日前，七部委出台的新政八条，严厉地打击了房地产炒家，银行加息、"国八条"政策的实施、住宅禁商政策的实行等，在打击了投机者的同时，也让不少投资者没了方向。

由于住宅禁商的再度实行，写字楼的投资市场在近期表现得十分活跃，为投资者提供了一个新的选择。自5月1日广州正式实行“住宅禁商”后，一些繁华地段的商住楼出现了租客迁移潮，而乙级写字楼的租赁业绩则迅速攀升。中原地产（工商铺）写字楼部负责人表示，住宅禁商后，写字楼租赁成交量比之前翻了两番，目前已接收不少从住宅楼搬出的公司租户，这些客户一般选择租价和管理费较低的写字楼，面积在80-100平方米的物业最受欢迎。

写字楼投资VS住宅投资

众所周知，住宅投资风险低，前期投入小，只需要总楼价的三成首期，对一些拥有住房公积金的个人投资客，前期的投入就显得更加轻松，投资住宅不愧为一个“保本”的选择。但是，住宅由于市场供应量较多，不同地点的物业之间可替代性高，所以租金的上升空间相对较低，住宅的投资回报率也相对偏低。同时，目前广州租赁市场上的出租住宅，处于供过于求的状况，导致住宅投资常常要面对空置的问题，加上近日住宅禁商政策的出台，住宅的收租期就变得更难以预测。

与此同时，随着写字楼日益显现的市场商机，尽管目前市场写字楼的供应也在逐渐增大，但相比其他发达城市如上海、北京等，广州写字楼的供应量依然偏少。据广州市房管局的数据显示：2004年，广州市原八区写字楼批准预售面积为31.59万平方米，批准预售成交面积为36.44万平方米，数据所得：广州写字楼市场依然表现为求大于供。

甲级写字楼价居高不下

据中原地产写字楼部的负责人介绍：广州写字楼的客户群体已经开始分化，甲级写字楼面向的是国内外大型企业，同时，由于甲级写字楼各方面的配套齐全，导致其售价一直居高不下。据了解，目前广州市的甲级写字楼如中信广场的售价约为18000元/平方米，财富广场的售价约为14000元/平方米，广州市甲级写字楼的平均售价为12000-20000元/平方米。由于甲级写字楼普遍的间隔面积较集中，多在400-1000平方米一个单位，以一个400平方米，售价为12000元/平方米的写字楼计算，首期的金额就需要240万元。

当然，高投入带来的当然就是高回报，同样以上述两个楼盘为例：中信写字楼租金水平为150元/平方米/月，投资回报率达10%。财富广场月租金为140元/平方米/月，投资回报率达12%。综观广州各区的甲级写字楼租金水平，均为85-150元/平方米，普遍的投资回报率为8%-15%。

市场反馈：甲级写字楼的空置率相对较低，租客也相对高端。租客多需求约500－1000平方米建筑面积的写字楼，入驻甲级写字楼的公司水平相差不大，回报较为稳定，资金充裕的投资者，甲级写字楼可作投资的首选。

目前，投入市场的甲级写字楼主要集中在天河北，未来的供应则会转向珠江新城和琶洲，两区域将会是广州市甲级写字楼的又一聚居点。

乙级写字楼投资成本低

乙级以及公寓式写字楼间隔面积较小，同时价格大部分集中在5500-9000元/平方米，租金在45-65平方米左右，是中小型投资者较为理想的投资类型。同时，由于公寓式写字楼的营商成本大幅降低，特别是管理费可低至10元／平方米以，而在公用设施配套等方面，又强于兼顾住宅功能的商务公寓。如近日推出的位于东风中路的“越秀城市广场”就是公寓式写字楼走俏的典型，该物业北塔以公寓式写字楼为卖点，使用分体空调，可24小时办公，每个单位还配有独立洗手间，整栋楼使用公共会议中心。据介绍，该物业目前已经登记了五六成，中等规模的企业对北塔公寓式写字楼较为受落。目前，与越秀城市广场类似的公寓式写字楼，在天河区的普遍租价在60-70元/平方米左右。

位处新港路的富力千禧商务中心总层高11层，单位面积在49-728平方米不等，总户数为74套，整体均价7000元/平方米。根据周边写字楼的租金水平分析，该项目的租金将会在50-55元/平方米/月左右。

“住宅禁商令”冲击了商务公寓市场，却成为中低端商用物业的绝对利好，数据显示：广州市目前拥有数十万家中小型企业，是广州市写字楼的主要用家。住宅禁商后，这批庞大的用家回归写字楼市场，有相当一部分企业将选择与商务公寓定位几乎相同的公寓式写字楼，因此公寓式写字楼将会成为近期的投资亮点。

与此同时，投资客务必留意的是：目前广州市乙级写字楼以及公寓式写字楼的空置率在30%-45%，乙级写字楼以及公寓式写字楼以小型租客为主，虽然总价可能会便宜，但由于小业主太多，将影响到该物业的物业管理水平和回报能力。

目前，乙级写字楼供应量主要集中在中山路、东风路以及天河区、海珠区非重点商圈位置上。




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