| 受央行频繁加息、第二套房首付提高到四成、银根紧缩等综合调控措施的影响，深圳楼市从6月的火热一路降温，成交量持续萎缩，刚刚进入11月更是寒气逼人。近期，两成中介商铺倒闭的传闻不绝于耳，深圳楼市的气温降到了最低点。时至今日，世华地产仍然以稳健的步伐继续前行。他们如何在寒冬中度过难关、拓展事业、战略布局等疑问成了我们最关心的话题。
在这样一个“寒冷”的冬天里，带着这些疑问，我们采访了世华地产总经理梁文华先生，希望能从这位资深的地产人身上解读出春天的密码，为这个寒冷的冬天带来一丝温暖。
市场需要瘦身
搜房网：首先非常感谢梁总能接受搜房网的采访。自今年8月份开始，深圳楼市成交日渐低迷，一些地产中介关门的关门、裁员的裁员、转让的转让。近日，传闻已经有两成中介被迫关门，部分小中介四处“求嫁”。有业内人士分析，深圳地产中介市场正面临着今年以来最大规模的“洗牌”，您是如何看待深圳三级市场的现状？
梁文华：从去年开始，整个行业的发展，不管是大公司还是小公司，都超过了百分之百的发展。因为这个行业确实有需求，成交量的倍增、投资客的增加，令每个公司都在拼命扩张。市场引导了企业的发展，这个市场对深圳来说是百年一遇的好市场，
深圳楼市的低迷从今年6月份初见端倪，在8月份就真正开始体现出来，整个成交量开始下滑。举个例子来说，一个社区原来有一百套成交量，就需要有十个门店甚至二十个门店，两百人服务，而现在这个社区大概只有四十套或三十套成交量，这意味着不需要那么多人去服务，也就是说那几十套房根本不能支持那么多门店在那里。
总体来说，成交量从6、7月份开始下滑，8月份体现得比较明显，下滑体现最明显的是9、10月份。成交量的下滑使一些中小企业退出这个行业，我认为是一个必然的过程。我们过去经常讲洗牌，讲了那么多年，今年真的是要洗牌。这些并不是偶然的事。
搜房网：深圳地产中介市场正面临着今年以来最大规模的“洗牌”，您认为是对行业的净化还是恶化？
梁文华：我认为是净化，并不是恶化。这个时候市场突然萎缩下来，行业就一定要瘦身。过去我们太肥了，可能会有一些肿瘤或是肥胖症，如果想要有一个健康的身体，就必须在在这个瘦身过程中将一些没有竞争力，或是没有以这个专业为奋斗目标、没有的企业，清理出去。而且企业也需要要瘦身。一些在专业、市场、风险意识等方面跟不上发展的人，也会在这次瘦身运动中慢慢瘦出去。市场在瘦身的时候，一个企业不去瘦身，它未来的路会走得很辛苦，也会不健康。
搜房网：在生存环境恶化之下，不少中介中公司会关掉不盈利的地铺来保持实力，请问世华是在这段时间是如何应对？
梁文华：企业采取这种方式是一种比较负责任的行为。从企业经营来说，世华的近两百个店铺中，肯定会出现个别铺位不盈利的情况。目前世华已经关了六家地铺，其中三家退回给业主，还有三家保留着，等着市场变好后再开业。这种行为对一个企业来说，是属于市场行为，也是理所当然的事。如果在不盈利又看不到希望的情况下也不去调整，就会拖累企业的竞争力，制约它未来的发展。如果把这些钱省下来保存实力，有可能它在市场比较好的时候会成为一种力量、一种资源。
梁总对深圳三级市场的现状看得很透彻，三级市场的洗牌对中介来说是件必然的事情，它能净化市场，他认为深圳的三级市场经过快速的发展，必然会带来一些弊端，必须要用瘦身来清除这些毒瘤，以确保行业健康持续稳定的发展，可以使得房地产中介的从业人员的专业性更强。
打造骨子里的中国品牌企业
搜房网：目前有传闻世华地产已经收购了一些地铺，请问为什么会在这个时候做出收购地铺的决定？
梁文华：根据世华的经营和战略需求，目前确实是收购和长期整合了一些铺位。短期的市场萎缩会导致亏损，但对世华来说，注重的是战略部署和战略需求，受转让的铺位大多与世华的战略铺位需求吻合。世华这样做的原因主要有以下两点，第一，世华提出了百年世华的口号，世华人是将它做为一个终身事业去经营；第二，世华看好市场未来长远的发展，所以短期内的亏损，对世华的影响不大。这些收购的铺位最迟会在明年三月份开业。
搜房网：世华地产正启动“领跑大行动”的活动，这个活动的设想是怎么样的？为什么会在这样一个时机启动这个活动？
梁文华：领跑大行动是从9月份开始启动。从6月份开始市场出现一些问题和波动后，就预见到今年的冬天可能是有点“冷”。当看到公司的部分员工在精神面貌等方面出现了无奈和疲惫的状态，就觉得应该从世华做起，鼓励大家打破这种平静的氛围，就提出了一个领跑大行动的活动，希望通过此次活动来感染整个市场、感染整个行业，体现出世华人的综合实力，让这个行业的人都能看到世华人高昂的激情，体现世华人的骨气和领跑作用。
