明确建筑物内外区分所有权——小区和谐安定的重要前提
(2007-2-2 15:38:41) [发送到微博] 
明确建筑物内外区分所有权——小区和谐安定的重要前提
自上世纪90年代实行住房制度改革至本世纪开元以来，中国的住房市场化进程如火如荼，在短短的10年之内，城市里成千上万的无房户、危房户、住房困难户，在住房方面有了极大的改善，商品房的买受人不仅有了属于自己的不动产——商品房，而且还有了一大片属于自己和众邻居们共有的建筑物内外区分所有权物。孟子曾言道：“有恒产者，有恒心”
1。如果按照孟子的逻辑，这些小业主们起码有了70年（相当现代人的一生）的“恒产”，应当有至少70年的“恒心”了吧。现实并非如此。各个商品房小区销售告罄，即刻风烟四起，纷争不已。建筑物专有所有权部分的纷争，诸如面积、建筑质量等问题暂且搁置不谈，仅就建筑物内外区分所有权部分而言，售卖人和买受人之间的纠纷就已是纷纷攘攘，剪不断理还乱了。
最具中国房地产特色的新事物是，由于中国人口众多，城市可供住宅使用的土地日益稀缺，所以，必须建设可容纳上千户居民的高密度的多栋建筑物小区来解决城市人口的居住问题。由此而来的，无论是高层建筑还是多层建筑，除了持分所有权人专有部分以外，还存在大量的共有共用部分，这部分的财产权问题也日益突显出来。即将通过并颁布的《物权法草案》将其权属命名为“建筑物区分所有权”。世界各国的公寓式住宅的公共部分虽然名称有所不同，但都存在属于全体专有所有权人共有的不可分割、无法拆分、非排他性的建筑物内外共有共用部分。根据北京市的具体情况，建筑物内外区分所有权部分起码有以下四种：1、与持分所有权人专有专用住房相连的建筑物内的共用公摊部分；2、属于持分所有权人共有共用的建筑物内外公共设施；3、小区配套的商业设施；4、城市基础设施等。当前，在各个生活小区内作为配套公共设施的各类共有共用部分，数量大、构成复杂、产权归属多元、利益纠葛频仍，既反映了中国房地产市场建立初期秩序紊乱、制度不健全的特点，也反映了处理好建筑物内外区分所有权的产权归属问题对于构建和谐社区，维护公民安定生活，提高生活品质的极其重要性。
根据物权法“一物一权”的原则，小区里的建筑物内外区分所有权物应当是谁出资谁所有。但是，许多住宅小区在预售或销售的过程中，售卖方并不向买售方出示出资证明，（他们无法拿出资金来源证明的一个主要原因是其中相当大的一部分来自于预售获得的资金，进行滚动开发。这种行为实际上是一种不付利息的向买售人的借贷行为），买受方大多根本不懂得小区建筑物内外区分所有权为何物，售卖方利用买售方对建筑物内外区分所有权的一无所知，将其中可以带来利润的公共建筑尽可能地划归自己所有，把自然消耗的部分划归买售人所有。例如，高层建筑的基础设施，既是地基与整座楼房不可分割，又可以用来作为地下停车场、地下出租屋、公共设备间等来销售或出租盈利。许多小区的售卖人多采取将这部分共有共用部分统一计入成本与住宅专有专用部分捆绑销售，摊入了买受人的房价之中。在使用这部分建筑物时，其中能够增值的部分——地下停车场、地下出租屋的财产权被售卖方——开发商据为己有，而必须承担日常维护、产生消耗的部分——公共设备间等的财产权归买受方——业主所有，没有实现物权法所要求的“一物一权”，“谁出资谁所有”的原则。
