深圳房价从2007年7～9月的高峰调整到现在，部分楼盘的跌幅超过了30%，如果购买这些楼盘的业主首付3成的话，那也就意味者这些物业已经成为负资产了。若是大胆一点来估计，这样的负资产物业在深圳也许有5万套左右，基本上是2007年7～9月成交的新房与二手房。不过，即使出现了这么多的负资产物业，业主的心理压力大，我们还是要理性的看待这些负资产物业，要具备良好的承受能力。

 

首先，房价的运行也受市场规律制约，涨跌都是正常的。虽然短时间内，房价下跌造成了资产的损失，但从长期来看，深圳的经济发展态势良好，消费力较强，房价将拥有一定的上涨空间，现在的负资产到那时很可能不仅不会亏，而且会有增值的空间。

其次，认亏，亏了就亏了，投资本来就有风险。自住客就不用说了，房价的回升就是他们的明天；投资客方面，在目前的市场情况下，可以想方法减小负资产的损失，比如说可把物业装修后放租，收取租金来弥补，以前很多把房子空着短期炒房的投资客，现在已选择了这样做。

最后，有些投资客，实在承受不了这些损失，对市场前景又很悲观的话，可以考虑低价脱手。从市场成交方面看，如果以低于市场价1成左右的价格放盘，还是比较容易脱手的。

 

在房地产市场的长期发展过程中，负资产是一个正常的现象，需要理性的看待，一些业主选择断供这种方式来对待，那是非常极端的。断供者不仅房产和首付没了，而且背上了违约责任，再想跟银行发生信贷关系会有困难，如果银行拍卖业主抵押的房产，所得拍卖款如果比业主剩余的房贷少，银行将继续向业主追讨差价部分，甚至会向法院申请收缴业主的其他财产，如其他房产、车子等，直至还清所有房贷。从这方面上看断供虽然暂时减小了损失，但对都市人来说，银行正日益成为生活中必不可少的伙伴，断供后不能与银行产生业务联系带来的损失，将明显超过目前房价下跌的损失。比较好的现象是，目前深圳的断供现象并非象媒体说的那样夸张，据了解，截止2008年5月，个人住宅贷款余额不到2200亿元，其中不良率在6～7个百分点之间，从这个数据上来看，深圳并没有出现大面积违约断供的现象。

 

年初的深圳二手楼市，自2007年9月起连续几个月的调控后，市场观望气氛非常浓重，成交较为低迷，那时每日成交二手住宅套数在七八十套左右，只有正常情况下成交量的五分之一。房价上由于观望气氛重，成交低迷，价格也一路走低，这也形成一个跌幅越来越大的恶性循环：成交少，房价下跌；房价下跌，观望气氛更重，成交更少，房价于是再跌。特别是关外市场，在新楼降价销售的情况下，二手房价每月跌幅都在5％左右，市场环境恶化。为了房价下跌的事，甚至发生了几起前期业主集体维权的事件。

 

而从2季度开始，关内二手房均价逐步稳定在11500元/平方米上下，这个价位相对合理，激发了一些自住需求的释放，福田、罗湖两区的成交量也由前段时间的日均30套左右上升到日均60套左右，成交明显回升。在关内成交回暖的带动下，加上关外房价跌至接近可接受范围，关外的住宅需求也开始入市，成交增多，房价跌幅也日益降低。在6月，深圳二手住宅日成交套数约在200套左右，处于正常的成交水平上，房价也比较平稳，关内稳中小升，关外接近止跌。这种情况下，我认为深圳二手住宅市场已经处于正常的运行轨道上，甚至略显平淡。

 

至于下半年二手楼市如何发展，我觉得还是会这样稳定的发展下去，不仅这半年，预计一两年内都会这样，不会出现大涨大跌的情况。

 

