近日，不少媒体披露：2007年12月至今，深圳全市批准预售的新楼盘多达36个。另外，根据深圳市国土资源和房产管理局网站房源成交公示系统显示，截至08年1月24日，全市目前一手住宅待售房源尚有50748套，共计525万多平方米，而07年全市仅销售一手住宅50598套。如果今年的成交量与去年持平，那么今年从目前开始，即使开发商不再推出新盘，全市待售房源也十分充裕。这些数字公布以来，市场不禁思考，新房的供应充足，是否对目前低迷的二手楼市带来很大的负面影响？我个人认为，新房相对充裕，只是让置业者有更多的选择空间，短期市场调控期间，可能会分流部分三级市场的潜在买家，但从长期来看，新房的相对充裕对三级市场的发展影响则不大。

 

07下半年开始的市场调控，对二三级市场都产生了很大的影响，二级市场不少新楼盘滞销，三级市场成交量大幅下滑。不过从统计数据来看，07年下半年推出的新盘中，中小户型的销售情况相对乐观。而三级市场中，中小户型的成交量有所下滑。从我公司成交数据来看，07年7月份90平方米以下户型所占总成交的比例为55%，到了12月，该比例下降为50%。

新房中小户型畅销，三级市场中小户型成交比例下降，这说明三级市场的部分潜在买家可能流入二级市场，其主要原因在于二点：第一，07年下半年，在新盘销售滞缓的情况下，大部分新盘都利用打折等促销手段进行销售，新楼盘的折后价格相对实惠，部分甚至低于周边二手住宅的价格，这样买家自然选择新房。第二，07年下半年，“中天事件”发生后，中介行业也面临前所未有的信任危机，与二手住宅成交繁琐的手续相比，新房的交易手续相对简单，风险很小，因此在市场环境不稳的情况下，不少买家在资金允许的情况下，会选择购买一手住宅防范风险。

 

虽然短期来看，新房的打折促销，降价出售等，分流了三级市场的部分买家，但是从长远来看，随着市场和中介行业调整的持续进行，新房供应充裕对三级市场影响不大。

首先，08年入市的新项目中，大多位于关外宝安和龙岗两地，关内的供应依然十分有限，而关内一直才是二手住宅成交的主要活跃区域，所以关外新房相对充裕，对希望购买关内物业的买家来说，意义不大。

其次，二手住宅与一手住宅相比，虽然存在物业不新的缺陷，但是不可否认，大多二手住宅周边已经发展的相对成熟，配套齐全，居家氛围很浓，适合居家，而新房要想能有这样的居家氛围和生活配套，还尚需时日。

总的来说，一二手住宅凭借其各自的优势，在深圳楼市中各自扮演着很重要的角色，也各自拥有自己的买家群体。对目前深圳这个成熟的市场来说，买家也十分理性，他们只会选择满足自身需求的物业，而并不在意物业是一手或者二手。所以，我认为08年新房供应的相对充裕，实际上只是给置业者更大的选择空间，对三级市场的影响则不大。