选自《瞭望东方周刊》

　　我不怕得罪中国地产业
 
　　问：不久前，在央视《对话》栏目现场，中国社科院一位专家公开指责您是中国地产商的邦凶，是中国楼市飚升的始作俑者。因为您地产策划专家这样一个特殊身份，许多人认为你会占在地产商的立场为他们说话，您如何应对这样的诘问？
 
　　王志纲：的确有些人说我是寄生虫，说我也是靠房地产吃饭，为房地产商摇旗呐喊。但他们错了！我是一个市场化学者，我首先要靠自己的能力解决生存问题；同时在市场中实现知识和智慧的价值，得到认同和尊敬，这种工作对我来说即充满挑战也充满乐趣；其次，我在房地产中赚钱的同时，是把房地产作为我研究中国的一个样本，我不深入其间，如何了解其中的奥妙？所以我常说我实际上是一只披着狼皮的羊。在与狼共舞中保持我的距离和超脱的立场。我的底线是，同流而不合污。从一开始我就把赚钱看作顺带的结果。虽说我现在也算是行内人，但我并不怕得罪这个行业，当这个行业出现问题时，由于我可以近距离地观察，从我特有的视角，必然能看到许多学者、专家看不到的问题，必然有自己的看法，我会毫无保留地谈出来，这是我学者的一面.

　　就像在非洲野生动物园里，人们能看到河马交配，也能看到狮虎争斗；但你总不能说在这个动物园里面的人也是动物。
 
　　问：那么，身在这个“野生动物园”里，您都观察到了什么呢？
 
　　王志纲：我观察到的是这样一种现象：一方面中国的房地产商成了千夫所指，打开网络和报纸，到处是对他们的骂声；另一方面，他们却似乎都吃了抗癌药，都有一个刀枪不入的不烂金身。

 
　　一些房地产商们，成了媒体明星，能够呼风唤雨，登堂入室，左右舆论。为什么我们没有听到其它行业，联想、海尔的老板跳出来颐指气使，挑动社会呢？没有听到他们说，你们不买我的电脑、冰箱、洗衣机，你们就要跳楼；没有听到哪一个电影导演说，你们不看我的电影就是文盲，就是东亚病夫，没有啊！在中国只有房地产商才敢这样挑剔，为什么房地产说话占地方？！是房地产占的份额大吗？而事实上房地产业的产值只占到中国GDP的百分之五。但它却是关联性最强，涉及面最广的一个行业。那么好了，由房地产带出的种种问题，超额利润、一夜暴富，使得房地产天怨人怒的深层次原因，恐怕就不能单从房地产本身去寻找了。
 
    　问：全民皆地产，这样的后果会是什么？到底是哪些方面出了问题？
 
　　王志纲：在中国，长达十年的时间里，整个社会财富的天平，完全往房地产这个行业倾斜，这个行业终于成了巨富的舞台；今天的事实是，很多行业都坐不住了，联想、华为、海尔这样的龙头企业都在想搞地产，几乎各行各业的骄子们，都坐不住了！

　　地不分东西，人不分南北，大家都在往房地产业里挤，因为人们眼看不少地产巨头都是从千把万起家，现在已经积蓄了近百亿资产，榜样的力量是无穷的啊！一个行业，长达十年，能保持巨额利润，这就是市场失灵，这在西方也是不允许的。

 
　　马克思在谈到资本的属性时，引用《评论家季刊》中的话说：“有２０％的利润，它就活跃起来；有５０％的利润，它就侹而走险；为了１００％的利润，它就敢践踏一切人间法律；有３００％的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”所以由于某个行业有过高的利润，大家蜂拥而入时，很难保证这个行业会不出问题。
 
　　五马拉车，六马狂奔导致房价暴长
    
   　 问：当全社会的注意力都向房地产业转移的时候，房价暴涨就在意料之中了，您如何评价中国今年以来新一轮的楼市波动？
 
　　王志纲：从我观察到的情况看，目前国内房地产的上涨，不仅仅是北京、广州，包括上海，这个月又开始反弹。事实上是，全中国都在涨，我刚从东部回来，杭州、宁波这些房价已经很高的地方也在开始上涨，北京更是暴长．

