一、香港、新加波、美国的物业管理现状

 

      物业管理始于19世纪60年代的英国。当时英国工业大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护住用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自此，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、香港等国家或地区的物业管理非常发达，受到政府的重视和业主、住户的欢迎，正处于蓬勃发展之中，方兴未艾。

 

      1、美国的物业管理现状

 

      （1）美国的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。这些物业管理公司或代理也受政府的监督和检查，若有违法行为，将受到不同形式的法律制裁，如罚款、吊销或暂停牌照。

 

      （2）物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。

 

      （3）管理方式非常灵活。多层住宅楼的管理主要是契约管理（Strata management）,由大楼管理委员会（body corporate）来管理外围及公共部分，高层住宅楼（apartment management）一般聘请物业管理公司或代理进行管理是通常的做法，与国内的物业管理模式相同。写字楼（commercial management）一般由业主聘请专业公司代为管理，一种是物业管理公司与各专业公司签定合同；另一种是物业管理公司与另一公司签定合同——二手合同（subcontract）。

 

       2、香港的物业管理

 

      （1）香港公营房屋的物业管理组织

 

      香港现有50％以上的人口居住在公营房屋（包括公屋、居屋、私人参建居室）。现时最庞大的物业管理组织是房屋署属下的房屋管理处，房屋署属下的行政及政策处负责所有公共屋村的统收统支。房屋管理处的物业管理行为属于政府的福利性行为，其辖下的屋村办事处（一个标准的公共屋村约有60000住户，香港房屋署辖下现在200多个屋村和屋苑办事处）执行屋村管理事务，实际上屋村办事处集物业管理与相当于内地的派出所、居委、城监等部分功能一身。

 

      （2）香港私人楼宇的物业管理组织

 

      多层建筑物业主立案法团。它是多层大厦各业主按照香港政府制定的《多层建筑物（业主法团）条例》成立的法人团体。该法团具有直接聘请管理员、保安员、清洁员进行本物业管理的法人资格，而不一定再通过聘请物业公司进行管理。

 

      注册物业管理公司。香港现有注册物业管理公司500多家，其中规模较大的约100多家。主要服务于大型高档写字楼大厦及私人发展的大型或高档住宅，并且多数与其发展商（或大业主）存在着一种子母公司关系或其它相关连带关系。对如何保证物业管理与原创设定的使用功能、特色不走样，无论是开发商或用户，都会认同并趋向于选择有相同“血统”和“资源”支持的物业管理。例如长江实业的“汇景花园”及“海逸豪园”，均由长江旗下的“高卫物业管理有限公司”进行物业管理。这些住宅群没有成立“业主立案法团”，只是成立业主委员会（不具法人资格）对物业管理具体工作予以协助和监理。

 

      （3）香港物业管理服务的专业项目公司

 

      香港相当多的物业管理公司只有行政管理人员，将专业项目例如设施设备的维修养护、清洁卫生、园艺绿化、保安护卫、车场管理等全部通过社会招标，由专业公司承担。因此，香港不管公营或私营房屋的管理服务前线工作，实际上是由众多的专业项目公司作为分包商而进行和实现的。

 

      3、新加波的物业管理现状

 

      （1）在新加坡，主管住宅建设和管理的机构是国家建屋发展局，她实际上是新加坡最大的业主。该局下设36个区办事处，这些办事处是住宅管理的基本单位，每个区办事处管理2－3个居住小区，每个小区拥有1000－6000户。 由办事处负责管理基本事务。

 

      （2）其他私人产权的公寓（apartment）、写字楼（commercial building）的管理基本同美国。

 

      二、对比分析及借鉴

 

      下面仅就管理模式、财务管理、业主委员会、行业协会、法规的完善做一对比分析，以便更好的了解香港、新加波及美国的物业管理。

 

      1、管理模式

 

      综观美国、香港、新加波的物业管理，他们的物业管理模式有如下特点：

 

      （1）各国（地）的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点。如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式。香港则根据人多地少，物业供应由政府供应与市场供应“双轨制”而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。美国则是实行注册物业经理（certified property manager, 简称CPM）的模式。

 

      （2）物业管理的专业化经营十分普遍。管理服务的日常事务主要是通过外包的方式，由专业性企业承包。

 

      （3）物业管理融入房地产市场及其他产业，实行多种经营。虽然我国的企业也强调多种经营，但以家政服务为主。而美国、新加波的物业管理的多种经营主要是参与物业的经营，主要有三点，一是时间分配和收入结构上，以物业管理为主，代理、估价、咨询也属重要内容；二是管理物业方面，住宅和非住宅并重；三是依托物业管理，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业均有分布。见表：

 

 

      （4）近年二手合同（subcontract）这一新模式有所发展，即物业管理公司与另一管理公司签定合同。有的二手合同是一部分的管理，如清洁等；有的则是将所有的管理外包。一些有品牌、实力的公司正是通过这一模式降低营运成本和缩小管理规模。

 

      （5）政府支持专业分工。在美国，由一个机构集中支付水电费、通讯费等都能取得优惠。

 

      2、财务管理

 

