市中心区土地供应量稀缺，每有新盘推出，立即引来众多买家到场选购。难怪发展商在今年颇有点“皇帝女不愁嫁”的得意。 

金沙洲在今年成为广州炙手可热的新居住板块。 

十一黄金周，本报组织的看楼团深受发展商和买家欢迎。

楼市缺货，加快了买家的下定速度。 

2006年是广州地产商们最积极参与土地公开拍卖的一年。也因为此，造就了金沙洲、珠江新城、琶洲等板块的地价屡创新高。【延伸阅读：穗"双限"房要限销售对象 具体标准公开征求意见】

“双限双竞”始于2006

土地拍卖都是“大鳄”在玩

发展商关键词：

拿地·缺货

盘点即将过去的2006年土地市场，可发现虽然有 “限户型”、“双限双竞”以及“三限双竞”等卖地政策的不断变化，显示政府对楼价调控的力度在一步步加强，但发展商依然表现出极大的买地热情。可以说，2006年是地产商们最积极拿地的一年。在这一年里，基本上绝大部分的土地出让都吸引了开发商的积极参与，因为发展商要想持续发展，土地储备是首要的条件，因此大量买入土地已经成为这两年来开发商的重点工作。也因此，才令金沙洲、珠江新城、琶洲的地价屡创新高。【延伸阅读：金沙洲4000套廉租房 租住者将来有钱也可以购买】　　

在2006年，市场发生的另一变化是土地拍卖市场的主角基本上是由地产“大鳄”掌控了。在一系列宏观调控政策出台后，开发商的“钱袋”变得日渐收缩，而伴随着拿地门槛的提高，加上政府“收地”政策落到实处，使有实力的开发商连小地块也不放过，而市场上实力不济的小发展商们，正日渐被大开发商所淘汰。这种趋势已经成为2006年土地市场的明显特征。【延伸阅读：限价房6000元/m2还是有点高 只卖广州人惹来争议】

对于出现大开发商与小开发商争地的现象，有开发商表示，争抢“蚊型”地块纯属无奈。目前，在老城区，占地1万平方米以上的地块已经是少之又少，想拿占地过10万平方米的住宅用地更几乎是“非分之想”。某大集团联席董事长曾坦言：“以往在广州，小于10万平方米的地我们是不拿的。我们以前是‘大鸡不吃细米’，现在是大小通吃，因为巧妇难为无米之炊。”【延伸阅读：时评:什么人才能买限价房? 界定中低收入是关键】　　  　

2006年，也是大地产商风光的一年：万科上半年业绩增长5成多；保利地产成为IPO重启后首家上市的房地产企业，而且股价持续上涨；富力地产和碧桂园集团成为全国房企“综合实力”的排头兵；合生创展在广州的年销售额突破47亿元……  

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地王

2月7日，机场路地块以1.29亿元“天价”成交，楼面地价高达5481元/m2，比珠江新城的最高地价还高出2000元/m2。

2月28日，琶洲前“地王”被重新出让，最终，“大地王”被保利地产与其他两家公司联手竞投夺得。楼面地价达3030元/m2。【延伸阅读：购买限价房:界定中低层收入家庭必须要综合考虑】

4月11日，珠江新城商业用地拍卖，最终两地块都被富力地产“吃进”，其中，J1－1地块的楼面地价达4308元/m2，创下了珠江新城地价的新高。

5月，白云大道种猪场地块拍出了3735元/m2的楼面地价。

8月31日，万科与中粮联手以4033元/m2的楼面地价拿下金沙洲地块，创了金沙洲地价的新高。

点评：地价屡创新高已成为今年楼市的热门话题，从发展商拿地热情的空前高涨，可知他们手上的土地储备实在已经“见底”了。另一方面，“地王”的频频诞生，也预示着未来广州楼价的走向依然是循上升轨迹的。

开闸放地

2月份，入市的地块多达9幅。第一季度广州已推出38万平方米开发用地，几乎接近去年全年40万平方米的总和。

5月16日，广州公布2006年土地出让计划，计划出让82幅地块，总用地面积850.933万平方米。其中，住宅用地43幅，用地面积707.616万平方米，占计划出让地块总面积的83.16％。