　　 去年广东媒体采访我的时候，我还说广东人消费比较理性，经历了市场经济的风浪，所以广东的房地产一直是温和地上涨，供略大于求，行业竞争激烈，对产品要求高，对消费者是好事，属于好的市场经济——我其实一直秉持这样的观点。但话音未落，言犹在耳，广州房价也开始上涨，同时深圳、珠海也在暴长，并由此引发珠三角楼市的整体波动。

　　我刚刚看了有关上海房地产的报道文章，全线飘红，温州炒家又重新回到上海。而且上海的银行，一年前给地产商们脸色看，现在开始主动嘘寒问暖，上门服务，与一年前的态度形成了两个天地。上海的银行行长们还振振有词，说上海的房地产，是银行贷款里效果最好的，烂账率是最低的。

　　这些现象充分说明，中央的整个主观意志，跟房地产相关的各利益集团、诸侯经济和所谓的市场化的表现，是一个二律背反。中央主观上想打压正在一路狂奔的楼市，奇怪地是，利益各方却在锅下面拼命加薪、扇火。如此，楼市狂奔就是必然的了。
 
    　问：但事实是，从中央到地方政府，各种调控房地产的措施也在频频出台；是哪些因素在逆风而上促使楼价上扬？
 
　　王志纲：事实上，去年中央宏观调控，手段之强硬，动用工具之多，都是前所未有的。高压之下，上海这个葫芦才好不容易压了下去，但没想到还不到一年的时间，按下葫芦又浮起了瓢。

　　事实上是，目前起码有五种力量在推动全国楼市上扬。我形容为五马拉车，六马狂奔。

　　其一，对于各路诸侯来说，地价是当地的第二财政，所以地方首脑都说自己的房价不高，说自己的房地产市场是健康的，涨的都是别的城市，都是别人生病自己吃药，没有哪一个省公开承认自己的房地产业有问题；

 　　其二是银行，他们认为比起其它行业，目前房贷是烂帐最少的，所以不断增大借贷比重，只要有地，有盖房子的图纸，马上现金流就能够过来，调控刚见点效果，有些地产商日子不好过，也许正考虑降价出售，银行一延长还贷期限又让他们神气起来了；

 　　其三是地产商，更不用说，他们本来就是为了尽可能高地获取利润；

 　　其四是投资者。国外基金赌人民币升值，国内资金赌资产升值都纷纷涌入；

 　　其五是炒楼者兴风作浪，民间游资在全国各地市场像旋风一样刮过，寻求短期暴利；

 　　最后是消费者，眼见中央对地产的宏观调空不灵，反而导致市场反弹时，更强化了消费恐慌，加剧了超前消费、同步性消费。本来应该租房的提前买房；本来按自身财力理性购房的，现在是一步到位，买新的买大的，不仅把一家老小包括父母养老的钱全部投入房子里，还要加上透支未来的收入。

 　　于是五马拉车，变成了6马狂奔，从而导致房价一路飙升。
 
　　房地产已经成为一个“超级病灶”
 
　　　问：所以，人们说，现在中国利润最大的行业就是房地产业，商人给社会提供产品，没有错；但为什么在短时间内，唯独房地产行业，能够产生这么多巨富？为什么整个社会行业的天平都往房地产行业倾斜？
 
　　王志纲：中国房地产商的暴富也就是最近几年，他们开始纵横中国。这里面我不想讲谁是谁非，也不想讲道德问题，但我们的确要反思一个问题：为什么做任何行业很难实现这种暴富，而房地产却能够迅速暴富，使亿万富翁，甚至百亿富翁在富豪榜上如此密集？

