金沙洲在今年成为广州炙手可热的新居住板块。 

十一黄金周，本报组织的看楼团深受发展商和买家欢迎。

楼市缺货，加快了买家的下定速度。 

2006年是广州地产商们最积极参与土地公开拍卖的一年。也因为此，造就了金沙洲、珠江新城、琶洲等板块的地价屡创新高。【延伸阅读：穗"双限"房要限销售对象 具体标准公开征求意见】

“双限双竞”始于2006

土地拍卖都是“大鳄”在玩

发展商关键词：

拿地·缺货

盘点即将过去的2006年土地市场，可发现虽然有 “限户型”、“双限双竞”以及“三限双竞”等卖地政策的不断变化，显示政府对楼价调控的力度在一步步加强，但发展商依然表现出极大的买地热情。可以说，2006年是地产商们最积极拿地的一年。在这一年里，基本上绝大部分的土地出让都吸引了开发商的积极参与，因为发展商要想持续发展，土地储备是首要的条件，因此大量买入土地已经成为这两年来开发商的重点工作。也因此，才令金沙洲、珠江新城、琶洲的地价屡创新高。【延伸阅读：金沙洲4000套廉租房 租住者将来有钱也可以购买】　　

在2006年，市场发生的另一变化是土地拍卖市场的主角基本上是由地产“大鳄”掌控了。在一系列宏观调控政策出台后，开发商的“钱袋”变得日渐收缩，而伴随着拿地门槛的提高，加上政府“收地”政策落到实处，使有实力的开发商连小地块也不放过，而市场上实力不济的小发展商们，正日渐被大开发商所淘汰。这种趋势已经成为2006年土地市场的明显特征。【延伸阅读：限价房6000元/m2还是有点高 只卖广州人惹来争议】

对于出现大开发商与小开发商争地的现象，有开发商表示，争抢“蚊型”地块纯属无奈。目前，在老城区，占地1万平方米以上的地块已经是少之又少，想拿占地过10万平方米的住宅用地更几乎是“非分之想”。某大集团联席董事长曾坦言：“以往在广州，小于10万平方米的地我们是不拿的。我们以前是‘大鸡不吃细米’，现在是大小通吃，因为巧妇难为无米之炊。”【延伸阅读：时评:什么人才能买限价房? 界定中低收入是关键】　　  　

2006年，也是大地产商风光的一年：万科上半年业绩增长5成多；保利地产成为IPO重启后首家上市的房地产企业，而且股价持续上涨；富力地产和碧桂园集团成为全国房企“综合实力”的排头兵；合生创展在广州的年销售额突破47亿元……  

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地王

2月7日，机场路地块以1.29亿元“天价”成交，楼面地价高达5481元/m2，比珠江新城的最高地价还高出2000元/m2。

2月28日，琶洲前“地王”被重新出让，最终，“大地王”被保利地产与其他两家公司联手竞投夺得。楼面地价达3030元/m2。【延伸阅读：购买限价房:界定中低层收入家庭必须要综合考虑】

4月11日，珠江新城商业用地拍卖，最终两地块都被富力地产“吃进”，其中，J1－1地块的楼面地价达4308元/m2，创下了珠江新城地价的新高。

5月，白云大道种猪场地块拍出了3735元/m2的楼面地价。

8月31日，万科与中粮联手以4033元/m2的楼面地价拿下金沙洲地块，创了金沙洲地价的新高。

点评：地价屡创新高已成为今年楼市的热门话题，从发展商拿地热情的空前高涨，可知他们手上的土地储备实在已经“见底”了。另一方面，“地王”的频频诞生，也预示着未来广州楼价的走向依然是循上升轨迹的。

开闸放地

2月份，入市的地块多达9幅。第一季度广州已推出38万平方米开发用地，几乎接近去年全年40万平方米的总和。

5月16日，广州公布2006年土地出让计划，计划出让82幅地块，总用地面积850.933万平方米。其中，住宅用地43幅，用地面积707.616万平方米，占计划出让地块总面积的83.16％。

