在房屋租赁合同中，我们经常会遇到承租方不支付租金，又不搬迁走的情形，这时出租方便采取断电、断煤（气）、断水的行为，或在签订的房屋租赁合同时出租方就直接约定了如果承租人不付房租，则有权断电、断水。出租方这样的行为或约定是否合法有效？作为承租方是否应当支付出租方断电、断煤（气）、断水期间的租金？

在房屋租赁关系中，承租人拖欠租金而赖着不走的情形很普遍，出租人对此也往往很无助，又不能自行采取强制手段，通过诉讼途径往往费时数月甚至几年，被逼无奈，只有采取断电、断水的措施，或者在签订房屋租赁合同时就直接约定当承租人拖欠租金等违约行为达到一定条件时可以行使断电、断水的权利，对于合同中这样的约定，我认为该约定应是有效的，是出租人一种自我保护的表现，是出租人在充分表达自己真实意思的过程中约定了国家法律法规并无禁止性规定的条款内容，符合我国《合同法》所强调的合同当事人意思自治原则。问题是如果双方在房屋租赁合同中没有上述约定，在承租人拖欠租金而赖着不走的时候，出租人能否采取断电、断水之行为呢？我认为，也是可以的，理由是：

在房屋租赁合同中，承租人的主要权利义务是取得房屋并能正常使用，同时向出租人支付房租；出租人的主要权利义务就是收取房租和提供能正常使用的房屋，能正常使用的房屋中包括供电、供水等内容。因此当承租人不按约定支付房租且又占据房屋不走的情况下，出租人采取断电、断水等使其不能正常使用房屋的行为是符合《合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定之行为，是在依法行使同时履行抗辩权。更何况房屋租赁合同中对此还有专门的约定！反过来讲，如果出租人不能供电、供水，则肯定要承担不能按约履行债务的违约责任。

在这里，需要说明的是，在租赁合同中，当事人既可能约定先付租金后使用租赁物，也可能约定先使用租赁物，然后再付租金的，因此，在行使先履行抗辩权时，须结合这一具体情况具体判断。

但也有的人指出出租人无权对承租人断电、断水，理由是出租人不是供电、供水的权利主体。对此，我认为：

依照《合同法》及有关国家政策法规的规定，供电人、供水人等都是特定的主体，即国家特许经营的企业。用电人、用水人等则包括国家机关、企事业单位和个人，也包括房屋的产权人或者房屋的承租人。用电、用水人与供电、供水人之间是个合同关系，如用电、用水人不按照供用电、供水合同约定交付水电费，经供电（水）人催告仍不交付的，供电（水）人有权中止供电（水）。普遍情况下，用电、用水等总是与使用房屋联系在一起的，用电人将房屋出租，必然包括对电、对水等的使用权，不可想象有人会承租不带电和水的房屋。而在这一房屋租赁法律关系中，作为出租人的用电（水）人只要保持着用电（水）人的资格即未被供电（水）人中止供电，就势必享有对用电、用水等的处理权，亦即相对来讲这时的出租人就是供电（水）人，承租人就是用电（水）人。因此，当条件成就时，出租人可以采用断电、断水的行为来行使相应的抗辩权。当然，出租人在采取措施时，应当事先通知承租人，以避免和减少不必要的损失，否则也要承担相应的民事责任的。

至于承租方是否应当支付出租方断电、断煤（气）、断水期间的租金问题，我认为也应当结合具体情况来分析。当断电等行为尚未根本影响承租方使用房屋的，如以居住为目的的租赁合同，承租人在没有电的情况下，如果只是使用起来不方便，但仍然能够实现居住目的的，则继续使用房屋的承租方只能相应减少租金，而不能完全不支付；如断电等行为从根本上影响了承租方对房屋的使用的，如以经营餐饮为目的的租赁房屋的，出租方采取前述行为，必将使承租方不能实现合同目的，此时，承租方就不必继续支付该期间的租金。但是在后一种情形下，承租人如果在断电期间仍然占用了房屋的，则应结合出租方是否要解除合同、是否已经给予其合理的搬出期限等因素，综合考虑是否应给予出租方相应的补偿。