昨天和EMBA毕业论文导师见面，还没有来得及汇报自己论文的提纲，第一次见面的导师就说起房价来。在场的另外一个师弟，也是房地产开发业内精英，任职某大型房地产集团财务总监。言谈间，三人的看法有些趋同，都觉得房价有到顶的嫌疑。师弟已经将手中自己购买的二套房子以翻倍价格卖掉了，美其名曰减仓。导师是人大著名的教授，宏观微观、短期中期推断，结论是上涨动力已然不足了。导师本人的几处房子既没有租也没有卖，工作原因位置方便起见，他喜欢轮着住。

 

　　在我看来，许多中心城市房价增长速度确实把收入增长甩在后面，其结果是在以往的上涨追高之后，进入短期买卖僵持阶段，最近媒体报道的所谓有价无市，以及好友王哲预言的房地产的冬天到来，都反应了这样的担心。多年以来，住房被国人赋予居住和投资两种属性，一般认为居住需求是刚性的，而投资需求则弹性十足。导师的房子不卖支持着自住刚性需求，师弟将房子出手则是弹性的表现。纵观二年调控，对个人房产投资需求的打压手段不可谓不力，效果不可谓不好。资本趋利避害的本性，催生了师弟售房套现的行为。

 

　　但是，自住和投资两类需求所对应的有效购买力已经消耗到了何种程度？后续供应量是否大幅增加？这两个问题的答案将真正决定未来房价是涨是跌。然而，调控二年来，似乎没有哪个机构和高人能给出确定的答案。我们可以假定，在北京上海深圳等热点地区投资需求已经江河日下，日薄西山，把这部分需求可以扣除。那么这些地区的自住需求，和高涨之后的房价的配比关系真的被打破了吗？回答这个问题，真的需要全局、细密的统计和分析，但是还是没有人可以做得到。我所看到的是，北京常见15000-18000的房子，还是在排队求购。考虑到王哲所言部分高档盘销售速度下降和媒体“有价无市”的提法，我们可以假定供需在目前价位和供应量层面正在形成某种短暂的平衡。那么，谁来打破这个平衡呢？怎样打破这样的平衡呢？

 

　　北京市到年底前要以每个工作日推出一块土地的速度增加土地供应，部分媒体鼓励购房者可以持币观望。但毫无疑问的是，上述增加土地形成销售面积的时间最快到了明年五一节后，购房人群一边倒地做好持币的心理准备并付诸行动可能性不大，不能有效地打破供需在目前价位和供应量层面上的微妙平衡，2007年的冬季可以说是市场变化的孕育期而非决胜期。

 

　　再者结合北京市府今年着力推进的保障性住房项目推进速度和上市数量、时间等因素对供需的影响，北京房价涨跌，到2008年五一后方有窥探真情的机会，现在就说必然下降或者上升，为时尚早。至于开发商的冬天以及如何度过，我很是同意好友姜炜的观点：“冬天，对某些动物是灾难，对某些动物则意味着机会 ”。我倒是期望象潘石屹和任志强之间鸡蛋换粮票式的项目转让，能更快地增加可供开发的熟地数量，这样的短平快供地手段，效率一定不比每天推出一块拍卖地低。让房地产市场土地和房屋供应的各类主体，开足马力，齐头并进，共同努力，用快速增加的供应量来打破平衡，房价走势才会向着大多数人们期待的方向转进。