7月31日~8月4日，广州市政府拟推出包括昌岗路、金沙洲、水泥厂以及科学城等共7幅住宅用地地块，用地面积多达886569平方米。这7幅地块，相当于去年全年住宅土地成交面积的近两倍。

点评：从2月份开始，广州的土地管理部门就开始频频放地。直到11月上旬，广州市国土房管局还公布，通过拍卖、出让挂牌、转让挂牌形式推出11块住宅地块，分布在荔湾、天河、海珠、白云区金沙洲以及南沙等区。若成功出让将能为广州带来约120万平方米的住宅用地面积，合计约227万平方米建筑面积。

如果照这个速度继续推地，即两个月内推地220多万平方米，《广州市住房建设规划（2006~2010）》中关于“2007年推出1300万平方米建筑面积”的供应计划，应该可以按时完成。

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缺货

截至3月31日，全市原八区当月销售套数达3549套，但可销售套数只剩下8270套，可销售面积为1043010平方米，显示市场面临严重缺货局面。

8月初，“国六条”出台两个多月后，许多准备要开工的项目因为没有取得施工许可证而不得开工；而有些项目则由于在新政策出台前没拿到《建设工程规划许可证》，规划也面临调整。市场人士预测，广州住宅市场即将会出现严重缺货的现象。

点评：据中地行的统计数字显示，明年上半年全市十区加上与广州相邻的南海、增城等地，约有近30个新盘上市，总货量约有1.3万多套，这个数字远不及今年国庆期间全市3万套的供应量。预计明年上半年广州楼市的供求关系将呈现较为紧张的局面。而且由于上述的新货量统计是包含了各个新盘的总货量，因此，若开发商分期推出产品的话，预计明年上半年住宅实际的上市量还要比1.3万多套的统计数字更少。

房企并购

4月初，宏天集团接手天一庄。去年因资金链紧张而迟交楼的员村板块天一庄，得到了新的投资商广东宏天集团的加入，五一前后该盘即有一批新单位推出市场，缓解了区域内的缺货现状。

点评：九州文化家园变身富力院士庭、天誉回购城启洲头咀地块、宏天友情出手天一庄……在国家贯彻宏观调控政策的前提下，房地产市场出现了两种反差较大的情况：一方面是一些手中有地但资金实力不强的中小房地产企业因筹钱无门难以开发而着急；另一方面则是一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而面临“无米之炊”。在此背景下，房地产企业之间的收购兼并大潮就变得势不可挡了。

“牛气”冲

四大中介代理行年底论市

据中地行的统计数字显示，明年上半年全市十区加上与广州相邻的南海、增城等地，约有近30个新盘上市，总货量约有1.3万多套，这个数字远不及今年国庆期间全市3万套的供应量。预计明年上半年广州楼市的供求关系将呈现较为紧张的局面。【延伸阅读：广州十区2007年1月-6月新货有两万多套 依然价高】

据了解，由于上述的统计数据是包含了各个新盘的总货量，因此，若开发商分期推出产品的话，预计明年上半年住宅实际的上市量还要比1.3万多套的统计数字更少。因此市场人士预见，明年上半年广州市住宅的供应依然吃紧，特别是中心城区以及番禺区的供应量，尤其显得相当紧缺。买家想在明年置业的话，不妨将置业眼光放得更长远些。【延伸阅读：广州11月楼价再涨249元/㎡ 供应套数萎缩近70％】

中地行：明年上半年市中心楼价还会涨

中地行董事长徐建平在对明年中心城区楼价走势作预测时指出，中心城区长期以来得益于政府对生活配套不断的投入，因此累积了大量的附加值，在供少求多的市场形势下，明年上半年中心城区的楼价将再度提升。

他形容目前广州的楼价“如一辆前进中的汽车，还未上车的人希望它停下来，能让自己搭上，已经上车的人则希望它一直往前开”。【延伸阅读：年底广州楼市掀第三次推货高潮 供应量约2.8万套】

中原地产项目副总经理黄韬也表示，因为“90平方米占70％”的比例限制，今年大批待开工项目的工期都推迟了近半年时间，使明年上半年供应量比今年同期还要少。供应量少，开发商不仅不会降价，部分位置好的楼盘更有升价的可能。【延伸阅读：12月广州楼市供应量接近3万套 全新楼盘达到17个】　