小区内的共有共用部分的所有权是买受人根据自己对建筑物专有部分的所有权而形成的专有权、持分所有权、成员权构成的，具有处分这些财产的共同主权。而且，这些共有共用部分又具有不可分割、无法拆分转让、非排他性等特征。所以，它的权属以及权益就成了小区业主与开发商争夺的焦点。如前所述，政府批准的小区建设规划中存在大量的公共建筑，这些公共建筑基本被商品房售卖人作为建筑成本摊入买受人的购房价款，而这些建筑物常常有的整体被开发商占有，有的部分被开发商占有，他们只随心所欲地划出很小的一部分用作物业公司的办公用房，其他房屋都用来出租赚取房租。规划的公共绿地在整体销售中赚过一大笔利润后，也常常被开发商随意改变用途，或再次分割与一层的住宅用房捆绑二次出售给买受人，或被开辟为地上停车场，或在其上建筑商品房出售。有的小区规划批准的地下专用车库，并没有按照规划为小区业主提供停车位，或者被开发企业独占免费提供给关系户专用，或者被开辟为仓库、出租住房、甚至写字间等出租赚取利润。还有大部分高层建筑的多层地基和多层建筑的地下车库被政府征用作为人防工程，性质是城市基础设施，但使用权和收益权大都归开发商所有。这部分建筑物的真正出资者的合法权利非但没有依法得到补偿，而且被他人非法攫取。如此种种不一而足。
总之，小区里的地上地下空间经过开发商和他们的附属机构物业公司精打细算、敲骨吸髓地利用，都变成了他们的“囊中物”和“下蛋鸡”。其结果是开发商（通过前期物业）成为小区的“太上皇”，成千上万的善良业主则沦为年年、月月向少数房地产爆发户“纳贡”的“臣民”，成为我国形成两极分化不良趋势，瓦解和谐社会的经济基础。
为什么这样扭曲的产权关系得以成为商品房小区的初始制度安排？起码有以下几点值得注意：
第一，商品房的售卖人与买受人双方信息严重不对称。大多数商品房买受人是刚刚从福利分房制度走出来的“计划人”，绝大多数人往往集一生之积蓄买了商品房，根本不知道自己到底买到了什么，更不知道 “土地使用权”、“房屋所有权”、“建筑物区分所有权”等为何物，在签购房合同时常常是一头“雾水”，以为自己买的就是开发商提供的“户型图”那样的住屋，并不知道在市场经济条件下，居者不仅有其“屋”而且还有其“权”。权利所及大大超出了“住屋”的范围，这些“住屋”以外的部分是可以给自己带来长久（70年）新增价值的财产。
第二，许多房地产开发商在商品房销售过程中，往往采取哄抬房价、虚假广告、霸王条款、弄虚作假、瞒天过海、欺上瞒下等等不当得利甚至合同诈骗等违法手段，想尽一切办法掩盖或转移买受方所持有的建筑物内外区分所有权，使商品房购房合同的签约双方丧失了《合同法》所规定的有效合同的前提条件——合意、公平、自愿与诚信；有的开发商在售楼过程中，将购房合同格式文本中为签约双方协商条件所预留的空白部分干脆打“叉”划掉了；现有的购房合同格式文本对建筑物内外区分所有权根本没有提示性的内容，给开发商肆无忌惮地侵占本应属于业主共有的建筑物内外区分所有权提供了洞开之门。在这种信息严重不对称条件下产生的“约定”能够作为划分财产权的法律依据吗？
第三，政府主管部门对商品房小区财产权问题疏于重视，存在明显的“错位”、“缺位”现象。有的违背法律法规为开发商改变公共配套设施办理产权证明，把小区里的商业利益一股脑地奉送给开发商；有的对有关法律法规拒不执行，不为业主合法取得建筑物内外区分所有权办理产权证明；有的干脆对开发商的违规违法行为熟视无睹，对市场经济主体的行为失于监督管理；有的甚至收受商业贿赂，充当不法房地产开发商的黑后台。执掌公共权力的国家机关应当深刻地检点并尽快改正在小区建筑物内外区分所有权登记办证方面存在的一系列违法违规或不当行政行为，还老百姓一个公平公正的市场环境。
在这样恶劣的市场环境下，有关权威人士认为，小区建筑物内外区分所有权物的归属应当“有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，除建筑单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。这似乎很公允，实现了“一物一权”的原则，但是却忘记了中国的现实国情：房地产市场初创时期，开发商获得了处置小区建筑物内外区分所有权物的制度安排的优先权，使商品房售卖人与买受人之间的权利义务不对等现象极为严重，展现在我们面前的并不是“有恒产者，有恒心”，而是“有恒产者”，“苟无恒心，放辟邪侈，无不为己。”
