房地产泡沫的概念：

  房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。

一、房地产泡沫的形成：

1、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。

  [有衰哥专家会质疑这个观点，说中国房地产泡沫产生的基础就是因为开发商的暴利追求，和土地的有限性和稀缺性关系不大，很多专家已经举例中国未来可开发建设用地很多，完全能满足中国的居住的需求。老庞认为这些衰哥专家完全是用奴隶统治者的眼光看待百姓的居住需求的，没有用人类社会应该发展进步的思维思考问题。]

  中国的土地面积虽然多，但可开发建设用地相对量其实是很少的，而很多可开发建设用地又分布在不适宜人类居住的地质高危地带。未来社会发展的趋势就是人类相对集中在更适宜的城市，而将不适合人类群居的建设用地还给大自然（类似于日本的发展方向，大家可以了解了解日本的环境）。

  还要强调一点，中国普通人民的无论从居住面积还是居住水平都与国际标准相差甚远。未来人民居住水平要提高是硬道理，这个提高不应该是以每户有个90平方米以下的鸽子窝为标准，而应该是居住在有更多更合理的生活配套（体育、休闲、卫生、绿地等等）的宜居城市里。包括农村城市化也是同样的道理，农民进入城市生活，置换出来的土地也不能全部建房子，而应该将更多的土地还给自然，用来改善人类生存环境。

  这样的发展结果就是随着社会的进步，人类的可开发建设用地相对量应该是越来越少的，未来土地的有限性和稀缺性导致现阶段房地产产生泡沫。

2、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫的助燃剂。

  导致投机需求膨胀最大的功劳要归功于从04年就开始唱衰中国房地产的某些专家学者了，正是他们不负责任的舆论引导，误导当局出台了一系列错误的调空政策，短时间的抑制了房地产市场的刚性需求而没有相应解决疏导这些需求，最终使强行压制的需求突然爆发，而供应量不能随着增加的，造成阶段性恐慌性的供不应求，了解一点市场的人都应该明白供不应求会产生什么样的结果，直接导致房价暴涨。

  投机需求膨胀又反过来刺激开发商对市场预测产生偏差，产生非理性的投资决策，开发资金的易得也使得开发量与预期开发量过度。土地供应者顺势抬高土地价格，为房价泡沫形成作出伟大的贡献！

  [题外话：这让的学者很让人们联想到宦臣误国的故事，虽然宦臣们说的都是些无性的话语，但这些无能的太监们与当权者的关系最近，他们最能影响当权者的决策。无奈！]

二、 房地产泡沫的消融对策：

1、  通过调整土地供应、金融、住房、税收等政策改善市场环境。

  原则要依据所调整目标的确定性，针对性的作出调整政策，并保持政策的连续性和协调性及效率。

  我们可以看到，虽然当局在制定宏观调整政策很缓慢很不对口，但应该是感到房地产行业的问题对整体经济及社会造成的影响，正在努力的调整相关的政策努力恢复房地产的信心。因为房地产业所涉及的相关产业与从业人员多，改善搞活房地产对中国整体经济与社会安定有更好的促进。

2、   推动行业的诚信体系建设。

  社会的根本就是建立在诚信基础上的，尤其是资本社会的基础就是诚信，老美的发展与破败就是活生生的例子。只是行业的诚信体系建设好象还是没有影子的事，何时行业的诚信体系建设完善，泡沫就缺乏存在的空间了！

  总结一下，由于土地有限和稀缺的特性，房地产泡沫在某个时段产生是必然的；也由于土地有限和稀缺的特性、人民收入的提高（现阶段国人收入与GDP相比属于暴力压制的低）房地产泡沫消融也是必然的。几年后我们回头看现在所谓的价格泡沫会发现，房价真低呀（因为随着人权的发展，建筑工人的工资会有一个合理的数字，而不是现在这样低，开发成本提高，房价自然更高）。

  说了上面那么多的废话，最后说点实在的。北京房地产有泡沫吗？有！但根据沫的概念分析问题不大，“房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离”。北京房地产的投机行为多吗？好象不多，自住与投资行为更多！北京房地产价格与使用价值严重背离了吗？好象不是，北京特殊的城市、经济、政治地位所产生使用价值是个很难衡量的价值！

  而且由于北京特殊的城市地位，也将是大型房地产商想要长期占领的市场，老庞认为这些大型开发商一定会（也应该有实力）维持北京市场的稳定的，开发商一定会稳定北京市场信心！北京是开发商最值得坚守也是最终的阵地！北京房价可能有局部小幅回跌的情况，但期望北京市场也像其它城市出现房价暴跌的情况我个人认为不太现实！北京房价从现在到明年到年初应该是底部。

  纯粹忽悠，投资大事，各位看官自己琢磨！