中原地产：明年上半年仍是高档产品当道

黄韬认为，明年上半年楼市供应的大部分还是高端产品，售价在8000~1.2万元/m2之间，而5000~6000元/m2的中低价位楼盘则十分稀缺。明年上半年供应量较大的市中心新盘有保利心语、保利康桥、中海锦城南苑等，这些新货的售价都集中在1.2万~1.5万元/m2之间。

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两大交通利好，为番禺二手楼市助力

近日，地铁三、四号线暂停运营进行调试，预示着离12月30日地铁三号线全线贯通、直达番禺的日子已不远了，再加上新光快速路即将通车，两大交通利好可望打通番禺与广州市中心的交通命脉，为番禺二手楼的后市发展注入强大的动力，首先得益的将会是地铁站附近及新光快速路出入口周边的大型社区楼盘。。【延伸阅读：二手房交易年底将会火一把 是置业二手房好时机】

华南板块“有车一族”最受惠

据了解，新光快速路一期将首先开通新滘南、大石和市桥三处出入口，而目前番禺华南板块多个市场热求的大型社区楼盘均位于大石出入口的辐射范围内，如祈福新村、南国奥园、锦绣香江花园以及华南板块的星河湾，也能通过相关路网快速地拐上新光快速路的大石出入口。新光快速路的通车无疑为住在华南板块的有车一族进出市中心提供了更为便捷的通道。>>[搜房大话地产]:2006年年末广州购房置业指南

目前番禺华南板块大多数楼盘均设有露天和地下停车位，不少在市中心上班的业主均以车代步。如能提供免费露天停车位的祈福新村，位于新光快速路金山大道立交旁，可直接从金山大道立交上新光快速路直抵新港东路。合富置业专业人士介绍，目前祈福新村较受市场欢迎的康怡居、绿怡居、海晴居、山泉居和月明轩等，二手均价大约在4000~5000元/m2。而南国奥园、锦绣香江花园均毗邻新光快速路，能为这些楼盘的有车一族业主增加一条通往城区的便捷路。另外，两个楼盘还毗邻即将全线通车的地铁三号线汉溪站，更能享受地铁的便捷服务。【延伸阅读：广州西部二手房价年升幅超5％ 芳村均价有望"破4"】

地铁将带旺光明北、番禺广场

新光快速路延伸至市桥北区的光明北路，让市桥人士出行更方便。合富置业专业人士介绍，市桥北区二手市场交投相当活跃，如侨基花园目前二手均价约2500~3000元/m2，彩晴轩二手均价约3800~4200元/m2，而市桥北区热门楼盘之一的鸿成花园二手均价约3500~3800元/m2，楼龄较新的鸿禧华庭则约4500~5500元/m2。【延伸阅读：广州九成人买房属自用 二手房投资者较去年少6％】

在地铁三号线起始站番禺广场站附近，以东怡新区成交比较活跃。据介绍，目前东怡新区二手买卖均价约4000~4300元/m2，当中东景园和部分东雅园单位为电梯楼物业，其余大多为楼梯楼物业，性价比较高，置业者多是附近做生意的外地人。

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日前，《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》修订稿（以下简称《规则》）开始征求公众意见，其中最引人关注的一条是：“与商品房配套的供气、通讯、有线电视等建设费用全部计入商品房的建设成本之中，不得在房价外另行收取；经营者应对所有商品房做好明码标价，包括每个单元的总售价、付款方式及优惠折扣等。” 【延伸阅读：11月广州一手楼均价为7032元/平米 上涨4元/平米】

会不会“换汤不换药”

照《规则》，这一规定等于是卖房也要实行“一费制”了，今后买家收楼时可不用再像现在一样还要交7000～10000元不等的额外费用了。因为，目前买楼除了支付房款外，到了收楼时还要支付3000～3500元的管道燃气初装费、300元的煤气点火费、1000～3000元的楼宇智能系统配置费，以及有线电视初装费等，个别楼盘还会收取1000元左右的“综合服务费”。匡算下来，买家不花费近万元是难以收到楼的。从这个角度理解，《规则》的实施将可令买家“省”下一大笔费用，因为按照新《规定》，这一系列的费用将不用再在收楼时收取了。【延伸阅读：迷惑!10月广州楼价再打架 两数据相差600多元/m2】