在和梁总聊到世华的“领跑大行动”时，始终都有“激情”贯穿其中。他认为无论做任何工作都必须要有激情，因为激情才能带来志向，做任何事都要将其做好，激情才能让你在工作中乐此不疲，才能领跑市场。世华作为深圳房地产中介中的领军企业，必须居安思危，必须有超前意识。在激烈竞争中，激情是企业的生命，是一个永恒的主题。只有充满激情才能不断创新，企业才能不断发展，如果没有了激情，就会停止创新，危机也就会接踵而来。
搜房网：经过这次洗牌之后，结果会是什么样的？中小公司和一些大的公司会受什么影响呢？
梁文华：洗牌是必然的过程，无论是对这个行业也好，包括对一些从业者也好，都要遵循“适者生存”的自然规律。像森林的规律一样，从一棵小树开始到长成大树，经过一百年，它每年都要过冬天，如果熬不过去冬天就会死掉，就会出局，如果能熬过去，第二年又开始发芽。对我们这个行业也是一样，这是自然规律，关键是每个企业一定要有充分的准备。
搜房网：现在大家都在说中介的地铺多过米铺，从业人员太多，您认为深圳三级市场行业所能容纳的经纪人的数量，多少最合适？
梁文华：在前段时间做了一个测算，房地产经纪人最高峰期加上担保公司和按揭公司已经有将近6万人。今年上半年最高峰的时候，一个月的成交量是一万八千套，按一万八千套来算，萎缩了一半，每个月有九千套左右。铺位在整个行业里应该要少掉40%-50%，从业人员也要少掉2万人，维持在4万人左右。
搜房网：最近几月各公司收入锐减，靠成交量过活的经纪人压力很大，世华如何在这个时候留住人才？
梁文华：人员流失是必然的，人才流失就不一定。据统计，世华的人才流失是最少的。一方面世华的品牌能吸引人才。世华有一个总监讲了这样一段话：“如果我在世华都不能成功的话，去到别的公司，成功的机会更渺茫。”另一方面，世华的业绩已经证明一切了，世华在市场萎缩的情况下，市场份额一直在稳步上升。大家看一看、算一算，成交量最大的基本上就是这么两三家公司，如果在这两三家公司里都不能成功，去别的公司离成功可能更遥远，在世华只需付出60%的努力，到别的公司后可能要付出100%以上才能成功。
搜房网：你刚才提到整个深圳市场的成交量最大的都在两三家公司里，未来有没有可能形成一种三足鼎立的局面？
梁文华：这是必然的结果。对香港市场深圳人并不陌生，香港过去也是几百家公司，现在只剩两个老板，四家公司。银行推动了这次深圳市场的洗牌，可以说通过银行的这一次调控，规范了整个市场。对大公司来说，长远来看应该是利大于弊。当然这也要看准备了多少粮草。只有专业和规范经营才能走更长的路。
一个企业健康良性的发展靠什么？市场化的运营，科学和管理，一个精诚团结的有专业、有魄力、有能力的团队……不错，这些都非常重要，但更重要的是，当企业发展到一定阶段后，需要有文化底蕴的支撑，企业文化品牌才是一个现代企业做强做大的精神支柱，才能成为吸引人才的重要条件，而世华正是这样一个具有企业文化品牌魅力的企业。
不要随便放弃自己的职业
搜房网：我们在很多家中介公司了解到，很多业绩不好的店铺已经关门停业，关门、裁员和转让现象已经成为业界的常态。不少经纪人对后市比较迷惘，不少人面临下岗和裁员，他们也在思考自己的出路在哪里，面对这样的局面，对地产中介的从业人员来说是机遇还是挑战？
梁文华：在这里，我跟大家分享一些我的个人心得。 第一、过去做的比较优秀的经纪人不要随便放弃这个行业。这个行业游戏刚刚开始，真真正正到了早上八九点钟的太阳。过去楼下一套房才售80万、60万或100万，取佣金也就只有2、3万块钱。现在楼价涨到了200万或300万，意味着做一单后佣金就有6万，提成翻了几倍。过去的经纪人赚钱是比较难，未来这个职业赚钱会越来越高。在五年以后或者是二、三年甚至是十年以后这个行业从业者会很多，会像老师、律师等受到尊重，因为从事这个行业的人，主要跟买房或卖房的富人打交道，跟穷人是打不上交道的。我在这个行业待了十几年，放弃了很多机会，但我一直坚持这个行业。无论是谁，我认为不要轻易放弃，因为这是前景非常好的行业。
第二、要用清晰的思维来对待我们的职业。为什么这样讲？像今年上半年这样百年一遇的市场，它是非正常市场，要抱着一个清晰的思维马上调整。现在的客户是什么样的客户？就住家市场来说，买一套房子都有目标和目的性的，去看5、6次房是很正常的，会考虑周边的环境和设施，还要考虑到家庭其它成员的接受情况才可以购买，它是一个共同生活的空间，所以要深刻的理解市场调整，主导未来市场的应该是住家市场，从事这个行业的人，要保持一种清晰的思维和明亮的眼光来看这个市场。
