http://blog.soufun.com/blog_7249122.htm2008-10-7 18:14:38SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2006-2-22 11:10:25http://blog.soufun.com/7249122/216459/articledetail.htm楼市现场http://blog.soufun.com/7249122/216459/articledetail.htm#comment2006-7-20 18:01:22http://blog.soufun.com/blog_7249122.htmhttp://blog.soufun.com/7249122/216456/articledetail.htm　　由于受今年房产新政影响，土地开发投资额比去年同期下降55.5％。但商品房开发投资继续增长，累计投资额达到106.99亿元，同比增长9％。其中商品房屋销售面积累计达到114.27万平米，销售金额为152.51亿元。其中商品住宅销售340.89万平米，占商品房销售总量的95.80％，销售金额占总金额的91.60％。和去年同期对比商品房屋在销售面积和销售金额方面分别增长0.5％和3％，市场整体呈良性上升趋势。
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一、宏观体系
1、市场环境
06年开春之际，楼市即迎来了快速发展的春天，随着普通住宅迅速走量，作为高端物业的别墅项目也走上高速前行的道路。
2003年别墅用地禁批令颁布实行，但对于别墅的具体划分没有明确的定义，因此部分高档住宅以别墅形式推向市场，对纯别墅市场造成了一定的冲击。今年国土资源部对别墅标准进行了明确的界定，今后将严禁独栋别墅开发，严格限制联排、双拼别墅等高档房的发展。不过，南京别墅时常近期的表现却比较乐观，回暖十分迅速，尤其是别墅开发量较多的江宁板块，走量明显。

2、宏观市场
2005年房地产投资达额到296.14亿元，占全社会固定资产投资的21.11％，房地长投资额比04年同期增长1.1％。别墅供应量约占全市住宅总面积的1.5％，在未来三年内预计总供应量为75万平方米，而市场需求量将为85万平方米，供应缺口高达10万平方米。另一方面进入2005年以后南京别墅市场逐渐由经济类别墅向中高档别墅市场转变，前景很好。

投资点评：
随着独栋别墅严禁开发的禁令的颁布，独栋别墅的资源稀缺性将会逐渐显现。另一方面随着南京GDP的高速增长，南京市民可支配收入快速提高，特别是高收入人群数量的增加，以及居民私家车拥有率的提升，市政建设的成熟完善，加之居民购房观念的改变（由改善居住条件为目的初级购房需求，演变为以改善生活条件提升生活质量，以及购买第二居所作为休闲度假之用的高级购房需求），别墅市场的需求量将会显著增加。

二、物业位置
印象威尼斯位于江宁开发区百家湖片区利源中路99号。项目所处位置位于江宁高新技术开发区中心区域。

投资点评：
1.就项目所处位置看，印象威尼斯位于江宁板块第二大别墅开发区，也是最早的开发区百家湖片区。该片区开发期间，在保证整体规划的同时，对生态环境以及自然景观等方面进行了合理的开发规划，绿化率达到40％，空气质量的各项指标均高于国家一级标准。而百家湖作为南京第二大湖泊，优越的自然环境为该区域沿湖住宅提供了优质的景观和环境资源。

2.百家湖片区是江宁区开发建设最早的一个片区，在经过数年的发展，已经成为集高新技术产业与自然人文生活相结合的高科技新城。

查看项目区位图：百家湖花园.印象威尼斯区位图

三、交通、市政
项目周边以利源中路、胜太路、中新路、天元路以及机场高速路等组成的路网。公共交通有地铁南延线百家湖站及数条公交线路。
与百家湖片区紧临的将军山片区是江宁主要的大学城之一。

投资点评：
1. 作为别墅项目而言，路网建设的完善与否是项目可购性的重要指标之一。百家湖片区目前已经形成了两横两纵的路网格局，辅以机场高速公路保证了项目的通达性。
2.虽然购买别墅的客户群体多为高收入人群，私家车拥有率较高，但公共交通设施的配套对该项目业主出行提供了明显的辅助作用。

3．与将军山大学城毗邻对加速百家湖片区的人文、教育建设提供了便利的基础，同时也提升了该片区的人文环境。

查看交通详情百家湖花园.印象威尼斯交通详情
    
四、生活配套 
由于百家湖片区开发建设较早，目前已经初步形成了各类基本生活配套设施。其中教育设施有百家湖中学、小学以及幼儿园。在项目的利源中路入口处有苏果超市，医疗设施有开发区医院。未来欧尚等大型超市也将在临近地区落成。

