"春季房交会其实多半是为后市定调，这一年的走势、未来的收成，其实都可从春交会上获得信息。"一位业界资深人士日前表示，每届房交会的真正参与者其核心人群有三类，一是揣着钱真正要买房的，二是未来可能想买房而去逛展"看耍"的，三是到展场摸底的行业人士。虽然每个观展者的目的各不相同，但楼市呈现给受众的感觉，却不会有太大的出入。

尽管今年春交会首次消除了交通的拥堵和上下楼的劳顿，但在经历了2008年的沉闷，2009年首季的"井喷"之后，当前楼市还会呈现哪些兴奋点？这些兴奋点又将给上述三类核心关注人群带来怎样的预期？抓住这些兴奋点，下期楼市能否乘胜追击？类似的问题也许早已在很多人脑子里滤了上千遍，但今日本报记者列出的"楼市9大兴奋点"，仍可帮助读者理清未来楼市并未确定的诸多悬疑。

稳字当先 上涨被夸大

今年首季的"小阳春"，曾让买卖双方都"心动"不已。没下手的生怕错过了机会，而一些楼盘借势涨价的传闻也在业界弥散，撩动了市场对年内房价走势的猜想。

房价真会在短期内上涨吗？对于这一轮突发的成交回暖，业内人士不约而同地解读为"压抑需求的短期释放"。不管是乐观也好，还是谨慎也罢，业界一个基本的共识似乎已经达成：房价已基本触底，下降空间不大，但上涨也缺乏充足的支撑条件，今后房价将迎来一个"波动中的稳定期"，个别小范围的区域、部分稀缺产品的价格小幅上扬或有可能，但整体上涨的预期恐难实现。

"楼盘见风涨价的消息，其实是被传言夸大了的。"记者之前调查采访发现，"房价上涨搅动市场，很大程度上是被敏感的市场心理自身放大的结果。"看看近期开发商的营销宣传不难发现，特价房、均价、起价等一些吸引眼球的字眼，正逐渐淡出楼市，房价经过深度调整，继续"血腥比拼"的空间已非常有限，上调房价也只是某些楼盘营销策略的局部调整，这样的点显然不能代替房价的基本面，这样的调整也并未带动某个区域或整个楼市整体价格上涨，而上涨了的，则是多数购房者敏感的市场心理。

全程机构市场咨询公司总经理李龙就这样分析：上波回暖潮开发商收回了以往为吸引眼球的起价、特价房后，购房者就以为价格涨了，其实不然。此外，"涨价"被一些开发商当做营销手段来使用，也在一定程度上影响了市场的判断，阳光100置业集团董事长易晓迪就曾在"中国房地产（成都）论坛"上对此直言不讳道："现在开发商涨价都是假涨价，为的是涨了再促销，不过是一种营销策略而已。"

短期内房价究竟会不会上涨？这个问题至今无确切答案，开发商和诸多市场观察者对此，也很审慎。一些开发商在接受记者采访时坦言，现在他们还不敢贸然涨价，担心一涨价就把刚刚探头的购房需求又"吓"得缩回头去了。开发商们心中都有把算盘，不仅盘算着购房者的价格接受度，也盘算着市场的供需关系。在香木林置业营销总监陈光健看来，本轮成交回暖是一年多被压抑的刚性需求的反弹性释放，当这种需求在前四个月以及本届春交会期间被大规模消化后，接下来几个月刚需的能量可能就会减弱。

著名房地产专家、西南财经大学党委副书记杨继瑞表示，当市场吞噬了一拨刚需后，另一拨刚需需要时间来培育，市场需要给出这样的时间。于是，很多业界人士把春交会后的市场需求端，寄望在了改善型需求上。刚需对住房需求很急迫，而改善型需求则不然。在成都御风行营销顾问公司总经理兰飞看来，改善型需求置业者比刚需更理性，更冷静，对住房的需求也并不急迫，不是几个营销噱头就能调动得起来的，因此它的释放是匀速的、有限的，同时二套房贷限制政策并未彻底解除，不要期望它会大规模集中入市。

正是基于这样的"盘算"，业界人士对春交会后短期内的房价走势乐观而又谨慎，乐观在于经过一年多调整的房价已经基本触底，再下跌空间已经很小；谨慎在于目前楼市存量依然巨大，连续四个月的销售回暖并没有从根本上改变供大于求的局面，同时，刚性需求的有限和改善需求的谨慎入场，让房价短期内掉头向上缺乏足够的依据，尽管不排除个别稀缺地段楼盘、部分稀缺产品的价格有可能小幅上扬，但整体上涨的可能性不大。

虽然上涨乏力，但确也跌无可跌，在此基调下，由于开发企业寄望房交会集中发量走货，推出名目繁多的各类优惠措施，使本次房交会成为一个较佳的购买机会，而房交会的成交状况，或将给未来数月楼市价格走向带来影响。

