徐建平点评穗楼市:别墅二手房抢手空置下降(11-29)
(2004-11-29 9:28:00) [发送到微博] 
今年元旦刚过，广州地区开发商巨头一同表态：今年楼价要涨！买涨不买跌的消费者立即调整计划，提前入市购房，大批跟风者随之而动，掀起阵阵购楼热潮，而今尘埃落定，涨势已成定局。按广州市统计局公布的房地产销售价格指数，第三季度比去年同期高层住宅升3.9％，多层住宅升4.2％，为历年之罕见。同时受宏观调控、银行收紧贷款影响，开发商放慢开发进度，使新楼上市骤减，形成今年住宅楼价上涨，新楼供应减少，购楼热潮不退的市场态势。
在实涨和虚涨因素合力作用下，今年广州地区楼价涨幅已超过一成。据广州市国土房管局数据显示，十区高层住宅均价第三季度比去年同期上升11.2％，比今年上季上升2.9％，多层住宅同比上升10.8％，环比升9.3％。而不少地产业内人士还表示，没有迹象显示楼价涨势今年会停下来。东山区五羊新城、东湖板块，天河区珠江新城、体育中心、广园东板块，海珠区滨江东、赤岗、工业大道板块、白云区石井、同和板块等十个板块的楼盘最高成交价均已突破10000元／m2,同时由于推出5000元／m2以下产品的楼盘甚少，市场出现原有一手楼消费群体大批转向二手楼市场购房的新动向。
与此同时，开发商采取放慢或收缩投资的策略来顺应政府宏观调控和银行收紧贷款政策，使新上市商品房大幅减少。据广州市国土房管局数据显示，今年1~9月十区商品房上市面积仅比去年同期增加9万平方米（比率上升1.3％），而原八区则减少36万平方米（比率减少7.6％）。国庆黄金周前的第三季度商品房上市面积，十区比去年同期减少17％，比上季减少3.5％；原八区同比减少33.4％，环比减少6.2％。
从以上情况分析，今年全年新上市商品房数量会比去年减少。与此同时，今年1~9月商品房成交面积则大幅上升，十区成交面积比去年同期增长21.3％，原八区增长24.7％。此消彼长，商品房供不应求的态势已经出现，中、低价商品住宅缺货等情况比较明显。因此，与楼市火爆的同时产生的一些负面情况亦应引起注意。
央行从10月底起宣布加息是一个信号，是对上半年政府宏观调控力度的进一步加强，对楼市虽有影响，但并非针对购房者。而业内人士则认为，加息利率对按揭供楼的购房者不会有很大影响，亦不会动摇准备买房人士的决心，该买的还是要买。
聚焦之二
暂停供地 别墅抢手
2003年，政府宣布在全国范围内暂停别墅用地的供应。受此影响，今年广州地区别墅市场整体上呈现成交略大于供应的局面，番禺区更出现供不应求的情况。预期由于政府暂停供应别墅用地政策的执行，未来1~2年内新的别墅用地不会批出，别墅更成为了楼市抢手货。
今年别墅成交均价与其他商品住宅一样也在上升，番禺区2003年别墅均价每平方米5765元，今年二季度升至6773元，三季度升至6866元，几个月之内升幅超过1000元，今年别墅最高价是东山区二沙岛别墅和天河区珠江新城的珠江别墅，每平方米均价在23500元以上。白云区别墅均价约6500元／m2左右，花都区别墅的价格升幅也很大，今年第三季度均价为4800元／m2。
2004年1~8月，广州市十区别墅的批准预售量为32.39万平方米，超过1200套。批出量以花都区最多，其次为番禺区、天河区。广州市外的供应源主要来自增城、顺德、南海等地。
花都区今年上市主要是金碧御水山庄与南航碧花园的别墅，新上市面积约17万平方米，别墅平均面积约300平方米／套。
番禺区别墅今年上市来源主要是南村镇的广州雅居乐花园与清华坊，以及石镇的咏翠苑别墅，新上市面积为14万平方米左右，别墅面积200~450平方米／套。
天河区别墅今年新上市来源主要是珠江新城的珠江别墅和广园东路的汇景新城别墅。
