项 目 简 介
一、宏观体系
1、市场环境
06年开春之际，楼市即迎来了快速发展的春天，随着普通住宅迅速走量，作为高端物业的别墅项目也走上高速前行的道路。
2003年别墅用地禁批令颁布实行，但对于别墅的具体划分没有明确的定义，因此部分高档住宅以别墅形式推向市场，对纯别墅市场造成了一定的冲击。今年国土资源部对别墅标准进行了明确的界定，今后将严禁独栋别墅开发，严格限制联排、双拼别墅等高档房的发展。不过，南京别墅时常近期的表现却比较乐观，回暖十分迅速，尤其是别墅开发量较多的江宁板块，走量明显。
2、宏观市场
2005年房地产投资达额到296.14亿元，占全社会固定资产投资的21.11％，房地长投资额比04年同期增长1.1％。别墅供应量约占全市住宅总面积的1.5％，在未来三年内预计总供应量为75万平方米，而市场需求量将为85万平方米，供应缺口高达10万平方米。另一方面进入2005年以后南京别墅市场逐渐由经济类别墅向中高档别墅市场转变，前景很好。
投资点评：
随着独栋别墅严禁开发的禁令的颁布，独栋别墅的资源稀缺性将会逐渐显现。另一方面随着南京GDP的高速增长，南京市民可支配收入快速提高，特别是高收入人群数量的增加，以及居民私家车拥有率的提升，市政建设的成熟完善，加之居民购房观念的改变（由改善居住条件为目的初级购房需求，演变为以改善生活条件提升生活质量，以及购买第二居所作为休闲度假之用的高级购房需求），别墅市场的需求量将会显著增加。
二、物业位置
印象威尼斯位于江宁开发区百家湖片区利源中路99号。项目所处位置位于江宁高新技术开发区中心区域。
投资点评：
1.就项目所处位置看，印象威尼斯位于江宁板块第二大别墅开发区，也是最早的开发区百家湖片区。该片区开发期间，在保证整体规划的同时，对生态环境以及自然景观等方面进行了合理的开发规划，绿化率达到40％，空气质量的各项指标均高于国家一级标准。而百家湖作为南京第二大湖泊，优越的自然环境为该区域沿湖住宅提供了优质的景观和环境资源。
2.百家湖片区是江宁区开发建设最早的一个片区，在经过数年的发展，已经成为集高新技术产业与自然人文生活相结合的高科技新城。
查看项目区位图：百家湖花园.印象威尼斯区位图
三、交通、市政
项目周边以利源中路、胜太路、中新路、天元路以及机场高速路等组成的路网。公共交通有地铁南延线百家湖站及数条公交线路。
与百家湖片区紧临的将军山片区是江宁主要的大学城之一。
投资点评：
1. 作为别墅项目而言，路网建设的完善与否是项目可购性的重要指标之一。百家湖片区目前已经形成了两横两纵的路网格局，辅以机场高速公路保证了项目的通达性。
2.虽然购买别墅的客户群体多为高收入人群，私家车拥有率较高，但公共交通设施的配套对该项目业主出行提供了明显的辅助作用。
3．与将军山大学城毗邻对加速百家湖片区的人文、教育建设提供了便利的基础，同时也提升了该片区的人文环境。
查看交通详情百家湖花园.印象威尼斯交通详情
四、生活配套
由于百家湖片区开发建设较早，目前已经初步形成了各类基本生活配套设施。其中教育设施有百家湖中学、小学以及幼儿园。在项目的利源中路入口处有苏果超市，医疗设施有开发区医院。未来欧尚等大型超市也将在临近地区落成。
投资点评：
作为一个新兴的片区，百家湖片区在数年的发展中已经初步形成了各类基本设施齐全的生活配套体系，对于南京目前各别墅板块而言，百家湖片区是除主城以外开发最完善的一个片区，从教育到医疗，从购物到公共服务设施已经初步形成了一个较为完善的配套体系，这是目前其他别墅板块尚无法比拟的一个优势所在。
四、项目自身情况
印象威尼斯坐落于江宁经济技术开发区中心，“百家湖”湖中半岛之上，岛屿占地面积60030平方米。共有40栋巴洛克风格独栋别墅，每栋别墅均有25－212米私家湖岸线和500－2000平米的私家花园。整个项目建筑密度为0.1462，容积率0.26、绿化率为84.9％，单体面积272－555平米。物业服务为中港利源旗下南京利源物业发展有限公司。
投资点评：
1：印象威尼斯属于南京的第四代别墅，这类别墅多为高端别墅产品。作为第四代别墅在房型设计、舒适度考虑，立面、配套、建筑质量、内部环境等方面设计比较周全，产品品质有较大的提升。
2.印象威尼斯为纯别墅项目，目前南京别墅市场纯别墅项目屈指可数。另一方面，作为高端物业的独栋别墅用地已经严禁开发，随着南京别墅市场的发展，独栋别墅的稀缺性将会显现，其潜在投资价值巨大。
3.产品为巴洛克风格，庄重而典雅。项目位于湖中半岛，同时每栋别墅均有25－212米的私家湖岸线，这在南京别墅中是十分少见的。
查看项目简介百家湖花园.印象威尼斯简介
五、经济指标
1.价格指标
价格涨跌表
时间 2005年3月 2005年11月 2006年3月
销售均价 12000 12500 15000
相对增幅率 － 4.2％ 20％
绝对增幅率 － 4.2％ 25％
项目销售均价为15000元/平米，绝对增幅率比去年同期增长25％。
租金状况：100元/平米/月
租金回报率：0.7％
比较价格升值潜力：3分
出租基础投资潜力：1分
综合比较升值潜力：2分
投资点评：
1.印象威尼斯2005年3月销售均价为12000元/平米，至2005年11月销售均价上涨至12500元/平米绝对增幅为4.2％。至06年价格上涨至12500元/平米，与05年11月对比相对增幅率为20％，与05年同期对比绝对增幅率达到25％。
2.从租金水平看，通过对该片区别墅项目调查后，参考片区内别墅租金水平后，得出该项目月每平米租金为100元。通过计算得出该项目租金回报率为0.7％，相对较低。
3．比较价格升值潜力得分为最高分3分，表明价格上升潜力明显，综合比较升值潜力得分2分表明该项目具有较大的升值潜力。
六、总评
1、作为别墅项目，印象威尼斯在外部环境，产品特色，市政配套等方面的得分较高。为该项目升值提供了较大的潜力。
2、目前别墅市场的快速发展，以及独栋别墅的严禁开发在宏观环境上外该项目升值提供了良好的市场环境。但因为南京别墅市场还属于初级发展阶段，因此对项目在租赁投资上有较大的制约作用，这也是该项目在出租基础投资潜力上得分较低的原因。
综上所述：目前，该项目出租投资潜力较低，但是综合投资潜力巨大，未来有很大的发展，项目具有较高的投资潜力价值。
查看项目详情百家湖花园.印象威尼斯
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