但问题是，这些费用在收楼时不再收取，并非意味着就不用收了，只不过是全部打进了房款，让买家在买楼时一并交纳罢了。换言之，这就等于“羊毛出在羊身上”，只不过是交付的方式不同罢了。【延伸阅读： [搜房大话地产]:2006年年末广州购房置业指南】

有市场人士表示，将小区管道燃气、有线电视、安全监控系统的建设费用打入房价，意味着房价还将上涨。同时，问题的关键还在于，将这些费用一并打入房价，令本身已经是不甚透明的房价变得更不透明了。毕竟，以往买家还知道缴交的收楼费用的具体名称和用途，但按新《规则》，这些费用将以楼款的形式表现，实际上却并没有省下开支。【延伸阅读：高房价还能走多远 07年将成为中国高房价终结年】

真正明码标价谈何容易

至于“经营者应对所有商品房做好明码标价，包括每个单元的总售价、付款方式及优惠折扣等”的规定，虽然便于买家进行比较，但在实际操作中，也有值得商榷之处。因为在销售过程中，不可能将每个单位的优惠折扣这种商业秘密都悉数公开。在一些阶段性的促销时，不排除有降价优惠的措施，而对一些热销单位，也会随时调价争取利润最大化，这是合理的市场行为。【延伸阅读：百姓自己的故事:他们在广州楼价"破8"时买了房】

有地产行家直言，开发商可能因此采取“上有政策下有对策”的应对措施，即使标明售价和折扣，但却可能经常变化调整，这样消费者同样是难以看得明白的。

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时评:面对房价暴涨 应该坐卧不安还是暗自窃喜?  

金沙洲将有大批四五千元笋房 销售对象或有限制

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金沙洲将成为广州又一个大开发商扎堆的热点房地产开发区域 
 
日前，广州市5幅“双限双竞”住宅用地成功出让，最高房价限定在6050～6500元/m2的金沙洲4幅住宅地块最终以2310～2557元/m2的楼面地价成交，出现了近两年来广州大型住宅地价首次下降的现象。同时，引起市场关注的另一现象是，这4幅地块均落在了大开发商的手中，加上此前已入主金沙洲的万科、恒大、凯德置地、元邦地产等，粗略估计，未来三年内该区域的总供应量将达到300万平方米左右。金沙洲将成为广州又一个大开发商扎堆的热点房地产开发区域。【延伸阅读：金沙洲成为大开发商垄断区域 项目定位参差(图)】

三年内7000套中小户型涌现

业内人士分析，随着金沙洲住宅的楼面地价从此前的超过“4字头”重回到“2字头”，令消费者看到地价在降，楼价也有了下降的空间。由于金沙洲的4幅大型住宅地块的最高房价被限在6050～6500元/m2之间，而且这4幅地块的总建筑面积达到61.3659万平方米，并要在3年内完成。按照“八成以上为建筑面积90平方米以下户型”的规定，预计未来至少可提供接近7000套中小户型单位。因此，无论从供应量上还是楼价上，必然对金沙洲以及周边区域的楼盘定价带来决定性的影响，有市场人士预计，未来几年内金沙洲的房价将稳定在6000～8000元/m2之间。【延伸阅读：金沙洲最高限房价6500元/m2 开发商利润不过10％】

装修费将成重要盈利空间

在价格限制的“紧箍咒”下，加上由于户型面积的限制，使开发商普遍感到“双限双竞”地块开发的可发挥空间不大，利润空间也相当有限。在拿地现场，有开发商就明确表示，这只是个微利的项目，“出手拿地是为了保持持续发展”。

有市场人士指出，目前，限房价的4幅地的地价基本占了开发成本的4成，总体的开发成本预计在5000元/m2左右，因此，粗略匡算下来，开发商会有10％～15％的利润。由于限房价地块并没有规定最高房价是毛坯房价还是装修房价，因此，有开发商表示，这令本来是边际利润的装修费，将成为开发商重要的盈利空间之一。【延伸阅读：限房价会引发偷工减料?广州开发商呼吁政府降价】