沉默中悄然抬头 后市将逐渐慢热

两年以前，本地楼市投资性购买比例达到了巅峰，一些区域指标性楼盘的投资性购买比例甚至达到惊人的60%，而在去年一年里，这一比例直线下跌，几乎趋近于零。今年首季的销售热潮中，沉默多时的投资需求悄然抬头。记者从多个售楼部了解到，在之前的销售中，不少楼盘的投资客户比例都重新回到10%以上。由于投资性购买具有对房价走势的极大影响力，本次春交会上，投资性购买的表现引人关注。

截至今年3月底，成都金融机构的存款余额首次突破万亿元大关，同比大增39%。而居民储蓄存款超过3800亿元，同比增加36.9%。如此庞大的储蓄力量无疑为房屋投资性购买奠定了基础。成都市市场研究公司总经理欧阳晓明称，由于受国际金融危机影响，在对外投资信心受挫和投资渠道收窄的情况下，投资性客户转而选择更为实在和风险相对较小的本地物业投资，当前的性价比很可能激发这类需求逐渐走强。

记者从多家代理机构获悉，今年一季度以来，不论是成交量节节攀升的住宅市场，还是目前正在销售的商铺写字楼项目，此前一度销声匿迹的投资性购买已开始活跃其中。一些区域位置较好、成长预期明晰的项目更是成为这类购买的首选，一资深营销机构负责人表示，在仍以自住型需求释放为主的大背景下，如果春交会后市场仍然保持上行态势，那这一现象极有可能进一步升温。

记者日前调查发现，在各类房贷政策的助推下，翡翠城、二十四城、蓉上坊、碧蔓汀、金色海蓉、天府长城、恒大城等市场活跃度较高的楼盘，投资性购买已相当明显。在优品道、高地、合能·耀之城、萧邦等售楼部现场，不少客户甚至明确向置业顾问提出自己属于投资性购买，希望置业顾问们能提供明确的建议，比如户型面积、未来租金、成本回收年限、区域二手房当前售价等。

除住宅外，商用物业的畅销也说明，投资型购买需求正积极入市。近期，新希望国际、新希望大厦、喜年广场、数码科技大厦、花样年·花郡商铺等典型投资项目的市场反应，大大超出了开发企业的预期。据悉，4月12日，喜年广场一批次150套房源开盘即销售超8成，目前该楼盘正考虑加推二批次房源。而本月22日新希望双盘齐开，其新希望国际1期销售超过70%，新希望大厦也卖出了30%。

尽管投资性需求正逐步加大释放力度，但星彦地产仍然认为，区位口岸和升值潜力是投资性购买群体最关注的两大要素，在目前的市场环境下，投资性购买对物业选择仍然很谨慎。市中心、商业中心以及配套完善区域是投资群体首选区域。成都市场调查有限公司总经理欧阳晓明也表示，他们公司代理的项目，近期投资客户也逐渐增多。别墅类产品、郊县高端楼盘、景区度假休闲住宅更是咨询热点，但投资群体则主要还是成都本地的投资者。他同时表示，只有当本地和外地购房者同时下手，才能表明投资性需求能够真正回暖走强。(王丹)

回暖先锋预报后市温度

本届春交会，在参展的259个楼盘中，分布在主城区的楼盘项目和郊区县楼盘在数量上基本分庭抗礼，而业界预测，春交会上，成交重心依然将是主城区。

根据成都市房管局网站的数据统计，3月份成交金额前10位的楼盘，二环边上的项目占了8个，另有1个位于三环路内；而步入4月后，排位前十的二、三环项目每周都能保持在8-9个，占据绝对优势。而记者在采访中也发现，随着楼市的逐渐回暖，成都市区二、三环之间配套齐全的品牌楼盘，虽然价格相对较高，但销售非常火爆。龙湖·三千城当前价格每平方米均价10000元，周成交40套左右；万科金域蓝湾当前每平方米价格在6000-12000元之间，周成交50套左右；桐梓林欧城当前均价每平方米9000元左右，周成交接近50套；中铁西子香荷当前均价每平方米7000元，周成交30套左右……

与此同时,中原地产的相关数据显示：2009年一季度主城区楼盘销售价格环比出现了回升，上涨2.27%。主城区商品房成交面积268.11万平方米，环比上涨48.96%，成交套数31145套，环比上涨40.30%。成都市房管局官方网站数据也显示，截止到4月24日，4月份，五城区（含高新区）成交商品房9714套，占总成交的68％。显而易见，主城区楼盘率先回暖，很大程度上拉动了整个楼市的成交量。

"没想到最近销售这么好。前不久我们项目接待团购消费者共两组，一下走了20多套。"桐梓林欧城销售负责人告诉记者，"目前，几乎每周销售都在40多套，最多时候一周总共卖了50多套房子。更让我们惊讶的是，一套价值600万元的顶跃楼王推出当天就被买走。"