前两位，而翔安区本月则攀升到第三，由此可见，在汽车逐渐普及的时代，随着翔安隧道的顺利建设，以及环东海域的建设，城界开始逐渐消失，岛外项目的优势日益突出，将成为楼市的一大主力军。

11月全市新盘备案监测（11月1-11月30日）

1、新盘备案概况本月共有备案新盘9个，与上个月持平。

其中思明区3个新盘备案，分别为万科金域蓝湾三期、海峡国际社区一期和鲁能领秀城二期;湖里区有1个备案，为佳馨美墅;海沧区有未来海岸系天心岛、东方高尔夫国际公寓新组团以及彼岸PATIO;而集美区也只有一个，为乐活小镇。

另外，同安区和翔安区本月没有新盘备案登记。

2、全市备案新盘特征分析如下从备案项目的分布中可以看出，岛内备案量和上个月依然保持持平，而岛外备案量却有所变化，主要是集美和海沧的量上来了。

11月全市各区新盘备案排行榜（11月1-11月30日）

11月全市土地成交监测（11月1-11月30日）

本月全市土地成交两宗，一宗是位于湖里区高新区北侧的办公写字楼地块，占地面积31904.093平方米，总建筑面积74565.6，以462300000元为厦门天地开发建设公司获得。另外一宗是工业用地，位于海沧工业区内配套路以东、阳光路以北，占地面积7337.624平方米，建筑面积为11005平方米，最后唐传生物科技(厦门)有限公司以3521800元竞得。