短期来看，首先面对的就是奥运盛会，在以稳字当头的政策下，本身深圳楼市就已经平稳，在这期间发生变化的可能性很小。至于奥运之后，有些人认为房价还要下跌，特别是去年2季度高价拿地的开发商，资金压力大，必须要降价快销回笼资金，我看呢：第一，这些新盘基本都在关外，与关内二手住宅需求不一样，没有可比性，即使降价，也只能对周边二手房有影响，对整个二手住宅市场影响力有限；第二，开发商都会有各式各样的方法渡过难关，比如说融资、合作、转让等，本身拿地、人工、建筑等成本就较高，在目前的价位上再大幅下降，就会没多少利润，甚至出现面粉贵过面包的不合理现象，从这个角度来看，大幅降价的可能性不大；第三，从消费者方面来看，目前下跌后的房价并不是无法接受，还是存在一些需求的。从近期世华地产研究中心“2008年消费者置业需求调查”结果来看，有近三成人认为目前的房价适中，有近四成人表示可以考虑现在买房，而在选择现在不是买房时机的人之中，近四成人的原因并不是房价太高，而是认为目前房价不稳定，想等房价稳定后再考虑出手，这些数据表明还是有部分消费者能够接受目前的房价。从这几方面来看，深圳二手住宅价格大跌的可能性小，最有可能的情况就是稳定发展，成交正常，价格稳定。且二手住宅市场稳定发展符合政府、银行、开发商、消费者等各方面的利益。

 

 

对于这些世华地产的老朋友，我是热烈欢迎。其中有一个人跟我说，他选择回归，是因为他相信世华能够为能干的人创机会，为能干的人搭舞台。这番话让我倍感责任重大。我相信他能在世华干出一番事业，而世华也将继续努力，提高自身的竞争力，为一大批优秀同仁提供一个稳健强势、精彩的发展事业的平台，实现双赢。

 

世华地产经过多年的历练，已经摸索出了一套适合自身的发展之路。今年，我们提出“专家年”战略，其中很重要的一点就是改变过去的人海战术，转为以质量取胜，以专业取胜，在地铺及人员上实现由量到质的转变。我相信，未来必将是片区专家、营销专家的生存时代，业务精英都要走专家型发展路线。这次回流的同事，我也希望他们能深入理解公司这一战略，积极努力地学习、提升，从日常工作中，从每一个细微的工作细节中不断完善，为客户做好专家服务。

 

目前，整个市场已有了很明显的回暖迹象，我相信回流的世华人通过之前经验的积累，通过自己的努力，从老本行出发，可以尽快实现个人价值。而对于之前离开世华，转行的朋友，我也衷心的祝福他们可以在新的行业新的岗位有更好的发展。

 

目前，深圳市民最关心的话题之一是：调整期已经超过半年的楼市何时回暖？本次楼市的深度调整是近年来持续时间最长的一次，不仅成交量率创新低，成交均价也有不同程度的下降，部分二手住宅单位的报价减幅甚至超过50%……那么楼市何时才会回暖呢？其实，近两个月的走势表明，楼市回暖已经从局部开始。

 

深圳上一波的楼市上涨行情开始与1993年，随后于1997年达到顶峰，1998年开始下跌，直至2003年，下跌时间长达5年。而本次调整仅仅从去年下旬开始，截至到目前约为半年左右。有人以此为例，认为目前只是楼市下跌的开始。但是，他们却忽略了两次楼市下跌的本质。上次下跌主要原因在于，深圳楼市的主要购买者受到亚洲金融风暴的影响，其购买能力受到很大的影响，从而导致了供应不断但是购买力匮乏的崩盘。而本次下跌原因在于，楼市价格暴涨之后，政府调控、信贷收缩双管齐下所引发的投资型需求枯竭。而投资型需求的枯竭，不代表自住的刚性需求也受到了影响。

从深圳二手住宅发展的历史情况来看，近两年二手住宅刚性需求在5000套/月左右，但是目前的市场成交总量却仅3000套左右，可见，深圳的刚性需求正受到强烈的抑制，而抑制的主要原因就是大部分人还在观望。

 