据了解，目前上述拿地的三家公司中，只有富力一家明确表示将会以带装修的形式推出产品，但装修标准是多少，大家都不肯过早透露。

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　　1992年，合生创展成立

　　1994年开始，首批开发华景新城、暨南花园

　　1998年5月，在香港联合交易所主板上市

　　1999年，开发骏景花园、愉景雅苑、帝景苑

　　2004年开始，进军京津沪

　　合生“景”字系列名盘成就霸业

　　1992年是合生创展的成立之年，从这一年开始，到1997年，是合生创展集团的萌芽期。从1994年开始，合生开始大规模进入广州房地产市场，首批发展项目包括华景新城、暨南花园等。虽然是初露锋芒，但合生以其创新的产品迅速获得消费者的关注。

　　1998年5月，合生创展在香港联合交易所主板上市，这对合生创展集团具有划时代的意义。从1998年到2000年，可以称为合生创展的发展期，骏景花园、愉景雅苑、华景新城、帝景苑均成为“广州销量十大楼盘”。

　　2001年，合生创展在广州同时开发了帝景苑、华景新城·翠安侬苑、骏景花园·南苑、愉景南苑、逸景翠园、珠江帝景苑、华南新城等七大楼盘，销售全线飘红。同年，开始进入北京市场，同时推出珠江绿洲家园、珠江帝景、珠江罗马嘉园三个项目。2002年，合生创展的销售总面积攀升至50多万平方米，销售总金额30多亿元。同时，在北京、上海、天津也全面进行大规模地产开发，成为“中国房地产上市公司10强”之一。

　　2006年，合生创展在广州推出12个住宅项目、两个商业项目、一个酒店项目；在北京推出5个住宅项目、1个酒店项目；在天津推出2个住宅项目、2个酒店项目；在上海推出4个住宅项目、1个写字楼项目。

　　发迹大事年表

　　1994年，建设富力新居

　　1995年，开发富力广场

　　1998年,盈泽苑、富力半岛花园、富力环市西苑三个楼盘同时动工

　　2002年3月，进军北京

　　2005年以来，先后在广州珠江新城拿下15个地块，同时打造两家超五星级酒店。

　　2005年7月，在香港上市

　　富力旧城改造起步迈进CBD

　　谈到富力地产的发展历程，首先要从广州市富力地产股份有限公司联席董事长、总裁张力说起。1994年，张力与朋友李思廉携手进军广州房地产业，拆迁广州嘉邦化工厂建设富力新居，成功掘得“第一桶金”。从此，富力走上一条独特的快速成长之路。

　　1994年～1995年，富力确立了发展方向：搬迁老城工厂，建设宜居社区。中山八路富力广场是富力地产发展史上的转折点，它不但奠定了富力地产在广州的地位，还创造了地产开发史上最快征地、建设、销售纪录。

　　1996年～2001年是富力地产快速发展的时期。1998年动工了盈泽苑、富力半岛花园、富力环市西苑三个楼盘，2000年～2001年开发了天朗明居、富力千禧花园、富力阳光美居、顺意花园等多个楼盘。2001年～2005年，富力地产走上了布局全国、涉足商业地产之路。2002年3月，富力地产以32亿元投得中国有史以来最大的公开招标地块项目——北京富力城，从而开始了向全国迈进的步伐。2004年，正式进入天津市场；2005年，进军西安和重庆市场。随后，富力地产在广州珠江新城拿下15幅地块，并打造两家超五星级酒店。2005年12月荣获国家统计局公布的“全国房地产综合实力第一名”。

　　2005年7月14日，富力地产在香港联交所主板上市,成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。富力地产正以突飞猛进的燎原之势在中国拓展更大商机。

　　发迹大事年表

　　1997年，开发金碧花园

　　2001年，开发金碧华府

　　2003年，开发金碧新城，提出“开盘必特价，特价必升值”的营销理念

　　2004年5月，提出“精品战略”，是恒大转型的节点

　　2006年，开发金碧公馆御墅

　　恒大从“特价”到“精品”的跨越

　　恒大地产集团从首个项目金碧花园开始，开发有“恒大·金碧”系列项目30多个，除了集团总部所在地广州外，还先后进入北京、天津、上海、武汉、成都、重庆、昆明等全国主要城市。

