风云大少/文

  “四字头”房价惊现龙城，消息可靠

5月13日，本少从业内获悉，位于龙岗核心版图的中海康城国际可能以4988元/平方米的震撼低价入市，该最低起价将创造龙岗甚至整个深圳楼市的最低价格。仅过了两日，本少赫然发现深圳房信网首页已挂出中海康城国际的网络广告，4988元/平方米起的醒目标题证实了上述消息的真实性。

有业内人士以及部分进驻龙城的开发商表示，虽然该最低起价极有可能只是中海营造噱头的炒作手法，但对目前正陷入靠特价房刺激销售的深圳楼市而言，极可能引发龙城新一轮降价战。

低得不能再低了，中海打什么算盘

目前，龙岗中心城在售楼盘经过新一轮降价之后，均价已纷纷跌破万元大关，价格区间为8500-9700元/平方米，与去年同期龙城房价大幅上扬的局面形成鲜明对比。近期开盘的龙光君悦龙庭的复式单位均价9200元/平方米，公园大地新推房源天陇郡均价9100元/平方米，龙城国际二期则于五一前宣布降价，均价目前只有7800元/平方米，以较低的价格掀起一楼市回暖的置业小高潮，销售率已接近九成。

就近期全市各区房价水平看，作为龙岗新房供应主力的龙岗中心城近期入市项目价格的主动下调，导致龙岗成为全市六区中均价最低的行政区域，但已造就了龙岗勇夺六区销售面积桂冠的不俗佳绩。自4月份至今，龙岗每周的新房销售套数占全市总销售套数的比重维持在4～5成的比重，对深圳房地产市场的复苏起着生力军的重要作用。显然，龙城目前的房价水平，已经打破了持续观望的置业僵局，相信这一点早已被作为业界大佬的中海地产所洞悉。那么，拥有对手无法望其项背的品牌高度和优势资源的中海康城国际，为何祭出了超低起价的赫世之举呢？

本少以为，中海此举，应是权衡利弊之后的通盘之策。中海康城要逆市突围杀出一条血路，必须突破众多先期入市项目沉淀的市场防线，还要为后续开发预留价值提升空间，在目前市场对价格高度敏感的客观现实下，以怎样的价格姿态入市成了影响成败的关键招数。

龙城板块，狼真的来了

“五一”前，龙岗中心城推盘量达1500套左右，而成交集中于低价位或者降价后的楼盘，如龙城国际二期的主动降价迎来热销，目前该区域还有不少存量楼盘，集中竞争的态势明显。在目前深圳楼市还未明显复苏的僵持困顿下，那些体量小规模不大户型适中的中小楼盘，开始显现出船小好掉头的灵活性和应对弱市格局的内生优越，而此前被普通看好的动辄分数期开发的大盘则步入上下不能的困兽境地。这对一直缺少大盘的深圳而言似乎是一个莫大的讽刺，也与那些热中于大盘开发的开发商开了一个不小的玩笑。

中海康城国际占地面积118799.42平方米，计入容积率的总建筑面积380160平方米，作为大运新城内首个复合型大盘，以目前的市场态势而言，无论在开发规模上，还是开发业态上，对于在深圳一向以开发单一住宅著称的中海地产而言难度不可谓不大。就成本而言，中海康城国际的楼面地价高达3247元/平方米，加上建安、营销以及财务费用，均价至少要7000元/平方米以上才会有利润。如何打好进军龙城的头一炮，中海显然已经有了自己的策略，那就是主动让利，在合理利润回报下精心运作第一期。

有同行表示：如果中海以4988元/平方米起价，可能是用一两套来制造噱头。但身处龙城的开发商们担心的是，中海康城国际体量大，按照销售策略，一期很可能以少赚钱的策略入市，以尽快确立中海康城国际在龙城板块的地位。以中海地产的品牌高度和中海康城国际的低价入市策略和品牌影响力，在目前市场观望情绪依然胶着的情况下，4988元/平方米的超低起价有望引发龙城楼盘的持续降价战。龙城降价战的惨烈程度，不日或有分晓。

中海康城国际，身世显赫

关于项目：

中海康城国际位于龙岗中心城黄阁坑北通道和如意路交叉口，占地面积118799.42平方米，总建筑面积高达50万平方米，由多层、小高层和高层组成，住宅以70-89平方米的两房、三房为主，四房、五房及复式面积约为165-230平方米，是住宅、商业的复合体，并配套五星级酒店，是大运新城内最大的复合型物业。（计入容积率的总建筑面积为380160平方米，其中住宅面积357320平方米，商业面积15000平方米）6月首批推出1000多套33层的高层单位，户型为70平方米两房、88平方米两房以及160平方米的复式四房。

关于地块：

2006年9月15日上午，奥体板块宗地号为G01064—0259的地块为中海地产以1234567890元的喜庆价格夺得，成就了中海地产进军龙岗核心地段开发的梦想。借鉴中海2005年于广州奥林匹克中心对面开发的广州康城国际的经验复制，在深圳首个体育新城大运新城的核心区域，建造深圳的中海康城国际。

中海康城国际效果图

项目位置

位于广州奥体板块的康城国际实景