深圳六区中，罗湖的楼市一直最为稳定，目前已出现回暖的征兆。1-2月份，罗湖成交量的下降幅度远低于其它各区。买卖成交价格方面，罗湖区在2月份出现了小幅上涨。可见买家对于市场价格已有足够的接受程度。出现这一现象的主要支撑点，来自于该区租赁市场的表现。罗湖区的住宅租赁成交量近两个月有大幅的上涨，活跃的租赁市场给买家置业坚定了信心。尤其是在目前这个调整期，即使以自住为需求的买家，也担心置业之后背上物业降价的枷锁，有活跃的租赁市场所带来的稳定的租金回报，相当于为置业者提供了一颗定心丸。

以罗湖区交易最为活跃的火车站片区为例，买家置业该片区的原因，不仅仅是片区小户型居多，交通方便，生活配套完善，更重要的是，目前该片区买卖成交价格不到10000元/平方米，租赁投资回报率也可达7%，置业、投资风险已到可接受程度。

市场对罗湖区信心已经恢复，回暖之期指日可待。

 

从企业的运营上来看，面对市场需求不旺的情况，调整自有商品的价格以刺激销售本无可厚非。尤其在目前这样的政策环境之下，开发商承受着巨大的压力，各种税费、限制捂盘、严查虚假信息等压力，正在建设的大量限价房，也对商品房的未来销售有巨大的压力。基于这些情况的存在，开发商选择放弃部分利润，改变目前的滞销情况，有利于保证企业的有效利润，减少经营成本，促进企业的长期发展。所以，降价是企业的经营之道。

 

不过，商品房是一个特殊的商品。其价值巨大，可媲美奢侈品；它使用期较长，是人民的基本需求；阶段性的不可再生性，让它不在只是消费者，更是一种投资品。对于消费者来说，房子对于其生活的重要性因为以上三个特性而更加牵动人心。

价格是商品价值的外在表现形式。人们通过价格来认识商品的价值。对于开发商来说，对项目定价就像阐述商品房的价值。而对于买家来说，开发商对于商品房的定价是对产品价值的承诺。所以，当两套入市时间相近，位置差别较小，品质差距不大，但是价格差别却达30%的单位同时存在的时候，早期的单位的买家因为本身物业的无故贬值所带来的经济损失，而感受到被开发商愚弄，从而引发了过激的行为就是可以理解的。这种现象，在七八年前的广州也出现过。但是，最后均以“不了了之”收场。因为当初的买卖，在你情我愿的情况下完成，且有合同作为法律依据。

 

对于开发商来说，面对低迷的市场，降价销售是保证公司利益的无奈之举。但是，如果开发商无法对早期业主进行有效的安抚，硬生生的降价将对本身的品牌产生较大的影响。开发商辛苦经营所建立起来的公信力，如果因为降价之后的危机公关处理不当，而使之受损，这是否值得，可能需要深思。高瞻远瞩的企业领导人，若能科学合理地处理降价，如通过补偿措施安抚早期业主，则同样可以转危为安，让品牌影响力达到新的高度。

 

                                    

 

进入3月，深圳楼市的人气出现明显回升。根据我公司各地铺反映，目前地铺的平均看房量有明显提升。目前地铺的平均看房量约在7～8人/周，比上个月2～3人/周有了很大提高。不单单是看房量明显提升，全市二手住宅的成交量也大大提高，依照国土局统计数据，3月前半个月全市二手住宅共成交1400套左右，这几乎等于整个2月份的成交量。

与此同时，一手住宅市场也出现了明显的回暖。3月入市的不少新盘销售率都有大幅提高。如3月8日开盘的禧园创下了两天销售超过6成的好成绩；此外，还有不少楼盘也有了很高的关注度，看房人数较前几个月出现明显增多，销售状况出现明显好转。

 