未来的时代就是二手楼的时代，所以大家不要灰心，因为土地资源是有限的，二手房将会成为主流。所以大家不要随便放弃自己的职业，这个职业前景一片光明。
搜房网：未来三级市场从业人员将何去何从？如何去生存？
梁文华：我认为三级市场从业人士未来能够生存下来或者能够主导这个行业的，第一，一定是专家，专业是排在第一位。第二、服务意识，每个片区的房源必须了如指掌，包括它的设施配套，推每一个盘给客户需要很专业的人才能融入现在的市场和领跑、统领市场。
如果说不做专业上的提升或者是梳理的话，将会很难生存下去。这里有两个方法：第一、从事这个行业很久，但调整不过来，可以给自己一个理由休息几个月。第二、把自己当作一个学生，重新开始。不要老是以为自己很专业，要检讨一下自己的职业，怎么样去应对和占领现有的市场，适应不了市场就会出局。
搜房网：刚才您提到过要打造百年世华的口号，请您对世华的愿景作个阐述。
梁文华：面对以世华为终身事业的这些人，只有把企业经营成为百年老店，让他们有终身事业发展的平台，才是对他们负责。这是一个责任，这是世华中高层做事的态度和精神，也是一直以来世华人的心愿。打造一个同行业里最好的事业发展平台，这个是世华人的目标。
而且，世华是所有世华人花了很多心思，每年每月甚至每天都检讨和积累经验，沉淀文化打造的品牌，所以我非常珍惜它。从世华的长远目标来看，在2005年的时候我们就定下了一个目标，打造百年老店，这意味着一个责任。作为管理者，不管是我也好，还是别的管理者也好，要永远围绕这个目标。
风起云涌的三级市场，给中介企业的发展提供了更多广阔的空间，一个专业知识丰富的人才，一个真诚的服务，都可能成为改变企业命运的关键转折点。虽然经过洗牌后，可能还会有不良中介的存在，但是无法否认的是，未来中介行业的发展将会离不开专业知识丰富的人才和服务意识强的企业，抢占这两个先机条件者将会有更多的胜算。相信聪明的企业，如立志做百年老店的世华地产，会在梁总的带领下，很快成为一个同行业里最好的事业发展平台。
搜房网：请您预测一下市场回暖的路还有多长？
梁文华：市场的回暖期，如果悲观一点来说，可能要到明年3月份。
搜房网：也请您展望一下中介行业的前景。
梁文华：三级市场行业通过金融政策的收紧，从反面来说会淘汰了一些不合规范的企业，但从正面来说，却对这个行业起到了促进作用，把行业和市场进行梳理，就像冬天过了以后，重新发出来的芽是生机勃勃的。通过这次的梳理，未来这个行业更加可以得到业主、客户、社会政府的认可。品牌企业会越来越有优势，未来将会由数量变成质量的延伸，无论是企业、行业还是从业人员的职业，都可以产生一种由量到质的变化，这个是必然的趋势。未来可能会由几大家族变成主导，从业人员也会百鸟归巢穴，大公司将成为人才积累基地。
搜房网：请您对在这个非常时期需要置业或投资的网友提些建议？
梁文华：在12月份左右是个比较好的时机。人民币的升值，它会变相对房产保值起到一个直接的作用，买房和买股票长远来看，房子会相对比较踏实。所以现在这个时期，对住家来说是可以考虑的，但对投资这个市场的人来说，就要谨慎看看。我给投资的人一个建议：一直以来，涨的最快的一定是豪宅，掉的最快的也是豪宅，可以说豪宅是市场的风向标。因为住豪宅的人是属于非常理性的群体，他们每天看报纸、网络，反应能力和决策能力都非常强。对投资的人来说，可以多关注豪宅市场的动向，重点把握时机和地段。
搜房网：谢谢梁总对搜房网友的建议，同时也感谢梁总接受我们的采访，我们祝愿世华在经过这次市场调整后会越走越好。
与梁总的采访时间过得很快，不知不觉我们已经对话了一个多小时，我却仍然觉得意犹未尽。当我走出世华地产所在的联通新时空大厦的写字楼，温暖的阳光照在我身上，久久不能忘记的是梁总那深遂而坚定的眼神，或许他看到的是整个三级市场的变幻，而我看到的是他眼神中的神采和几分淡定与从容。虽然深圳的三级市场面临着重大的变革，但是梁总带领着所有世华人继续走着自己所擅长的路。的确，在这样一个艰难的市场环境中，必定会淘汰一些不能承受考验的中介企业，而像世华地产这样以“规范、专业、创值”为宗旨的品牌企业，则会赢得更加广阔的发展空间。
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