投资点评：
作为一个新兴的片区，百家湖片区在数年的发展中已经初步形成了各类基本设施齐全的生活配套体系，对于南京目前各别墅板块而言，百家湖片区是除主城以外开发最完善的一个片区，从教育到医疗，从购物到公共服务设施已经初步形成了一个较为完善的配套体系，这是目前其他别墅板块尚无法比拟的一个优势所在。

四、项目自身情况
印象威尼斯坐落于江宁经济技术开发区中心，“百家湖”湖中半岛之上，岛屿占地面积60030平方米。共有40栋巴洛克风格独栋别墅，每栋别墅均有25－212米私家湖岸线和500－2000平米的私家花园。整个项目建筑密度为0.1462，容积率0.26、绿化率为84.9％，单体面积272－555平米。物业服务为中港利源旗下南京利源物业发展有限公司。

投资点评：
1：印象威尼斯属于南京的第四代别墅，这类别墅多为高端别墅产品。作为第四代别墅在房型设计、舒适度考虑，立面、配套、建筑质量、内部环境等方面设计比较周全，产品品质有较大的提升。

2.印象威尼斯为纯别墅项目，目前南京别墅市场纯别墅项目屈指可数。另一方面，作为高端物业的独栋别墅用地已经严禁开发，随着南京别墅市场的发展，独栋别墅的稀缺性将会显现，其潜在投资价值巨大。

3.产品为巴洛克风格，庄重而典雅。项目位于湖中半岛，同时每栋别墅均有25－212米的私家湖岸线，这在南京别墅中是十分少见的。 

查看项目简介百家湖花园.印象威尼斯简介

五、经济指标
1.价格指标

价格涨跌表

时间 2005年3月 2005年11月 2006年3月
销售均价 12000 12500 15000
相对增幅率 － 4.2％ 20％
绝对增幅率 － 4.2％ 25％

项目销售均价为15000元/平米，绝对增幅率比去年同期增长25％。

租金状况：100元/平米/月
租金回报率：0.7％
比较价格升值潜力：3分
出租基础投资潜力：1分
综合比较升值潜力：2分

投资点评：
1.印象威尼斯2005年3月销售均价为12000元/平米，至2005年11月销售均价上涨至12500元/平米绝对增幅为4.2％。至06年价格上涨至12500元/平米，与05年11月对比相对增幅率为20％，与05年同期对比绝对增幅率达到25％。

2.从租金水平看，通过对该片区别墅项目调查后，参考片区内别墅租金水平后，得出该项目月每平米租金为100元。通过计算得出该项目租金回报率为0.7％，相对较低。

3．比较价格升值潜力得分为最高分3分，表明价格上升潜力明显，综合比较升值潜力得分2分表明该项目具有较大的升值潜力。 
    
六、总评
1、作为别墅项目，印象威尼斯在外部环境，产品特色，市政配套等方面的得分较高。为该项目升值提供了较大的潜力。
2、目前别墅市场的快速发展，以及独栋别墅的严禁开发在宏观环境上外该项目升值提供了良好的市场环境。但因为南京别墅市场还属于初级发展阶段，因此对项目在租赁投资上有较大的制约作用，这也是该项目在出租基础投资潜力上得分较低的原因。
综上所述：目前，该项目出租投资潜力较低，但是综合投资潜力巨大，未来有很大的发展，项目具有较高的投资潜力价值。


查看项目详情百家湖花园.印象威尼斯]]>楼市现场http://blog.soufun.com/7249122/181919/articledetail.htm#comment2006-5-15 15:58:36http://blog.soufun.com/blog_7249122.htmhttp://blog.soufun.com/7249122/169362/articledetail.htm
【时间】：06年4月4日14：00－16：00
【事件】：欧洲城
【地点】：建邺河西新城区奥体大街111号

【前言】
新年之后随着南京楼市成交量的回升，以及河西市政配套等利好消息的公布，河西新城的房地产市场也逐步的回升，河西再次成为众多购房者的关注焦点。在河西众多楼盘中位于北端有一个比较大型的项目欧洲城在近期收到了不少网友的关注，因为对该项目褒贬不一，所以我也到现场去考察了一番，在此把考察的感受简要的概述一下。

