多轮调控的市场事实和经验证明了，调控后的市场走势决定了市场各方在当前要采取的策略和行为。如果市场被推断出或者被误解为调控只是一个短期目标，开发商会采取守势，囤地不开发、囤房控制销售。实在捱不住时，选择适当的机动销售或通过相比房价高利润而低廉的多方融资手段解决阶段性资金问题（因此偶尔的优惠或者降价并不能当做是市场调整的出现）；投资者则会持有房产等待市场恢复（资金弱者除外）或通过短期转变回报模式转入租赁市场或其它方式平抑持有成本，而不是通过降价寻求套现；置业者则始终在彷徨和焦虑的过程中摇摆，房价表现出适当的下降时选择等待，房价表现出适当的回升时则恐慌式的重新进入市场。这是为什么每一轮的调控都是短期调整、快速反弹、越调越高的原因。

调控走到今天，上述市场逻辑和市场心理并没有得到根本改善。房地产市场从长线意义上（即使是三年内）怎么走，仍然是模糊不清晰的。所有的未来依然需要同过往一样，靠猜。

“限购”、差别化利率、政策保障性住房规划以及之前的各项政策形成的叠加效应已经导致房地产市场几乎连普通置业者的刚性需求都已经无法参与的程度。值得警惕的是，如果人人都认为这是个短期目标，这才是调控最大的危险。可以预见的是，在“地方政府负总责”的高压态势下，还会有无所不用其极的招数即将诞生。比如以审批的方式控制房价（表面是抑制房价，实则可能演变成新的权力寻租空间）；比如出台控制房价的目标（高了会为高房价继续背书，低了政府怕实现不了，一定又是一个鸡肋）；比如政府与开发商“合谋”，控制高端项目的销售（推迟或者不批预售），以拉低城市房价平均价；比如玩弄数字游戏（过去无数事实已经证明）等等，不一而足。

综上所述，要实现一个数字上的房价下降事实，或者实现一个没有交易规模的房价下降结果，其实以当前的行政手段和行政能力而言并不算一个难事，但这既解决不了房价问题，也解决不了住房问题。

经过多轮调控后，政府应该十分明确，作为预期主导性态太强的房地产市场而言，不仅仅要今天的结果，明天其实更重要。不仅仅要短期的结果，长期其实更重要。目前尽管政策多出，但依然给了市场太多的解读和理解空间，不同的理解自然产生不同的市场结果。从这个意义出发，房地产市场仍然拥有一个不确定的未来，至少在理解上是这样。因此引导和管理预期才是对市场最重要的。

如果要使市场各方相信地方政府真诚调控房地产市场，必须在制度上消除“土地财政”的动机。将土地出让金从预算外收入转列入预算内，接受人大的监督，并且将土地出让金的使用方向切割明细做明确规范（或者如国外一样，本届政府不得动用当期土地收入）。与此同时，须辅之以中央和地方的财税分配方式的调整，以使地方政府在可支配的土地收入下降后拥有新的财源。

如果要使市场各方相信政策真的是要控制投资性需求（事实证明，投资性需求是地少人多的中国推高房价的重要因素之一），政府应该用常态的政策去抑制这种强者过多占有民生基本生活资料的行为。比如房产持有税的出台等等。

如果要使公众相信保障性住房最终将与商品房市场形成真正意义的分工从而实现分流今天商品房市场需求峰值的效果，那么政府就应该推动人大对保障性住房立法，就各级政府对保障性住房的目标责任（长期的而非短期的）、土地和财政的解决方式、专门机构的设立（现行的部门能力显然不匹配即将到来并将长期运行的保障性住房的供应规模）、分配和管理中的公平责任（现行的所谓责任事实上基本可以忽略）进行法律意义上的明确和规范，重建公众对保障性住房的信任。

如果没有上述如果，从长期意义上讲，一切皆有可能是浮云。没有长期就没有预期。当然，建立一个稳定的房地产市场机制需要时间，公众可以理解以目前市场的严峻性需要实施强力的短期措施，但政策部门完全可以对短期方式、过渡期安排、长期的制度应该给予一个明确的路线图。只有这样，地方政府、开发企业、置业者都能以完全可以预期的未来作为前提选择今天的市场行为。

这才是真正的稳定性策略。

                                     （作者系深圳市都会城市研究院院长）