据世华研究中心统计，2月份深圳市二手住宅买卖成交均价已经接近去年年初的水平。去年年初，楼市里的主要买家是自住型，他们对当时的价格水平还是较为认可的，因此我们有理由相信，目前深圳的二手住宅成交价，已经逐步接近自住型买家认可的水平。可以说，对于自住型买家来说，出手置业的机会目前已经出现。

 

不可否认，经历了去年下半年的深度调整后，深圳二手住宅的主力买家已经从投资型买家转换成自住型买家。对于自住型买家来说，他们对于物业的要求往往有别于投资型买家。房产是否具备盈利能力并不重要，他们所看重的主要是两点：首先，房产需要具备宜居性，这是一种对人性的满足。其次，房产要具备经济性，这是一种对个人经济能力的满足。这两点要求令自住型买家置业比投资型买家更为繁琐，拖沓。其实，从一定程度上来说，近段时间成交量的持续走弱，并不是因为刚性需求已经消失，而是买家在寻求两点要求的统一。这种情况拉长了销售周期。所以，不难设想，如果目前市场上拥有大量价格实惠，同时又能满足宜居性要求的单位，自住型买家的购买力将会全面释放出来。

 

近几个月，买卖成交量的持续下滑，可能让我们无法判断价格是否已经下降到消费者可以接受的程度。不过，我们可以根据历史成交数据以及深圳二手住宅置业者需求调查对目前的市场进行一个简单的分析。

首先，我们可以肯定，去年年初，深圳二手住宅市场依然是以自住型买家为主的市场。根据当时我们研究中心的调查表明，深圳二手住宅买家对于面积在51～110平方米的小高层、三房二厅或二房一厅，单价在5000～9000元/平方米，总价在30～80万的住宅比较青睐。同时，根据2月市场统计得知，深圳二手住宅成交均价已经跌至10175元/平方米。虽然目前的市场价格依然未接近去年的调查水平，但是根据个人收入的年增长趋势预测，深圳二手住宅的价格已经非常接近市场的可接受程度。

其次，根据我们对旗下各分行的住宅有效盘源盘点发现，自从去年11月以来，各分行的有效盘源登记数呈直线上升趋势，有效盘源存量累计涨幅已经超过100%。同时，盘源类型多样，分布广泛，又以中小户型居多。其原因在于，目前有效盘源中，占主流的单位是去年5月份之前小型投资型买家购入的单位。当时，他们都受“投资潮”的影响，盲目置业，却没有在高位抛出。在资金并不宽裕的前提之下，尽快出手已经成为了他们的主要目的。这种情况也给自住型买家带来了较为宽裕的议价空间。