【现场情况】
项目概况：
欧洲城在规划自南向北分为三个部分，南端A区为休闲广场，即现在位于梦都大街售楼处的这一区域；中部的B区是商业配套设施，据说可能会引进乐购超市，目前正在洽谈之中，具体情况尚不得而知；北部C区为18栋高层组成的住宅区。施工进度方面，C区在建的高层已经封顶，施工较快的几栋，飘窗已经开始安装，部分楼层的墙体也进行了内粉，屋顶防水层还没有施工，不过工人已经对屋面进行了清理，看来正在养护期。

笔者现场考察感觉，C区的规划过于紧密，各栋之间的目测距离大概在20米至30米之间，对于高层而言楼间距略显狭小。

施工情况：
欧洲城主要有两家施工单位进行施工，其中负责C区的是浙江中达建设股份有限公司，负责商业区（B区）的是浙江中厦建设集团。此次考察重点对中达建设负责的C区06栋进行了考察。

现场管理：从整个施工现场的管理看，建设单位的管理的水平还是比较高的，材料堆放，现场垃圾的清理做的都是比较理想的，和笔者曾经考察过的部分楼盘相比现场要整洁很多。

砌筑工程：高层的设计采用了框架剪力墙结构，因此砌筑的墙体在结构中主要是填充墙对空间起到分割作用。从施工水平看，可以明显的看出因工人施工水平差异造成的区别。部分墙体施工的水平相当高，在平整度，垂直度等方面做的相当好，但也有部分墙体可以明显看出砖块突出墙面，墙面不平整，同时水平灰缝和竖向灰缝没有做到横平竖直。另一方面卧室和客厅间的填充墙没有设置腰梁，构造柱的设置没有按照施工要求进行设置。这些都没有达到《建筑施工通病防止导则》的要求。在材料的使用中，使用的砖块有烧结不完全的现象，材料表面有明显的青灰色。

混凝土工程：混凝土结构是该项目构筑物的主要承重结构，笔者认为这个项目的混凝土施工水平较高，在结构成型方面做的比较好。观察发现，结构表面没有明显的蜂窝和麻面现象。

门窗安装：飘窗采用的是塑钢型材，和双层中空玻璃。在飘窗的安装中工人比较马虎，安装时并没有将飘窗锚固在预留的青砖上，而是直接锚固在空心砖上，在现场可惜方向由于锚固是将锚钉打在墙体上，因此有空心砖被破坏碎裂的现象。

【户型】
 

在06栋，重点考察的户型是A2户型。就这个户型而言，从户型图上可以看出，整体为品字型布局，户型设置显得比较紧凑，除入户进入客厅的行径路线过长外整体布局没有太大的缺陷，但是在功能区设置上有所欠缺。首先动区与静区分离不明显，从途中可以看出卧室正对餐厅，卧室门面对主要的行进路线。其次厨房和餐厅的采光不足。虽然厨卫都是明厨明卫设计，但是可以看出工作阳台进深在2米，影响采光，通过现场考察也发现却是存在这样的问题。最后一个问题就是卧室的开间均较小，其中主卧的开间仅有3.4米。另一方面据了解该项目的得房率为77％。77％的得房率在南京在售的项目显得较低，在一定程度上提高了购房成本。


【外部情况】：
欧洲城位于奥体板块的北端，小区西侧是紫鑫中华广场、永隆家居，东侧为兴隆公寓和金陵中学河西分校。

【公共交通】：
目前该项目距离地铁一号线的距离较远，因此和该板块内地铁物业相比交通配套上处于一定的劣势。公共交通设置主要依靠86、41、92、85和河奥路五条公交线路。从公交线路的配套看，基本上能够满足该项目对公共交通的需要。在五条公交线路中，步行至小区的时间在5－10分钟左右。 

【总评】
从外部环境，以及交通市政配套等方面该项目占有较大的优势，特别是规划建设中的地铁二号线在该项目西侧有出站口，同时金陵中学河西分校紧临小区，这些外部配套优势增加了项目的可买性。另一方面项目规划引进乐购超市，也为该小区在配套上增加了不少的得分。但是在内部设计规划，和户型设计等方面略显不足，特别是得房率低，户型设计不合理等因素使得产品品质大打折扣。


作者：搜房特约撰稿人楼市通先生 
本文纯属个人观点仅供参考]]>楼市现场http://blog.soufun.com/7249122/169362/articledetail.htm#comment2006-4-24 13:44:43http://blog.soufun.com/blog_7249122.htm