　　金碧花园于1997年9月正式发售，当天上午325套单位售罄，完成销售额6000多万元。该楼盘充当了工业大道板块“开荒牛”的角色。2003年8月，白云区石井的金碧新城开盘，具有里程碑式意义。首次明确提出“开盘必特价，特价必升值”的营销理念。此后，恒大推出的金碧世纪花园、金碧都市广场、金碧翡翠华庭都沿用了该营销策略，在广大市民中赢得了良好的口碑，也在广州楼市书写了独特的一页。

　　2004年5月，恒大在金碧世纪花园举行全员誓师大会，对园林工程进行全面升级，“精品战略”开始启动，这可以看作是恒大转型的节点。从开发高性价比的楼盘产品，逐步转型到开发精品。2005年9月，恒大又全面启动“精品升级”运动，从更高层面打造精品。2006年5月，恒大地产集团董事局主席许家印明确提出，面向21世纪的恒大“环节精品”新战略是：坚持精品理念，大力推进标准管理。今年10月，基于新战略的新盘金碧公馆御墅开盘。

　　恒大今后的发展，将沿着“精品”路线一路走下去。

　　发迹大事年表

　　1985年，在中山进入家具行业

　　1992年，开发中山雅居乐花园

　　2002年，进入广州开发广州雅居乐花园等项目

　　2005年，在香港上市

　　2006年，拍得珠江新城商务用地，买下南京中心城区地块和成都双流县地块

　　雅居乐中山磨剑广州扬名

　　1992年~2002年，是雅居乐地产正式进军房地产市场的10年。在此期间，雅居乐地产成功开发了中山雅居乐花园、柏丽商业广场、雅居乐新城、中山雍景园、雍逸廷、汇星台、碧堤湾畔、凯茵豪园、傲云峰、凯茵新城等项目，为雅居乐地产在珠三角的发展奠定了坚实的基础。这些项目主要针对的是香港和澳门客户。除了住宅项目外，雅居乐地产还打造了顶级高尔夫球会——雅居乐长江高尔夫球会，进一步提升了品牌的知名度和价值。

　　2002年~2006年，雅居乐地产把发展重心逐渐从中山附近转移到广州，先后开发了广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南湖半山豪廷、花都雍华廷、花都花样巴黎、花都雍逸豪廷、南海雍景豪园、南海雍景商城等项目。虽然广州雅居乐花园在刚开盘的时候，并不是很顺利，然而，在及时调整了营销策略后，广州雅居乐花园还是成为了广州楼市最受欢迎的楼盘之一。

　　在这4年期间，雅居乐地产经过了三代产品的提升，无论在设计规划，还是在建设风格上，都有了较大的突破。

　　雅居乐地产在广州的发展无疑是成功的。它采取“郊区包围城市”的方法，以人性化的社区规划、清新的立面设计、良好的物业管理等优势，打动了无数广州买家的心。

　　从2005年底开始，雅居乐地产频频出手拿地。除了在从化、佛山、河源获得了大量土地外，还开始在珠三角以外的市场上积极拿地。2006年4月6日，以14.95亿元拍得南京中心城区一块“地王级”的商住用地。2006年6月21日，雅居乐地产控股有限公司又以18.68亿元竞得四川省成都市双流县一住宅商业地块，面积约为1338960平方米。

　　通过在珠三角10多年的发展和积累以及在香港成功上市后，雅居乐地产已经具备了足够的实力走出珠三角，向全国其他地区扩张。不过，和其他早就走出珠三角的地产“巨鳄”相比，雅居乐地产向外地扩张的脚步显然是更加谨慎的。

