08年后房价涨跌与奥运无关 (2007-8-8 11:03:44)
今天是2008年北京奥运会开幕倒计时一周年的日子，奥运测试赛、奥运志愿者宣誓、天安门广场庆祝晚会等许多纪念活动的隆重举行，让这个城市的人们真切感受到奥运脚步的临近。从6年前申办成功的哪个夜晚开始，2008奥运会给这座城市，给前进中的中国带来那么多有形无形光荣与梦想。因举办奥运，城市建设的突飞猛进，奥运市场开发的日趋完善，奥运对经济的推动作用显而易见，许多的行业和企业已经并将继续收益。
对于房地产尤其是北京的房地产开发而言，奥运会的影响在过去的六年间，已经得到了充分的释放和体现。
奥运曾经成为北京房地产发展的利好概念，对土地市场、产品市场以及人们预期产生很大影响。2001年7月，我们与郊县某镇的拿地谈判几近大功告成，7月13日申奥成功后，原来商定的补偿费要价提高了，理由是奥运会申办成功，于是无可奈何接受涨价。曾几何时，奥运概念成为2008北京房地产蓬勃发展的兴奋剂，酒店、公寓、写字楼、度假村都想法与奥运挂钩，热炒奥运概念，奥运成了钻石招牌。之后，舆论关于悉尼奥运后地产低迷的热议，又让2008后房价下跌成为不同人群的期许和担心。奥运概念其实成了市场不同主体“利”与“空”主观诉求的体现。
奥运作为概念的作用，有着不同的解读，但奥运建设本身给房地产发展所代来的好处却已成事实，其推动作用明显。为了办好奥运会，北京市投入1800亿元人民币，重点建设142个项目，其中900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，450亿元用于环境治理，300亿元用于数字化建设，150亿元用于水电气热等生活设施的建设和改造。因奥运而产生的巨大的基础设施投入，极大改善北京的城市面貌和居民生活条件。散布在各个区域的奥运场馆、公园实实在在地提升了相关区域地块价值，让很多临近项目受益。奥运对经济的拉动力也为GDP增长速度不断加油，奥运投资可转化为居民收入，增强了商品房有效购买力。
奥运会在北京房地产发展历史上只是一个瞬间，而供需关系确定的市场运行机制却是永恒。在市场经济环境下，奥运利好只是影响市场内外部环境的一个方面的因素，奥运概念和奥运建设的作用必须通过市场来得以实现。北京商品住房市场，经历了土地使用权招拍挂方式变革，经历了二年来的宏观调控，目前土地进一步紧缺，房价持续上涨，供需关系紧张，供不应求是主要原因。随着奥运会的临近，2008奥运会给予北京房市的利好已经尽显无余，奥运对未来房地产市场的影响不会象最初人们想象的那么巨大。相比之下，宏观调控对供应和需求的调节作用，才是真正影响2008年及其后奥运时代的北京房地产走势的主要因素。调控背景下，奥运城市基础设施建设的投资不会减弱，北京住房、办公、商业需求，尤其是巨大的住房刚性需求仍将持续增长。对房价走势，市场供应量将起到决定性作用。
土地供应缺乏弹性、银根紧缩致使投资缩减、产品开发周期漫长，住房产品供应量不会大幅增加，供需矛盾紧张的状况难以得到有效缓解。这样的供求关系决定了2008奥运会不可能成为北京房价走势的分水岭，期待奥运后房价下跌没有依据。