1真“有恒产者”数年之间聚敛数亿、数千万，还掌握着随时可以“全身而退”的主动权；假“有恒产者”居于卵壳之中，将价值数亿、数千万的财产所有权在短短的十几年内赋予他人，已经无力再谋其他选择。无怪乎他们虽然已经实现了“居者有其屋”，“住者有其‘园’”，而常怀恐惧之心，惶惶不可终日如履薄冰，如临深渊，呐喊挥呼，委屈呜咽，期盼良法的出现。
物权法作为良法主要的作用，第一是保护财产权利人的合法权益，能够定分止争。通过对小区内各种各类共有共用部分财产权归属的明晰和确认，规范物权人的权利和义务，增强对共有共用部分财产的法律保护，保障财产所有人70年的居住安全。特别是土地使用权的转移登记，根据中国“房随地走”的原则，房屋所有权权属证明必须与土地使用权同时予以确认，从开发商转移到买售人手上。小区共有共用部分有的是纯消耗品，自身不能产生收益必须由产权所有人不断投入维护成本，有的则是半消耗品半盈利品，它自身可以带来收益充填部分或全部的维护成本，既“以房养房”。如果将这部分半消耗半盈利的共有共用部分的所有权全部被开发商占有，他们利用这部分本来应当属于买受人的财产为自己攫取利润，并将这部分利润变为既得利益在短期内分光吃光，那么就会影响财产所有人的长远利益，若干年后，当先期积累的公共维修基金不能满足这部分共有共用建筑物所发生维护费时，就会出现资金缺口，如果将这些资金再次转嫁到商品房的买售人身上，必然酿成新的矛盾和纠纷，成为小区不安定的根源。
物权法作为良法的第二个作用，是能够促进物尽其用，为权利人充分利用财产提供良好的法制环境。社会主义市场经济是鼓励权利人创造财富、积累财富、合法至富的经济。物权法作为基本法，不仅应当保障公民安居乐业，而且应当能够促进经济发展。目前小区日常维护共有共用建筑物的赢利部分在暂时不用的情况下，可以作为公共维修基金存入银行，一方面使财产所有人获取一定的利息，用于各种文化生活，改善和提高他们的生活品质，另一方面也可以使这部分暂时闲置的资金支援其他社会事业，促进社会经济发展。
物权法作为良法的第三个作用，是构筑社区安定和谐的经济基础，维护社会主义市场经济秩序。所谓“良法者”，定分止争者也。小区的和谐安宁首要的是法治，而不是人治。而法治必须是良法之治。不能定分止争的法羞为良法，不能保护公民合法权益的法更是难为良法，只为强势社会集团“放辟邪侈，无不为己”的法实为恶法，恶法之治下焉有安宁和谐？！所以，物权法保障的不仅是个别物权权利人的合法权益，更重要的是维护社会公平、公正，实现社会权利的均衡。私有财产与市场经济自由竟争规则相结合，必然产生强势社会集团和弱势社会群体利益，出现利益摩擦和利益纠纷。作为良法在处理强势社会集团与弱势社会群体的利益矛盾与纠纷时，必须坚持法律面前人人平等的原则。为了实现法律面前人人平等，在房地产市场的具体条件下，要采取利益平衡，照顾弱者的原则。作为机构权利人的开发商和作为分散群体的小业主，二者在组织成本方面有着巨大的差别，开发商决策是企业主个别决策，或少数智囊参与决策，不需耗费巨大的资源；而作为买售人的业主决策却是在分散情况下的集体决策，沟通渠道不畅，做出决策需要付出巨大的成本。组织成本决定了机会成本。由于组织成本的高昂致使买售人群体常常在市场博弈中被开发商各个击破。如果不采取权利衡平原则对作为弱势社会群体的业主采取救济措施，那么，在立法及司法实践中法律的天平就会自然流向强势社会集团开发商一边，使处于社会广大层面的弱势社会群体处于不利状态，从而造成社会矛盾和纠纷的扩大。因此，物权法对建筑物内外区分所有权的立法，应当充分考虑中国当前房地产市场的实际，适当向弱势社会群体方面倾斜，在明确小区建筑物内外区分所有权的过程中，为小区和谐安定创造良好的法治环境和重要前提。