　　发迹大事年表

　　1992年，开发顺德碧桂园

　　1999年，广州碧桂园开盘

　　2000年~2005年，华南碧桂园、均安碧桂园、荔城碧桂园、凤凰城、鹤山碧桂园、高明碧桂园、五邑碧桂园等相继推出

　　2005年，碧桂园假日半岛、南沙碧桂园、南海碧桂园、阳东碧桂园亮相

　　碧桂园在珠三角开枝散叶

　　1992年，碧桂园的开卷力作顺德碧桂园开盘，成为南中国最大最豪华的生活社区之一。1999年～2002年，是碧桂园遍地开花的年代。1999年，广州碧桂园创下开

　　同时，值得市场关注的是一直对甲级写字楼需求量最大的金融、保险业目前所占据的市场份额只位列第二位，为27％，而IT及电讯业的升级需求表现明显，占目前租用新写字楼需求的41％。资讯科技(IT)、电讯对甲级写字楼需求跃升的原因在于亚洲市场参与者视“规模”为科技供应商的最大竞争力，因此进行了大规模的扩充；令广州成为区内举足轻重的电讯服务中心。

　　仲量联行大中华(南区)研究部主管曾纪祟指出，在过去三年曾扩充或搬迁的公司，当中有77％未来两年将继续扩充，60％预期将扩充的写字楼面积达50％或以上，另外40％预期对写字楼面积需求量最少增加一倍。此外，超过一半尚未进驻广州的受访者计划未来两年在广州设立办事处。这意味着即将交付使用的超甲级写字楼因此受益。

　　“限外”后外资转变投资策略

　　随着今年7月24日六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的出台，对广州甲级写字楼的成交带来了一定的影响。仲量联行负责人表示，新外资政策出台之后，他们明显感觉到，客户咨询购买国内物业的电话少了，数据也显示，境外机构投资国内地产的成交也有所减少。

　　对此，仲量联行负责人指出，“由于文件并非100％清晰，买家或投资基金又不完全清楚随后的税收、担保、按揭将如何变动，而目前所有外资银行已不再批出贷款，所以交易放慢是正常的。”对于未来中国市场，买家或投资基金都表示“感觉是正面的”，依然非常看好这个市场，只是等待成本清晰后再见机行事。

　　而戴德梁行有关人士则预计，由于本季度颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外国机构在广州的大面积写字楼并购行为影响较大，因此，原本计划在广州物色大宗物业的外国基金开始计划另辟其他途径投资。海外基金入市热情依旧，并纷纷开始调整投资策略，这表明内地房地产对外资的吸引力依然很强，海外基金会考虑使用参股等一些新的投资手法进入。

　　全市十区签约套数比9月增加了875套均价升幅达到601元/m2

　　天河区

　　成交价再度破万元

　　经过十一黄金周的冲刺，10月天河区再次回复到成交量大、成交价高的状态。根据“阳光家缘”的成交数据显示，10月天河区共签约1003套单位，成交均价达到10035元/m2，与二三季度的成交旺势相当。

　　10月天河区不仅有不少全新楼盘入市，一些在售楼盘也抓紧机会推出新单位。10月15日开售的珠江新城嘉裕礼顿阳光，截至10月31日签约数已经接近200套；10月22日发售的保利林海山庄和汇景新城首批推出的单位被很快消化。此外，珠江俊园等推出的新单位销售状况也不错。记者刘丽琴

　　黄埔区

　　新货少成交量大跌

　　经过八九月的持续热销，10月黄埔区的成交后继乏力。根据“阳光家缘”的成交数据显示，黄埔区10月共签约313套单位，成交均价为5331元/m2，与八九月每月近500套的成交量相比，下滑了近40％，不过成交均价依然稳定在5300元左右/m2。

　　十一期间，黄埔楼市推出新货的楼盘较少，自然影响了成交量。记者刘丽琴

　　海珠区

　　高价大户型占主导

　　10月海珠区共签约1230套单位，成交均价8696元/m2。10月海珠风头最劲的楼盘为富力滨江东全新项目银禧花园，共推出260多套货量，均价高达9500元/m2。这个价位及销售套数在一定程度上拉高了海珠区楼盘的整体均价。

　　10月海珠楼市延续上月以大户型为绝对主打的特点，珠江帝景苑十一推出“帝1座”组团，发售情况理想，均价13000元~18000元/m2。其他热卖盘如光大·榕岸、珠江御景湾及逸景翠园等，都是大户型当道，成交均价都不菲。