由于目前深圳楼市出现了明显的回暖信号，而且各类型物业价格经过前几个月的调整后，普遍有明显回落，从而令不少自住型买家表示目前价格已经到了他们所能接受的心理价位，已经有了入市的打算。同时，除了自住型买家以外，市场上也陆续出现一些投资型买家的身影，主要以中小型投资客为主，他们开始在深圳各大片区寻找合适的物业，准备伺机入市。

不过目前这批开始在市场上活跃的中小型投资客，与市场调控前的投资客相比，有一个明显的不同，市场调控前，投资客多为短线炒家。而目前的这批投资客相对比较理性，置业的目的多为保值增值，大多准备长线投资，以获取稳定的租金回报为主。

这批投资客主要基于以下两个理由选择再次投资房产：第一，投资渠道的缺乏。一直以来，中国的主要投资渠道主要为楼市和股市两个，但是由于今年股市行情并不看好，所以不少人从股市撤资。在没有找到新的投资渠道之前，楼市依然是投资的主要渠道。尤其是深圳楼市经过半年多的市场调整后，再出现大跌的机会不大，所以他们将楼市看作是保值增值的渠道。第二，以长线投资为主，获取稳定的租金回报。根据统计，目前深圳二手住宅的成交价格在1万元/平方米左右，全市的平均租金是35元/平方米·月，租金回报率为4.2%。而银行一年期存款利率仅为4.14%。虽然这两个数字暂时来看基本相当，但是在深圳租赁市场租金水平稳步上涨的趋势之下，未来的租金回报率还会有所提高。这种情况下，在他们看来，与其存在银行，不如购置房产，获取稳定的租金回报。

                                 

 

 

08年1、2月份，二手住宅的月均成交量不到3000套，远低于深圳二手住宅市场月均5000套的基本需求。市场潜在需求被抑制的原因，主要是买家受到市场整体下挫的影响，所以选择持币观望。但是，观望并不代表需求的消失。这种需求一有机会，将会释放，而且日积月累，将会成为未来价格上涨的重要支撑力量。

 

 

进入3月份以来，各中介地铺的看房量急速上升，尤其是关内，大部分地铺的日均看房量已超过5人次，市场成交量的回升指日可待。而且目前的住宅租赁成交十分活跃，租金水平也在稳步上涨，这一现象不仅给业主以信心，同时也给潜在买家带来信心。被压抑的刚性需求有望逐步释放。根据我公司的成交系统显示，罗湖的住宅租赁市场已经连续两个月成交量增幅超过30%，宝安区的二手住宅买卖成交均价也连续两个月涨幅超过3%。买家的信心来源于自身的购买力与市场价格平衡。深圳目前的二手住宅成交均价已经跌至去年年初水平，这一价格对众多置业者构成巨大吸引力。在这里，我们不难预计，众多置业者的需求将在3月开始释放。如果无新政策影响，有望在5月回升至5000套的成交水平。在这期间，市场的均价有可能小幅波动调整，但是成交量将保持稳步上涨的态势。

 

 

总而言之，在市场的购买力和刚性购买需求没有明显减弱的情况下，深圳楼市的成交价与成交量的下跌，只是前期投资过热造成的正常调整。要知道，在经济持续向好这个大前提下，楼市将不可能出现崩盘，只会出现调整。

 

 

 

不可否认，经历了去年下半年的深度调整后，深圳二手住宅的主力买家已经从投资型买家转换成自住型买家。对于自住型买家来说，他们对于物业的要求往往有别于投资型买家。房产是否具备盈利能力并不重要，他们所看重的主要是两点：首先，房产需要具备宜居性，这是一种对人性的满足。其次，房产要具备经济性，这是一种对个人经济能力的满足。这两点要求令自住型买家置业比投资型买家更为繁琐，拖沓。其实，从一定程度上来说，近段时间成交量的持续走弱，并不是因为刚性需求已经消失，而是买家在寻求两点要求的统一。这种情况拉长了销售周期。所以，不难设想，如果目前市场上拥有大量价格实惠，同时又能满足宜居性要求的单位，自住型买家的购买力将会全面释放出来。