7月31日~8月4日，广州市政府拟推出包括昌岗路、金沙洲、水泥厂以及科学城等共7幅住宅用地地块，用地面积多达886569平方米。这7幅地块，相当于去年全年住宅土地成交面积的近两倍。

点评：从2月份开始，广州的土地管理部门就开始频频放地。直到11月上旬，广州市国土房管局还公布，通过拍卖、出让挂牌、转让挂牌形式推出11块住宅地块，分布在荔湾、天河、海珠、白云区金沙洲以及南沙等区。若成功出让将能为广州带来约120万平方米的住宅用地面积，合计约227万平方米建筑面积。

如果照这个速度继续推地，即两个月内推地220多万平方米，《广州市住房建设规划（2006~2010）》中关于“2007年推出1300万平方米建筑面积”的供应计划，应该可以按时完成。

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缺货

截至3月31日，全市原八区当月销售套数达3549套，但可销售套数只剩下8270套，可销售面积为1043010平方米，显示市场面临严重缺货局面。

8月初，“国六条”出台两个多月后，许多准备要开工的项目因为没有取得施工许可证而不得开工；而有些项目则由于在新政策出台前没拿到《建设工程规划许可证》，规划也面临调整。市场人士预测，广州住宅市场即将会出现严重缺货的现象。

点评：据中地行的统计数字显示，明年上半年全市十区加上与广州相邻的南海、增城等地，约有近30个新盘上市，总货量约有1.3万多套，这个数字远不及今年国庆期间全市3万套的供应量。预计明年上半年广州楼市的供求关系将呈现较为紧张的局面。而且由于上述的新货量统计是包含了各个新盘的总货量，因此，若开发商分期推出产品的话，预计明年上半年住宅实际的上市量还要比1.3万多套的统计数字更少。

房企并购

4月初，宏天集团接手天一庄。去年因资金链紧张而迟交楼的员村板块天一庄，得到了新的投资商广东宏天集团的加入，五一前后该盘即有一批新单位推出市场，缓解了区域内的缺货现状。

点评：九州文化家园变身富力院士庭、天誉回购城启洲头咀地块、宏天友情出手天一庄……在国家贯彻宏观调控政策的前提下，房地产市场出现了两种反差较大的情况：一方面是一些手中有地但资金实力不强的中小房地产企业因筹钱无门难以开发而着急；另一方面则是一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而面临“无米之炊”。在此背景下，房地产企业之间的收购兼并大潮就变得势不可挡了。

“牛气”冲天

随着住宅供应量的减少，市场出现了楼盘“吊起来卖”的怪现象，一些热销楼盘甚至连样板房都没有做，也敢卖楼。与此同时，一些楼盘的售楼人员开始对买家爱理不理，胡乱报价。总之一句话：市道好了，发展商牛了。

点评：今年以来住宅的供应量明显减少，尤其是市区楼盘，更是成了“香饽饽”，往往一推出就能卖个满堂红，这种由“买方市场”转变为“卖方市场”的局面，助长了发展商“皇帝女不愁嫁”的高傲心态，出彩的营销个案已成明日黄花。

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“双限双竞”

10月13日~11月17日，广州市有8宗地块挂牌出让，其中金沙洲推出的4幅地备受关注。这4幅地将在限套型、限房价的基础上，采用竞房价、竞地价的方法出让。

12月初，广州市5幅“双限双竞”住宅用地成功出让，最高房价限定在6050～6500元/m2的金沙洲4幅住宅地块最终以2310～2557元/m2的楼面地价成交，出现了近两年来广州大型住宅地价首次下降的现象。

点评：这是我国首次运用“双限双竞”模式进行土地出让，是对解决房地产发展的症结问题和全国土地拍卖模式改革的一次重要尝试。同时，引起市场关注的另一现象是，金沙洲已成为广州又一个大开发商扎堆的热点房地产开发区域。

解决中低收入者居住

12月上旬，专为解决中低收入人群居住问题而兴建的万科“土楼”在金沙洲奠基，并将于2008年4月交付使用。

点评：解决中低收入人群的居住问题在今年被提到了很重要的位置。政府作为解决的主力推动者之余，万科也成为首个主动肩负起这一社会责任的发展商。

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