潘石屹和时寒冰起于“忽悠房价”的论战横跨猪年春节，节后以数据理论见长的任志强也加入论战，你来我往，“忽悠”、“群架”、“认错”、“篡改”这些刺激的字眼频见。善于讲道理的潘石屹，长于数据分析的任志强，面对一副非要剥掉开发商“忽悠”外衣的报人时寒冰，倒是没有乱了章法，你一篇我一篇，动辄万言，给时先生上起经济学理论和房地产开发的普及课程。作为旁观者，尽管无心卷入，但看了各位的大作，觉得是有必要写点东西了。时寒冰所称“开发商用市场性因素掩盖非市场因素，制造了供不应求的假象，抬高了房价”，如果不是他未能深入研究房地产市场供需现状和价值规律，那就是太小瞧房价问题的复杂性尤其忽略了2006年进行的宏观调控背景。这里，时先生把房价房价高涨的原因归结到开发商能够制造出供不应求的假象上，在我看来实在是是人为夸大了开发商的作用高抬开发商了。

 

　　开发商作为房地产市场主体之一，面对房价尤其是宏观调控下的房价，其实是没有那么大的能量去翻云覆雨的。或者说，在中国房地产开发体系运行十几年后的今天，改革开发已经给中国房地产市场的打上深深的市场化烙印。同时，市场经济条件下，市场自由运作和政府的市场干预同样重要。相对于其他行业市场而言，生产资料土地、城市规划、房地产税收、金融政策方面政府的主导作用，决定了政府在房地产市场运行中起着举足轻重的分量。于是，当宏观经济过热的判断下，政府对经济的调节自然而然地涉及到投资和资源占有相对较大的房地产行业。作为中国宏观经济调控的重要组成部分，房地产市场调控首当其冲，尤其是2006年5月底开始的最新一轮调控措施更是可用针针见血来形容。但是，将近九个月过去了，有些地区房价不降反升，这成为所谓“调控无效”的标志。回顾九个月的调控运行，已经取得的效果虽然不算理想，如此巨大的系统工程，马上给调控下结论为时尚早。九个月空间和时间，让我们有了较之政策出台时更为充分依据和条件来进行思考。

 

　　2006年5月下旬接连出台的“国六条”《国务院促进房地产业健康发展六条措施》和六部委“国15条”的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，均贯穿 “调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨” 的指导思想，以调整供应结构为主要手段，力图实现控制涨价的目的，既是政府有效管理市场的信心效率的体现，也是民意的一种延伸。在供应方面的措施，重点从住房供应结构调整上做文章，制定重点发展满足自住需求的中低价位、中小套型的住房规划;明确新建住房９０平方米７０% 结构比例;土地供应重点保证小户型用地，以限套型房价、竞地价房价进行招标;停止别墅土地供应，严控低密度大套型土地，加大闲置土地的处置力度。在需求方面的措施，体现着抑制或者力图引导“合理需求”的目的，如征收二首房转让营业税、调高按揭首付款比例、控制拆迁规模进度减缓被动需求等。在提出整顿和规范房地产市场秩序、完善房地产统计和信息披露制度等配套措施的同时，重点就解决低收入家庭的住房困难，提出建立廉租住房制度，确定建设规模落实资金筹措渠道，安排开工建设;规范经济适用住房，制止违规购买谋利行为，禁止国家机关集资建房，引导居民通过换购租赁等方式改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

 

　　当时在宏观经济需要降速的大调控背景下，房地产调控措施以控制涨价为目的，在供应和需求两方面着眼，同时隐含着降低固定资产投资增速之实。个人认为，上述措施出台包含着一些基本认识，那就是供应方面大小户型产品结构不合理，土地供应转化为房屋供应的速度和效率能够跟上需要，控制银根、抑制开发投资对供应量影响不大;需求方面则是投资投机和拆迁等因素加大了住房需求量。当时看来，这些判断不无道理，出台措施也事出有因。

 

　　然而实施过程表明，固然税收、按揭首付等手段有效抑制了投资投机购房的需求，但由于各地90平方米70% 实施细则出台、土地由拍挂向招标转型的节奏缓慢行政效率低，紧缩银根带来开发商实力整合或着项目换手，项目投资筹措来源变化，拆迁减缓费用增加等等因素，造成一级土地开发和项目进度迟缓，形成有效供应的周期拉长，新建房屋的供应量没有得到增加。而打压投资需求的二手房税收也成了一把双刃剑，在抑制投机买卖的同时，也某种程度上减少了二手房的供应量。新旧房屋供应量没有增加，使得半年来供应量在与需求的博弈中居于下风，这应该是北京、深圳、广州等地区房价上涨的主要原因。更值得思考的是，缩小户型面积增加小户型比例的做法，可以降低单套商品房总价，对于公众眼中“房价飞涨”中“单价”的降低没有意义。严格说来，房价问题，单价是本，总价是标。或者说，在广泛和持续性为特征的自住需求下，要降低房价，供应总量是本，供应结构是标。除了上述原因外，原来政府出让土地的容积率过低，有限的建设用地转化为房屋建筑面积的效率太低，也是限制供应量有效增加的因素.

 

　　那么民意如何看待购房、房价走势和调控呢？这里，我们用新浪网2006年11月网络调查的数据对公众态度作一简单分析，在接受调查的7135人中：“买房目的”——69.01% 选择“自住”，23.53% 选择“理财或投资”，7.47% 选择“不好说”;“买房态度”——38.42% 选择“坚决不买”，30.03% 选择“赶紧买”，31.54% 选择“不知道”;“看待房价走势”——47.63 % 选择“接着上涨”，19.63 % 选择“保持平稳”，26.41% 选择“下跌”， 6.33% 选择“不好说”;“控制房价的最重要手段”——57.18 % 选择“加大供应”，18.02 % 选择“控制需求”， 24.8% 选择“不好说”。

 

　　70% 的自住购房需求、74% 的房价不降预期、约60% 的增加供应要求——调控之下的上述民意和调控的市场表现，让我们可以冷静思考调控下一步应该怎么走。如果说新一轮调控措施出台针针见血的话，那么运行半年之后，应当是朝着针针中脉、针针中穴努力的时候了。房市纷繁如同人体，调控措施如同银针，针灸治病则需找准穴位。如果说半年来“调控”以“控”为主，那么下一阶段则应对“调控”重点进行调整，“控”而后“调”增加供应就是穴位。笔者认为，尽快把“调控”的重心心转移到有效快速增加市场各类房屋供应量（含二手房）才是稳定价格以致降低房价的有效措施。

 

　　要提高供应，首先必须对土地供应效用在思路上进行彻底突破，要提高土地规划容积率，对建筑密度、建筑间距、建筑高度等指标的控制原则做相应调整，放宽限制，以节省地面，增加楼面，保障房屋供应量，进一步可降低楼面地价，从而间接压低房价。