楼市流水帐－欧洲城
【时间】：06年4月4日14：00－16：00
【事件】：欧洲城
【地点】：建邺河西新城区奥体大街111号
【前言】
新年之后随着南京楼市成交量的回升，以及河西市政配套等利好消息的公布，河西新城的房地产市场也逐步的回升，河西再次成为众多购房者的关注焦点。在河西众多楼盘中位于北端有一个比较大型的项目欧洲城在近期收到了不少网友的关注，因为对该项目褒贬不一，所以我也到现场去考察了一番，在此把考察的感受简要的概述一下。
【现场情况】
项目概况：
欧洲城在规划自南向北分为三个部分，南端A区为休闲广场，即现在位于梦都大街售楼处的这一区域;中部的B区是商业配套设施，据说可能会引进乐购超市，目前正在洽谈之中，具体情况尚不得而知;北部C区为18栋高层组成的住宅区。施工进度方面，C区在建的高层已经封顶，施工较快的几栋，飘窗已经开始安装，部分楼层的墙体也进行了内粉，屋顶防水层还没有施工，不过工人已经对屋面进行了清理，看来正在养护期。
笔者现场考察感觉，C区的规划过于紧密，各栋之间的目测距离大概在20米至30米之间，对于高层而言楼间距略显狭小。
施工情况：
欧洲城主要有两家施工单位进行施工，其中负责C区的是浙江中达建设股份有限公司，负责商业区（B区）的是浙江中厦建设集团。此次考察重点对中达建设负责的C区06栋进行了考察。
现场管理：从整个施工现场的管理看，建设单位的管理的水平还是比较高的，材料堆放，现场垃圾的清理做的都是比较理想的，和笔者曾经考察过的部分楼盘相比现场要整洁很多。
砌筑工程：高层的设计采用了框架剪力墙结构，因此砌筑的墙体在结构中主要是填充墙对空间起到分割作用。从施工水平看，可以明显的看出因工人施工水平差异造成的区别。部分墙体施工的水平相当高，在平整度，垂直度等方面做的相当好，但也有部分墙体可以明显看出砖块突出墙面，墙面不平整，同时水平灰缝和竖向灰缝没有做到横平竖直。另一方面卧室和客厅间的填充墙没有设置腰梁，构造柱的设置没有按照施工要求进行设置。这些都没有达到《建筑施工通病防止导则》的要求。在材料的使用中，使用的砖块有烧结不完全的现象，材料表面有明显的青灰色。
混凝土工程：混凝土结构是该项目构筑物的主要承重结构，笔者认为这个项目的混凝土施工水平较高，在结构成型方面做的比较好。观察发现，结构表面没有明显的蜂窝和麻面现象。
门窗安装：飘窗采用的是塑钢型材，和双层中空玻璃。在飘窗的安装中工人比较马虎，安装时并没有将飘窗锚固在预留的青砖上，而是直接锚固在空心砖上，在现场可惜方向由于锚固是将锚钉打在墙体上，因此有空心砖被破坏碎裂的现象。
【户型】
在06栋，重点考察的户型是A2户型。就这个户型而言，从户型图上可以看出，整体为品字型布局，户型设置显得比较紧凑，除入户进入客厅的行径路线过长外整体布局没有太大的缺陷，但是在功能区设置上有所欠缺。首先动区与静区分离不明显，从途中可以看出卧室正对餐厅，卧室门面对主要的行进路线。其次厨房和餐厅的采光不足。虽然厨卫都是明厨明卫设计，但是可以看出工作阳台进深在2米，影响采光，通过现场考察也发现却是存在这样的问题。最后一个问题就是卧室的开间均较小，其中主卧的开间仅有3.4米。另一方面据了解该项目的得房率为77% 。77% 的得房率在南京在售的项目显得较低，在一定程度上提高了购房成本。
【外部情况】：
欧洲城位于奥体板块的北端，小区西侧是紫鑫中华广场、永隆家居，东侧为兴隆公寓和金陵中学河西分校。
【公共交通】：
目前该项目距离地铁一号线的距离较远，因此和该板块内地铁物业相比交通配套上处于一定的劣势。公共交通设置主要依靠86、41、92、85和河奥路五条公交线路。从公交线路的配套看，基本上能够满足该项目对公共交通的需要。在五条公交线路中，步行至小区的时间在5－10分钟左右。
【总评】
从外部环境，以及交通市政配套等方面该项目占有较大的优势，特别是规划建设中的地铁二号线在该项目西侧有出站口，同时金陵中学河西分校紧临小区，这些外部配套优势增加了项目的可买性。另一方面项目规划引进乐购超市，也为该小区在配套上增加了不少的得分。但是在内部设计规划，和户型设计等方面略显不足，特别是得房率低，户型设计不合理等因素使得产品品质大打折扣。
作者：搜房特约撰稿人楼市通先生
本文纯属个人观点仅供参考
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