而花都区别墅的供应量已经超过其他区，成为2004年别墅的主要供应区域之一。番禺区的别墅供应仍占据市场的重要份额。此外，近郊大盘的别墅供应也不少，如增城的翡翠绿洲、甲天下别墅、碧桂园凤凰城、顺德的碧桂西苑、南海盐步的雍景豪园等楼盘都有面向广州消费者的别墅推出。
2004年1~8月，广州十区别墅的成交量为32.89万平方米，主要集中在番禺区和花都区，成交量已经超出了同期批准预售量。其中，番禺区的成交量超出同期批准上市量近三成，而花都区的成交量也接近同期的批准上市量。2003年番禺区的别墅预售供应量仅为13万平方米，而成交量为11万平方米，今年1~8月，番禺区上市别墅预售面积已达到14.2万平方米，而成交面积达18万平方米，番禺区的别墅成为抢手货。最近，番禺区原有一些停建的别墅项目正在加紧上马抢占商机。
聚焦之三
二手交易 挑战一手
自1999年房改房允许上市交易后，二手房买卖日趋兴旺，交易量直线上升。原八区二手房屋交易面积占房屋交易总面积的比例，近两年以每年5％的速度递增，二手房交易面积的份额从29％跃至40％，今年1~9月已达到43％。十区二手房屋交易面积占房屋交易总面积的比例，近两年每年以两个百分点的速度递增。事实表明，二手房屋市场已经打下了坚实的基础和积累了足够的实力，其成交面积开始向商品房市场发出挑战。（见附表）
今年由于商品房价上涨，一手住宅和二手住宅每平方米均价相差1000多元，加上开发商放慢了新楼上市的速度，低价盘供不应求，使许多准备购买商品房住宅的人士转到二手市场买楼，充足而且价廉的房改房货源能够给他们提供更多的选择。今年1~9月房改房成交面积有94万平方米，约占八区二手交易量的1／4。
今年二手住宅的价格由于一手房价上涨而被整体带动止跌回升，上升幅度较大的是番禺和东山两区。东山区由于市民慕名其高素质的学校教育，争相迁住该区。由于二手住宅需求量大，而二手住宅货源少，因此，东山区二手房价一向居十区之首，今年1~9月二手住宅成交38.3万平方米，均价每平方米4030元，比去年的3881元上升4％。
番禺区则是商品住宅转手量大，新楼价升，其二手价亦升，今年1~9月二手住宅成交65.6万平方米，均价每平方米1836元，比去年上升了300元，上升幅度达到20％。
聚焦之四
空置全面下降
广州市国土房管局公布的2004年上半年广州市房地产市场数据，反映1993年至今积累了1836万平方米商品房未有成交登记记录。其中，天河区未售出商品房有558万平方米，海珠区未售出量有358万平方米。业内人士表示，分析具有代表性的海珠区商品房未售出情况，可以从中了解原八区楼市供求态势。
海珠区不是传统的金融、行政中心，因此开发商在该区并未投资开发很多写字楼。累计未售出的23万平方米写字楼中，包括了一些已租未售的、抵押给银行的以及待处理的烂尾楼（例如54层港澳江南中心大厦）的数量。海珠区的商铺累计未售出量则为76.2万平方米。不少小区内已批准上市出售的街铺都由开发商或物业管理公司转售为租或自己经营，大厦内的商铺已租未售的现象也很普遍。
海珠区的多层商品房住宅累计未售出量仅7.8万平方米，目前，海珠区的多层商品住宅几乎被抢购一空，反映了海珠区商品房住宅市场的日渐兴旺。而海珠区高层商品房住宅累计未售出量只有170.3万平方米，去年和今年更是出现成交登记量大于同期批准上市量的情况。
海珠区有6个15万平方米以上的高层住宅大型楼盘用地原来是工业污染较大的工厂，这些大型楼盘原有环境和交通条件比不上天河区的大型楼盘，却依然有众多市民踊跃购买。与此同时，滨江东板块高层住宅小区是广州市房价最高的住宅小区之一，在2000年曾卖出21660元／m2的高层住宅全市最高价，近三年该地段高层住宅最高价仍保持在15000元／m2以上。可见只要性价比合适，就一定有买家。
