今天，看到一则新闻：SOHO中国等机构编制《2006年北京房地产销售状况及市场分析报告》正式发布，报告对北京18个区县所有在售项目的销售统计表明，2006年北京销售均价为8792元。2003年6438元、2004年6178元、2005年7534元，三年内，房屋成交价格上涨42％”。自2006年5月起新一轮房地产宏观调控以来，我曾经写过一系列有关调控政策的分析文章（如《调控无助降价购房勿要空等》等一系列文章），坦率地讲并未对调控降价抱有多大希望，但是今天看到的数据也还是令我吃惊不小。经核实，此数据是包括办公、商业、住宅三大类商品房屋成交价格的综合统计，其中社会最为关注的住宅价格并未单独列出。但作为2006年北京房地产价格水平的总体反应，从这些数据出发，对调控目标、手段和效果之间的关系进行分析，逼近9000元/平方米的平均价格，凸现调控遭遇到南辕北辙式的尴尬。

 

　　政府作为社会政治经济的管理者，要发挥好调控经济的作用，就要自觉综合运用商品经济的经济规律，特别是要自觉依据和利用价值规律，从而正确使用各种经济杠杆或经济调整手段。从北京2006房价出发，我们分析房地产调控之所以还未显效，确有以下几个方面值得总结反思：

 

　　首先，调控的两个主目标存在对立

 

　　宏观调控就是政府对经济总量的控制，并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。本轮房地产调控的主要目标有两个：压缩房地产投资规模和稳定房价。目前，在银根紧缩严格信贷、推迟按揭至封顶等措施，一方面确实控制了投资规模，但同时也使开发企业资金链高度紧张，影响土地一级开发和商品房开发速度。没有钱很难办事，减少投资，必然减少商品房供应量，供不应求矛盾加剧，房价必然上涨。因此，控制投资规模和稳定房价的目标本身存在矛盾。

 

　　其次，经济杠杆运用方向不尽一致，影响调控目标实现

 

　　2006年银行加息、严格开发信贷、二手房税收、控制外资等政策，这一系列经济杠杆运用，方向直指控制投资，对有效减少房地产开发投资规模，打击投机购房炒房自然有效。但是，与控制房价的目标却存在不一致。如二手房税收加大，抑制投机的同时，也抑制了二手房的有效供应。

　　“降低房价”还是“控制涨幅”，概念解读曾经不一。服务于稳定房价调控目标的90平方米70％住房结构、廉租房、限价房、住房建设规划、减少被动需求等措施，重点从结构调整入手，忽视绝对供应量的增加，对缓解供不应需矛盾，没能发挥应有作用。其根本原因在于，控制投资规模的措施，与稳定房价的手段，方向相反，作用部分互相抵消。如减少拆迁造成的住房被动需求，目的是控制需求，同时也使得一级土地开发难度加大，影响土地供应量。

　　

　　第三，调控措施应兼顾国家、公众和企业的利益

 

　　在调控对三者利益关系的影响角度，2006年土地政策及其实施效果说明，土地调控相相对稳定房价的目标，对公众兼顾不够。表现在拍卖、挂牌出让土地价格在2006年涨幅很大，如政府追求土地收益，四惠地块7400元的楼面地价，在开发商保持较高利润水平的预期下，抬高房价作用明显。高位房价，反过来为高位地价提供了支撑，形成地价——房价的恶性循环，最终损害公众的利益。好在年末广渠路36号地政府最终选择了26亿元的中间价格，表明政府主动引导地价走低的决心。2007年，政府继续压低地价是深化调控的必由之路之一。

 

　　第四，调控措施应因地制宜，因类制宜

 

　　因地制宜：由于房地产市场地域性强，各地房地产市场发展状况千差万别，光是“90平方米70％”的住房结构和“中小户型用地占70％”供地结构，放到北京、上海等中心城市和广大的县级城市，针对性和可操作性会有极大不同，所以不能搞“一刀切”，应当充分给予地方政府制定细则、执行政策的能动空间，发挥地方的积极性、创造性；控制被动消费措施影响城市拆迁，一定要放到特定地方政府的棋盘中落子布局，应当与当地城市建设进度，城市土地供应的切实需要结合起来考虑，适度具体实施。对于北京、上海以及天津滨海新区等这些担负着奥运、世博和环渤海区域经济增长发动机任务的地区，则应当“网开一面”，给予特殊政策。

 

　　因类制宜：就北京而言，统计数据表明，2006年1－7月份，全市累计完成全社会固定资产投资1205.9亿元，含房地产开发投资666亿元，其中商品住宅投资仅325.2亿元，占48％。那么，面对北京高涨的住房房价和今年紧缺的住房供应量，应当有目的地调整房地产开发投资的构成比例，有保有压，控制写字楼、商业投资，鼓励住房投资，以促进居住用地开发和商品住房开发进度，尽可能增加供应量，从而起到稳定房价的作用。

 

 

　　房地产调控的执行中，运用各种经济杠杆的主体，在中央政府是多个部委，在地方则是各个委办局，由于这些部门分兵把口，在政策理解和应用会有所侧重，很难形成合力，有的可能还会与整体目标相脱节。应当就调控设立专题协调联合机构，统筹政策制定、措施出台，使之互相衔接和配套运行；

 

　　调控政策的制定与执行，实际上对政府行政能力和效率的考验。70％90平方米国策出台，到北京市规划部门9月1日真正启动审批经过了整整三个月的时间，现在看来这也是2006年项目供应量不足的一个重要因素；2006年国土局商品住宅土地供应面积为918.5公顷，占年度土地供应计划1600公顷商品住宅用地的54％，没有完成计划的原因可能不少，但放到调控稳定房价背景下看，效率还真成问题。

 

　　从逼近9000元/平方米的2006年北京房屋成交价看，已经执行6个月的宏观调控确有必要对自己进行一下“调控”了，以此给2007年房地产市场出现众望所归的效果赋予一些希望。对于普通购房者而言，用一个城市的平均价格购房，不失为房价长线看涨情形下一个妥当的选择。

　　尽管希望比较渺茫，我们还是期待，2007年北京房价最好不要再涨了。