 
　　今天的中国，许多声名显赫的地产商都是这十多年来从很少的资本快速聚集起巨额财富的。而其中大多数是在九十年代房地产放开以后，从其它行业转行进入地产的。不少人原是从建筑、装修包工头，最后做成全国的房地产巨鳄，深圳的就更不用说。

 
　　市场经济尽管有很多弱点，但由于资本家天生的逐利性，本能上，他就会把资本投入能够瞬间获取超额利润的产业。

 
　　当别人只能在市场中拿到百分之几的利润，而另一个产业却能拿百分之百的资金回报率，形成了一种示范效应以后，人们就会一股脑儿地投入到这个行业，来分夺这个超额利润，以至今天的中国的地产业就像是脱缰的野马。
 
　　问：那么，对政府来说，在哪些方面应该保持足够的警惕？
 
　　王志纲：那就是市场失灵的问题。即使是美英这样的发达国家，也会有市场经济失灵的问题存在，这就是坏的市场经济。

　　任何行业有一个行业周期，在中国城市化这个大背景下，房地产肯定还有15年到20年的行情。政府要保护房地产的健康发展，保持其温和上涨是正常的。但是连续以超过2位数的高速上涨，就等于持续高烧，以至80%-90%的人都买不起房子，就要出问题。危机是，这个泡沫迟早要破灭，而由于房地产的发展关联性强，涉及各行各业，方方面面，它的失控很可能会引发多米诺骨牌效应，像癌细胞扩散一样吞噬整个中国经济。
 
　　问：您曾经说过，目前的中国房地产已经成为一个“超级病灶”。

　　王志纲：是的。今天的中国房地产问题已经涉及到整个中国向社会主义市场经济转型过程中的几乎所有问题，已经成为一个“病灶”。 

　　 房地产这个行业很特殊，是一个与方方面面关联度最高的行业，牵一发而动全身。目前几乎一系列问题，中央和地方的问题，条条和块块的问题，还有各种不同利益集团的问题，信息不对称的问题，金融体系、监控体系、调控体系跟不上趟的问题，包括官员的考核体系问题，几乎所有的问题，在房地产这个行业上都有反映，房地产业几乎浓缩和展现了整个中国的经济和政治社会转型期的几乎所有问题和所有矛盾。就象一个人喉咙痛，但并非这么简单，也许是提醒肌体出问题了，它也可能是非典或者癌症的前兆，因此，一定要全面来考虑，不能就事论事。
 
　　问：这一轮的楼市上涨实际上是在中央宏观调控一年之后，反弹的原因有哪些？
 
      王志纲：主要是总喊狼来了，市场产生了抗药性。刚开始说狼来了的时候，当官的担心丢了乌纱帽，银行担心被银监局监管，房地产商也提心吊胆，怕银行提高放贷门槛。但一次、两次、三次，只听楼梯响，不见人下来，最后谁也不怕了，楼市就出现了反弹。

      实际上深层次的原因是体制问题。现有的调空手段是旧瓶装新酒，所以很难奏效。在现有体制下的调控，从政策制定、决策实施，到信息反馈主要还是依赖条条块块。

 　　在房价飚升的情况下，按条条，要依靠行业管理部门扮演拉刹车的角色。但由于体制的原因，管理部门会首先考虑自己的本位利益，第二位才是解决问题。行业管理部门都希望自己的行业壮大，对于调空主观上不可能有主动性和积极性。而出台的措施，收紧土地供应，强化审批程序的措施，不仅使供需矛盾加剧，更强化了权利寻租，从客观效果来看，对房地产不仅没抑制，反而起到了逆向调控的作用。

 　　从块块上讲，房地产已经成为不少城市GDP的主要支柱，各地诸侯当然不希望房价下跌，所以必然是阳奉阴违。银行房贷比例很高，自然千方百计防止地产商破产，不断给房地产添柴、输血。

      加上由于房地产是一个复杂的系统，有广阔的推委空间，信息的多渠道和不对称，使人们很难看清真相，以至房地产暴涨成了争论不休，令中央决策层头痛而又无从下手的疑难杂症。