      （1）严格执行财务制度。在美国，CPM的首要任务是掌握和做好物业管理的财务预算，从业人员申请CPM也必须通过考试。物业管理的收费标准不是由政府规定，而是由业主或业主委员会根据预算决定。因此合理的预算是其财务运作甚至利润多寡的关键。而预算一经批准，业主和管理公司都必须遵守。

 

      （2）稳健的财务管理原则。以美国的设施重置基金的计算方法为例，每年进行重新估价来摊销。如中央空调的造价10000，可用10年，则每年的重置基金为1000，若四年后重新估价的成本为12000，则第五年的重置基金额为（12000-4*1000）/6=1333。

 

      （3）经费的项目化即财务报表的标准化。此举使业主更了解管理经费的去向，管理公司也容易发现弊病、改进运作，也方便政府的监督。

 

      （4）公司的财务运作都相对稳定、平衡。由于预算要求详实，对偶然事件也有充分考虑，保险观念强，因此预算的执行也很有保障，收入与支出基本平衡，市场也因而平稳有序。

 

      3、相关法规及物业管理公司经营风险的规避

 

      在香港、新加波、美国等英美法系国家，法律、法规相对健全，物业管理公司、业主都有相应的法律来明确双方的权利和义务。如香港的“公共契约”及法例第三四四章的《建筑物管理条例》对大厦的物业管理具有约束作用。因大厦的业主立案法团是独立的法人组织，因此物业企业能规避经营中带来的一些风险，这是与当前内地的物业管理立法有较大不同的地方。

 

      （1）香港的物业管理公司在日常经营运作中，做为业主的代理人，只要按合同去做并没有超越其权利，所有发生的责任，均由委托方承担。如果发生意外责任赔偿事故，法庭判决主要是依据成文法《建筑物管理条例》和不成文法关于“占用人责任”和“对受害人照顾责任”等案例来判断管理者是否有疏忽。如果有，就由管理者承担；如果没有，就不用承担责任。若大厦的法团或管委会未对大厦进行足够的保险，责任产生是无任何规避的措施。

 

      如著名的判例：新兴大厦业主聘请维修工人，在维修过程中踏着未清拆废弃旧竹架，不幸失足堕下造成瘫痪，因此上诉法院要求赔偿。法官判决指出：基于大厦有责任保障所有访客的安全，却拆除旧竹架，所以应负全部法律责任，立案法团应赔偿原告2千5百多万元。大厦因未购买公共责任险，所有业主根据不同份额赔偿4至20万元不等。

 

      因此，香港的物业管理公司在进行管理过程中，经常采取以下措施来引导公众安全使用大厦，以规避可能承担的责任：公告、指引等清楚列明注意安全使用事项；安全的工作程序；设备按法律规定程序维修保养，并有记录；防火、保安措施符合法律要求；购买适当的保险；关注附加建筑物的安全等。

 

      （2） 管理费的催交

 

      一般大厦公约都会详细列明每个单位所占的应付管理费的比率及缴款日期。如业主将该单位出租，就算在租约上列明由住客支付管理费，管理公司仍有权向业主追讨欠款。总之，业主有责任准时缴付管理费，管理公司亦有责任代表其他业主向欠缴管理费的业主追讨。管理公司通常会采取以下途径：

 

      向住客及业主同时发出通告，详列所欠款项、清还期限及说明管理公司会采取什么行动；过期未付，管理公司可采取法律行动，假如所涉及的款项少于15000元港币，则可通过小额钱债审裁处解决；若款项超过此数，管理公司便需向地方法院提起诉讼。

 

      假若管理公司无法与欠缴管理费的业主联络或者业主采取置之不理的态度，管理公司可向田土厅登记，特别注明该单位所欠管理费总数。当该单位转让时业主必须先付清所欠的管理费，否则便不能将该单位转让。

 

      对于出租单位，如租约订明租金已包括管理费，但业主却不交管理费，那么管理公司可向法庭申请封租令，要求租客在缴付租金时扣除业主所欠的管理费，直接付与管理公司，剩余的租金才归还业主。

 

      当涉及的款项非常庞大时，管理公司是可以向法庭申请强制将该物业出售，将所得款用以偿还管理费用。

 

      4、关于行业协会

 

     在美国，美国物业管理研究院（IREM）经常制定行业必须遵守的规则，每个物业公司都必须遵守。如从业人员的CPM考试的课程就由IREM提供。

 

      香港物业管理还有专门的同业公司——香港物业管理公司协会，制定物业管理守则，对物业管理的服务标准、商业道德、资料保密等都作了具体规定。其主要内容为：忠诚地履行职责，维护委托人及被服务公众的利益；没有足够的能力和财务不应接受雇主的委托，转请第三人代理执行必须征得雇主同意，并继续承担法律责任；必须对当事人的有关个人物业及其他有关资料保密，但依据合法程序的不在此限；必须事先通知雇主有关管理服务的内容、雇主条件及收费方式，在对方明确的情况下签订合同，不得要求或私下收受任何服务对象的额外报酬等。

 

      而内地则缺乏行业自发组织的代表机构，大多物业管理协会都是由政府组织的，自发的几乎没有，这对行业的发展也有很大的影响。

 

      “他山之石，可以攻玉”，对一些先进的国家或地区的物业管理做一介绍，最大的目的也在于此。