二手房交易过程中，面对扶摇直上的房价，虽已收取定金甚至全部购房款，但利益驱使，售房人往往反悔毁约引起纠纷，宁愿赔偿违约金，或按合同约定双倍返还定金，也不肯将房屋过户，而是高价另卖。近年来法院受理的这类案件呈大幅攀升之势。其中，很多买房者提出解除合同的请求，同时要求售房人赔偿房屋升值部分的价款。北京市朝阳区人民法院作出的几例判决，支持了买房者的赔偿请求，引起广泛关注。

北京房主一房卖两家不诚信 法院判罚赔偿升值费

先转卖他人又过户第三方买房纠纷近一年

一房许两家房主赔偿升值费

廖女士通过中介从黄先生手里购得一套房屋后，对方又将该房过户给他人。记者昨天获悉，对于黄先生的不诚信行为，朝阳区法院做出一审判决，双方解除购房合同，黄先生不仅要返还廖女士首付款38万元，双倍返还定金4万元，赔偿中介服务费两万余元，还要赔偿房屋差价损失费33万余元。

2007年1月13日，廖女士通过房屋中介公司与黄先生签订购房合同，向其购买一套位于朝阳区晨光家园小区、建筑面积为99.5平方米的房屋，房价共计89万元。当天，廖女士支付了定金2万元，2007年1月22日，她又给付了38万元首付款，黄先生随后将房屋钥匙交给了廖女士。根据合同约定，剩余款项在办完房屋过户手续后支付。但此后，黄先生一直未与廖女士办理过户手续。

2007年10月14日，黄先生突然向廖女士和中介公司出具了一份《声明》，表示因个人原因不继续出售该房屋，想要终止合同，并愿意根据合同要求双倍返还定金及支付中介费。2008年2月，廖女士后起诉到法院，要求解除房屋买卖合同，黄先生返还她已付购房款38万元并支付此款利息；双倍返还定金合计4万元，赔偿其因购买房屋发生的中介费38300元，并赔偿因违约给她造成的其他损失合计556183元。

庭审中，黄先生解释说，他因拖欠他人债务，已将房屋抵债，并过户完毕。法院认为，黄先生应当承担违约责任。黄先生不仅要返还廖女士首付款38万元，双倍返还定金4万元，赔偿中介服务费两万余元，还要赔偿房屋差价损失费33万余元。对于廖女士主张的装修损失，法院不予支持。

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算算升值费这笔账

本案中，双方签订合同后房屋价格已明显上涨，房屋现价与双方约定的原价款的差额，即为被告应予赔偿原告的。由于原告是于2008年2月提出解约，所以本案应按2008年2月的市价确定房屋差价。经北京市价格认证中心确认，2008年2月，涉案房屋的市场单价为（按产权建筑面积计算）11000元至14000元，当初双方约定房价为每平方米8944元，因此建筑面积为99.5平方米的房屋，赔偿房屋差价损失费33万余元。

售房人经常采取的几种毁约方式：

第一，共有人称房屋买卖合同未经其同意，主张房屋买卖合同无效。

目前，我国的房屋所有权证对于共有人的记载不全面，是家庭共有房产，可能就登记在其中一人名下，签订合同时，共有人未签字，就容易发生共有人明知房屋买卖仍主张合同无效的情况。

第二，承租人主张行使优先购买权，要求确认房屋买卖合同无效。售房人与第三人串通，伪造与第三人存在承租关系的相应证据，由第三人诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。

第三，售房人以房屋存在抵押，房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效。

第四，签订房屋买卖合同时，如果售房人尚未取得房屋所有权，就可能采取多种方式违约。比如第三人主张房屋的所有权归其所有，售房人仅是以其名义购房，导致售房人根本无法交付房屋，房屋买卖合同只能被迫解除。

第五，售房人以各种理由称对方违约，要求解除合同。

应对之策  提高违约成本

二手房交易手续繁多，而由于一些中介机构的不规范操作和售房人的失信行为，经常引发纠纷甚至连环诉讼，买房者可谓防不胜防。因此，二手房买家，签订房屋买卖合同前一定要调查了解房屋的产权来源、产权现状；签合同时更要“多留几手”，避免房价攀升卖家反悔，不仅要约定合同履行的程序、细节，还要把合同不能履行的违约责任约定清楚，并在合同中适当提高违约金额和增加对不诚信违约方的惩罚性条款，如售房人又将房屋卖给第三人并办理过户登记手续，导致原房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的，买方可以请求返还已付的购房款及利息，并要求赔偿损失，损失范围包括房屋差价损失。

在房价上涨较快的上海市，在2005年12月16日，针对二手房买卖纠纷中出现的“新情况、新问题”，上海市高级人民法院就已出台《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》。关于合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的情况如何处理，《解答》规定：除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合合同法第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失，后者即包括房屋涨跌损失。

上海计算房屋差价的方式

上海市高级人民法院出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。