潘石屹式的鸡蛋换粮票当多多益善 (2007-11-9 10:52:33)
从今年8月开始，已经有很多日子没有写地产评论，不全是因为繁忙的工作，也不是因为工作中偷闲去西部漫游，只是在秀美的山川游历，镜头所到之处绿草蓝天、碧水黄沙着实让人心旷神怡，远离了说不清道不白的嘈杂，得以冷静思考地产分辩是非，远比让那些脱离房地产发展历史和现实，忽略房地产市场复杂性，或纸上谈兵，或一厢情愿，摆出一副为民请命与开发商不共戴天的奇谈怪论伤着耳膜来得舒服。这些声音鼓噪了好几年了，房子还得有人盖，房子还是有人买，倒是早就宣布某某日房价必降30％、50％的“理论”却已经被事实否定了。这几天，网上关于任志强的华远公司和潘石屹SOHU中国之间项目转让的事情，又引出一些批判的声音，他们的“罪名”被称为“变相囤地”，这顶帽子显然足够大了。那么“鸡蛋换粮票”真有这么大的罪过吗？
房价太高，买不起房子，这是大家共同的感受。基于这样的担忧，怎么可以降低房价成了各色人等展示智慧的舞台，出谋划策心切之时，把潘任的项目转让想当然地当作变相囤地，不能看清“鸡蛋换粮票”对盘活土地资源，增加住房供应的意义，盲目地以此当作靶子就有些近视和散光了。目前许多城市房价的涨幅过大，会使得有效购买力出现相对下降，客观上起到抑止需求的作用，这种作用如果持续增大，无论对购房者还是房地产企业都将是不利的，进而会损害到民生和行业良性发展。这些看法，是我所接触到的房地产开发业内朋友的基本共识。形成大家不愿意看到的如此局面，最直接的原因就是包括低价位保障性住房和商品房的住房产品的供应不足。保障性住房已经成为国家和地方政府住房建设的重中之重，起步虽晚但正在大力推进。由于城市土地拆迁和农村土地征地费用增加，造成拆迁征地成本高进度慢，限制了土地的有效供应量。而拍卖招标方式下拿地激烈竞争抬高地价，使得土地成本大幅度提高。尤其宏观调控中，严格封顶放按揭的政策措施，国家限制外资投资房地产的举措，从投资资金来源上基本卡死了开发贷款和销售收入的按揭部分，使得中小开发商和项目出现严重资金缺口。目前宏观经济过热，今后随着更为严厉的调控政策控制房地产投资规模，限制外资进入房地产投资领域，大量的中小开发企业和项目资金缺乏情况更为严重。
让这样的土地继续闲置下去，让这些项目成为新的烂尾楼，还是避免土地和资金资源的浪费，让它们尽快形成供应，我想答案不言自明。而要尽快启动这些项目，尽快建成上市，让具备资金实力和操作能力的公司接手开发是可行的办法。任志强的华远公司手里有土地“粮票”，潘石屹的SOHU中国上市募集到大笔资金，房地产市场米饭紧缺的背景下，“鸡蛋”和“粮票”如此嫁接一下正是好事一桩，完全符合项目启动增加供应的客观要求。明白这样的道理，给潘石屹带上“变相囤地”的帽子就更不应该了，因为SOHO中国是香港上市的公众公司，将生产资料“土地”尽快建成成品销售，尽快回笼资金，实现股东投资回报，是潘石屹必然全速推进的事情。可以说，不必任何人催促，拿到粮票的潘石屹，必然在可能快的时间内，做好米袋子，掏足买粮钱，买米下锅沸水煮饭，早早端上桌让人品尝。而任志强有了资金鸡蛋，会借ST幸福上市公司的资本平台孵化，生出更多的鸡蛋，也会去换回更多的土地“粮票”进行项目开发，大展华远的拳脚，履行开发企业住房生产的天职。
这样的“鸡蛋换粮票”，比起去年网上名噪一时的“别针换别墅”要实在太多，潘石屹有地盖房，任志强有钱买地，土地资源得到有效配置，住房供应得以有效增加，购房者多一些可供选择的房子，国家税收增加来源，相关各方都有利的好事，应当乐见其成才是。据报道，北京市尚有规划建筑面积3000万平方米的8.31项目用地没有完成土地一级开发，其中很多是缺乏资金所致。这多巨量的“土地粮票”压在资金实力不足的开发商手里，与其让土地继续闲置下去，不如换些鸡蛋来，让有资金实力的人家拿去做些快餐，尽快提供给饥肠辘辘的住房供应市场，让购房者最终可以饱吃一顿。这些“土地粮票”如果能通过“鸡蛋换粮票”在较短时间里变成巨量的住房供应，控制房价涨幅的期待将变得更为现实可行，这样的“鸡蛋换粮票”当是多多益善。