　　越秀区、荔湾区

　　荔湾成交暴增600％

　　根据“阳光家缘”的数据，荔湾区10月共签约784多套，均价达7406元/m2。成交套数比9月份多出近700套，估计和10月份开盘的恒荔湾畔不无关系。目前恒荔湾畔已签约685套，“阳光家缘”的数据解读上标明：“荔湾区成交量增幅达600％以上。”

　　越秀区10月份成交套数为176套，仅比9月增加了几十套。记者陈白帆

　　白云区

　　成交略增均价小涨

　　　10月白云区的签约套数比9月份略增120多套，均价则比9月份升高300元/m2，达到6773元/m2。除了保利紫薇花园等少数楼盘外，白云区10月份几乎没有新盘推出，大部分都是旧盘推新货，白云大道、广州大道北依然是主要的住宅供应地。不过，由于近期货量不多，均价反而有所上升，预计在年底之前，白云区都不会出现大量推货的情形。

　　            记者陈白帆

　　　番禺、花都、南沙、萝岗区

　　花都成交首超番禺

　　　10月番禺区网上签约的住宅套数为625套，比9月减少了398套，成交单价6182元/m2，比9月略涨了43元/m2。表明该区楼盘大多开始走高端路线，阻隔了大众买家前往置业。花都区网上签约数为901套，成交单价为4071元/m2，其成交量罕见地超过了成交大户番禺。萝岗区签约套数为59套，但成交价却达7843元/m2，比9月上涨了2998元/m2，大部分签约的单位都是别墅产品。至于南沙区10月份网上签约的数据则为空白。记者王荔珏

广州的平均楼价从2004年不足5000元/m2上升至今年逼近7000元/m2大关，上升幅度超过40%。从开发商的角度看，近几个月全国各大发展商几乎疯狂地在抢地，各地“地王”层出不穷，种种看似“疯狂”的商业行为，无不体现着开发商对房地产市场前景的厚望。从消费者的角度看，目前购房需求强劲，有能力的均会选择提前出手。

广州的平均楼价从2004年不足5000元/m2上升至今年逼近7000元/m2大关，上升幅度超过40%。从开发商的角度看，近几个月全国各大发展商几乎疯狂地在抢地，各地“地王”层出不穷，种种看似“疯狂”的商业行为，无不体现着开发商对房地产市场前景的厚望。从消费者的角度看，目前购房需求强劲，有能力的均会选择提前出手。

市场变化由此而生。若出现预期的“银十”结果，观望情绪将会进一步减弱，预期第四季度的住宅成交量会出现明显回升。若“银十”没有出现，则市场信心会备受打击，后市看淡。所以说，这个黄金周将成为楼市的分水岭。

楼价：没有下降空间

今年1月，广州市十区商品住宅价格为5564元/m2，到7月，商品住宅价格已达6800元/m2，上涨超过两成。8月份楼价虽有轻微的下跌，但跌幅不足1%。中地行市场分析人士预测，进入9月，虽然有不少楼盘启动了优惠促销措施，但预计十一楼市整体价格将保持平稳，价格波动不大，成交均价甚至会有轻微的上升。

预计十一黄金周楼价并没有下调的空间，一些新开售楼盘如富力银禧花园、万科城、恒荔湾畔等，单价大都在8000元/m2以上。建议想买大户型的买家不妨看准就出手，因为在新政策下未来大户型的供应量将大幅减少。

成交量：购买力将被释放

中地行有关人士预测，与往年不同的是，今年黄金周看楼的客户将基本上以二次置业的买家为主，而投资客的比例将比前段时间有所回升，主要是新政策的影响基本上已被市场所消化。

市场预测在十一黄金周和黄金周后的一段时间里，部分消费者将结束观望，转入实际行动，过去三个月所储蓄的购买力将逐步释放出来，这种释放最迟会在第四季度有所体现。因此黄金周期间所推出的新项目将最受关注，因为其中不乏城市核心区域的优质项目。地产专家赵卓文预期黄金周的成交量会有所回升，具体将体现在11月的成交量上