 

近几个月，买卖成交量的持续下滑，可能让我们无法判断价格是否已经下降到消费者可以接受的程度。不过，我们可以根据历史成交数据以及深圳二手住宅置业者需求调查对目前的市场进行一个简单的分析。

首先，我们可以肯定，去年年初，深圳二手住宅市场依然是以自住型买家为主的市场。根据当时我们研究中心的调查表明，深圳二手住宅买家对于面积在51～110平方米的小高层、三房二厅或二房一厅，单价在5000～9000元/平方米，总价在30～80万的住宅比较青睐。同时，根据2月市场统计得知，深圳二手住宅成交均价已经跌至10175元/平方米。虽然目前的市场价格依然未接近去年的调查水平，但是根据个人收入的年增长趋势预测，深圳二手住宅的价格已经非常接近市场的可接受程度。

其次，根据我们对旗下各分行的住宅有效盘源盘点发现，自从去年11月以来，各分行的有效盘源登记数呈直线上升趋势，有效盘源存量累计涨幅已经超过100%。同时，盘源类型多样，分布广泛，又以中小户型居多。其原因在于，目前有效盘源中，占主流的单位是去年5月份之前小型投资型买家购入的单位。当时，他们都受“投资潮”的影响，盲目置业，却没有在高位抛出。在资金并不宽裕的前提之下，尽快出手已经成为了他们的主要目的。这种情况也给自住型买家带来了较为宽裕的议价空间。

 

 

在07年市场调整的持续影响下，08年一季度的市场情况依然不容乐观，尤其是前半季度，市场上充斥着大量的有效滞销卖盘，同时受农历春节的影响，部分置业者在春节前夕置业意愿不强，导致置业需求十分有限。卖盘充裕，置业需求短期有限，令深圳二手住宅销售市场供过于求，从而迫使成交价格继续呈现微跌调整的局面。到了后半季度，农历春节过后，市场上依然存在着大量的有效卖盘，部分置业者可能会觉得目前楼价已经到达自己的理想价位，可选择的物业又相对较多，所以一旦他们遇到十分心仪的物业，将会考虑出手。从而令08年一季度的成交量不再继续下降，出现止跌迹象。但是这个时期，大部分置业者十分关心3～5月份的市场走势，在一季度可能依然会选择继续观望，所以虽然置业需求有所增多，但是依然不会刺激到成交价格的回升。

 

到了第二季度，随着市场的逐渐明朗，成交价格逐步趋于稳定，自住型买家的自住需求将得到一些释放，从而令成交量逐步回暖。在我公司07年上半年所做的置业需求调查中表明，在深圳二手住宅需求中，有54%的潜在买家属于首次置业，有89%的潜在买家以自住为主兼用投资。但是在07年的楼市疯狂时期，投资型买家肆虐市场，买卖成交量中一度有近8成属于投资型置业。这就说明，8月之前，以投资型买家主导的市场压抑了自用型买家的置业空间。步入9月以后，虽然楼市逐步回归到买方市场，但是受市场调整、观望气氛浓厚等因素的影响，大部分置业者都继续暂缓置业计划。由此可以看出，市场的刚性需求在2007年并没有得到有效的释放。到了08年的第二季度，市场的明朗化，以及信贷政策的逐步宽松，将刺激部分自住型置业者入市。

 

随着二季度部分自住型买家的逐步入市，成交价趋于稳定，市场情况进一步明朗化，以及受奥运召开等宏观利好的影响，将会进一步刺激自住型买家的购买意愿，尤其是对于正在持币待购的自住型买家。买卖双方心态也将发生明显的变化，主要体现在两点：第一二季度的市场明朗，将会增强业主的信心。对于业主来说，在市场走好的情况下，自然不愿意降低售价，尤其是配套好的热点片区，价格还可能出现一定程度的上升；第二，对于买家来说，07年的持币待购，很大程度上是希望08年能买到更便宜的房子，但是随着市场的明朗，以及卖方的拒绝下跌甚至微涨的情况下，将会明显刺激这部分人的购买欲，加快置业的步伐。从买卖双方的心态变化可以预测，3季度成交量将会持续稳定，有所上涨，同时成交价格也会稳中微升，尤其是部分热点片区价格将会出现明显回升。

