发布于《住宅与房地产》2011年07月（上） 总第302期

30年前在中国房产改制背景下，得益于房地产行业的蓬勃发展，物业管理行业以“春风得意马蹄疾”的成长速度一路发展到了今天，许多物业企业甚至还未经历对商业模式、经营方向的探索就逐渐走向了规模化。而当今天所谓“刘易斯拐点”真正来临的时候，作为劳动密集型行业之一的物业管理行业也即将直面人力成本持续增长、劳动力趋向枯竭所带来的生存危机。回首30年，房地产价格增长数倍、物价持续上涨，而物业管理费始终如一时，成本与收入的矛盾日益凸显，促使整个行业的经营状况可谓“捉襟见肘”。

如何摆脱行业发展中的桎梏？推动行业走向具盈利性及可持续性发展之路，笔者认为：首先要打破“物业费过去由成本定价并且无法按市场浮动”之现状，回归价值主张的原点——即“物业管理费定价的市场化”，使物业管理企业在满足市场需求的同时实现自身的盈利。

“出生背景”阻碍了物业管理行业的市场化

由于物业管理行业是顺应房地产行业的发展而派生出来的产物，使得物业管理行业大部分是作为房地产商品的售后服务，即成为了房地产开发的延续，基于这样的“出生背景”,促使物业管理企业甚至不需要关注经营能力、自身的生存与发展，只需要为房地产开发商做好售后服务，也因此在物业费的定价问题上缺少自主权。当房地产开发商为了房地产商品能够快速销售，在物业管理企业还未接管物业之前就定好了物业管理费，甚至是当物业费的水平可能使物业管理企业面临亏损的时候，也不鼓励物业公司提高物业费的定价，而是通过其他各种方式来弥补物业企业的亏损。而我们知道，在市场经济体制下，一个新兴行业如果不能够以市场化的定价方式持续经营，整个行业必然会缺少活力。物业管理企业一旦失去了房地产开发商的支持，甚至会缺少独立生存的能力，这种情况下，又如何能够为顾客提供优质服务，如何为顾客的物业资产实现长期的保值、增值，这值得我们思考。

固有的思维模式限制物业费定价的市场化

由于物业管理行业的发展背景使得初期没有形成市场化的定价模式，同时由于在中国经济快速发展过程中，人们对于服务行业的认识也尚不成熟，使得消费者对物业费定价也缺乏正确的认识，甚至使得物业管理行业的定价和传统行业相比，出现十分矛盾的地方，比如，传统制造业，消费者更多是关注于产品本身的质量，而非产品生产的过程以及生产环节中所产生的人工费、材料费等各项成本，而当面对物业费的定价时，消费者及房地产开发商不但要求物业公司如实“晒”出人工费、物资费、办公费等所有管理服务成本，甚至还可以对各项支出提出反对意见，以此来限定物业费的价格，而物业管理企业的利润仅来源于按成本支出百分之几的比例所提取的酬金；传统制造业在保证产品质量的同时，可以根据材料档次的不同、外观设计的不同来分类定价，在制造成本的基础上提高价格，而物业管理行业面对顾客日益提高的服务需求，比如顾客对人员素质及形象的要求、服务设备及设施的要求、服务内容的要求、甚至是人员服装的要求等，使得物业管理企业必须应对管理服务成本的增加，而物业费收入的不足也使得物业公司为了维持收支的平衡，而被迫开展各式各样的“多种经营服务”，看似为物业企业解决自身的经营难题，而实际上由于物业公司要通过其他经营项目来改善经营状况，而使得本应在顾客的物业资产上投入的精力减少了。一方面是物业费定价已经形成了比较固化的模式，另一方面市场对物业费的定价认知又不够成熟，造成了今天要调整物业费也是难上加难。更重要的是，物业企业面对的客户是一个群体的业主，而要调整价格是需要双方确认的，这样无疑是不可完成的任务。

推动行业健康发展，物业费定价亟待市场化

随着中国逐渐步入所谓“刘易斯拐点”，劳动力缺乏、各项成本的增加，许多物业管理企业迫于生计不得不通过“减编、减员”的方式，提高在岗人员的薪酬福利，在降低管理服务成本的同时，既要保持收支平衡，又要保证物业服务品质。然而，物业管理企业作为以人为基础的行业，人力成本至少要占到整个物业管理费的50%-60%，甚至更高比例，无论怎样精简编制始终都是有限度的，当企业通过减员仍不能控制成本支出时，而物业费做为主要的经营收入不能够得到提高，企业最终仍要面临亏损的窘境，甚至不得不降低服务质量才能够维持企业的正常营运，如减少对电梯等设施设备的维护维修频次、减少对小区固定配套的清洁力度、减少安全管理人员及设备等等，最终受到损失的、伤害最大的仍将是业主。物业费定价方式不改，将影响到整个行业的健康发展。

任何一个发展成熟的行业都应有合理的生存与发展机制，物业费定价和调整的市场化。物业管理行业按需定价，回归价值主张，在为客户提供质价相符的服务同时，也保证了企业自身的盈利与发展，并且有助于推动物业管理行业市场化竞争机制的建设。我相信，当物业管理行业真正走向市场化之时，物业管理企业的专业水平、竞争力、为顾客创造价值的能力也将得到快速的发展。而物业管理企业也必须学会像其它行业中的企业一样面临市场竞争和挑战，学会接受顾客的选择，学会通过自己的核心竞争力去打败自己的竞争对手，并不断地优化以适应市场的变化，适应顾客不断增长的需求，真正为顾客创造价值。