 

在前三季度市场的逐步回暖之后，市场的调整阴影全部消除，到了第四季度，自用型买家置业意愿回复到07年年初水平。从以往的经验来看，深圳二手房每月的刚性需求应该在5000—6000套之间。但是在07年底08年初的几个月的时间里，成交量仅3000多套。也就是说，每月至少有2000多套的需求被抑制了。在这种情况下，市场情况逐步明朗之后，这部分所被抑制的刚性居住需求将得到明显释放，将会刺激全市二手住宅成交量的明显上升。随着需求的增多，成交价格也必然有所上涨。但是，经过07年的市场调整，将会使得08年的市场发展趋于理性，不健康的大涨局面将不可能出现，取而代之的将是成交量和成交价格持续稳步上升的健康发展格局。

 

2007年10月20日万科位于深圳龙岗的住宅项目，以明显低于周边新盘的价格入市，随后，全国其它城市的万科旗下项目陆续降价，至此，算是拉开了全国一手住宅项目降价潮的序幕。不少开发商也都主动或被动的降低销售价格。在我看来，此次万科降价，除了少赚些许利润以外，实在是好处颇多，算的上是一个大大的赢家。从项目的销售上看，降价促进了项目销售率，盘活了企业的资金链；从企业的品牌上看，树立了良好的品牌形象和巩固了万科在地产行业的龙头地位。

 

从2007年7月份市场调控开始，新盘的销售也受到很大的影响，滞销盘比比皆是，入市新盘的销售周期明显增长。这种情况下，位于深圳龙岗的万科金域东郡以明显低于周边在售项目的价格入市，结果在当月即实现了100%的销售率，及时回笼了资金。由此可以看出，在市场调控期间，只有实惠的价格才是吸引买家的主要动力。

该项目销售以后，虽然从表面上看，降低售价摊薄了项目的利润空间，但是不可否认，这样做也有几大优势：第一，加速资金回笼，很明显，当月售罄是资金快速回笼的有力证明。在市场不明朗的情况下，与其继续死扛，或者最后迫于资金压力被迫降价，还不如一开始就主动降价，一来先降价竞争压力小很多，二来还可以夺得市场的主动权。第二，盘活资金链。众所周知，万科几乎在中国所有的一线城市都有在开发或待开发的项目，因此对于这种企业来说，单个项目创造最大利润很重要，但是资金链的周转和盘活更加重要。

 

此次万科降价，已经不是单一企业的行为，现在已经演变成为整个房地产行业一手住宅销售的必要趋势。最近市场连续的成交低迷，已经令开发商面临很大的资金压力，有不少开发商选择降价促销，希望以此打开滞销局面，缓解资金压力。对万科和这些被迫降价的企业来说，虽然最终的结果都是降价，但是却有本质的区别，万科先人一步降价，夺得了市场的主动权。先降价的竞争压力小，这已经是不争的事实，而现在被迫降价的企业，由于已经面临了市场全线降价，因此十分被动，依然面临很大的销售压力。

这种情况下，万科不但处于主动地位，而且还为企业迎来了好的口碑，这对树立企业的形象，以及进一步奠定万科龙头地位，有很大的宣传意义。主要体现在两点，第一，万科是这波降价潮的领头军，在房价高企的时代，能第一个选择降价，为置业者减轻置业压力，这首先就在消费者心中就留下了一个好的口碑，有助于树立企业良好品牌形象。第二，目前来看，万科引领的此次降价潮，虽然是顺应市场形势的一种表现，但是由于其降价的举措出来的十分及时，这体现了该企业对市场把握的敏感度，也表现了其对未来走势的态度，体现出了一个地产龙头企业该有的态度。